Kontorlokaler kan klassifiseres i fire kategorier: A, B, C og D. Lokaler i kategoriene A og B oppfyller generelt kravene i vestlige standarder for forretningssenters beliggenhet, tilstand og servicenivå, kategori C er mellomliggende, og kategori D er den såkalte "Russisk standard". I noen klassifiseringer er næringsparker inkludert i en egen kategori.

1. Plassering
Kategori A forretningssentre ligger vanligvis i det historiske sentrum av byen. Disse forretningssentrene har praktiske atkomstveier, fantastisk utsikt og en velutviklet infrastruktur.

2. Bygg
Forretningssenteret i kategori A er okkupert av en bygning som ikke ble bygget tidligere på 90-tallet. eller fullstendig rekonstruert programvare internasjonale standarder kvalitet frittstående spesialisert bygning. Følgende krav stilles til en slik bygning: et høyt nivå av renovering og etterbehandling, et effektivt gulvoppsett i form av kontorblokker, et konferanserom, en kafé / restaurant, en bevoktet parkeringsplass eller en underjordisk garasje.

3. Kommunikasjon
Kategori A forretningssentre er preget av høy effektkommunikasjon, som gir maksimal komfort og brukervennlighet. For forretningssentre på dette nivået, tilstedeværelsen av:
- kilder til reservestrømforsyning
- sentralisert klimaanlegg
- sentralisert oppvarmingssystem (inkludert autonom standby)
- fiberoptiske kommunikasjonskanaler med høy kapasitet
- høyhastighetsheiser
- ubegrenset antall telefonlinjer
- moderne system brannalarm og brannslokking.

4. Sikkerhet
Forretningssentre i kategori A er bevoktet døgnet rundt, meget profesjonell sikkerhet bruker videoovervåking og tilgangskontrollsystemer, det kreves mottak.

Leietakerne av kontorlokaler i slike forretningssentre er ofte store selskaper, finans- og bankkonsern og velstående juridiske, revisjons- og konsulentfirmaer.

1. Plassering
Forretningssentre i kategori B er som regel lokalisert i de prestisjetunge kommersielle og økonomiske distriktene i byen. Klasse B er preget av områdene til det historiske sentrum av byen som ikke faller inn i kategori A, og sonene ved siden av det historiske sentrum, som er preget av en god beliggenhet.

2. Bygg
Forretningssenteret i kategori B har en frittstående spesialisert bygning etter selektiv overhaling eller kosmetiske reparasjoner med høyt etterbehandlingsnivå og bruk av importerte materialer. Følgende krav stilles til en slik bygning: effektiv planløsning, konferansesal, kafé / restaurant og sikker bakkeparkering.

3. Kommunikasjon
Forretningssentre i kategori B er preget av god intern kommunikasjon. For forretningssentre på dette nivået, tilstedeværelsen av:
- klimaanlegg (delt system, individuelt)
- sentralisert varmesystem
- fiberoptiske kommunikasjonskanaler
Også forretningssentre i kategori B er preget av tilbudet av et bredt spekter av tilleggstjenester.

4. Sikkerhet
Forretningssentre i kategori B er bevoktet døgnet rundt, meget profesjonell sikkerhet bruker videoovervåkingssystemer og et fleksibelt tilgangssystem.

Leieprisene er ganske i samsvar med servicenivået og er tilgjengelige for store russiske og utenlandske selskaper.

1. Plassering
Forretningssentre i kategori C er som regel lokalisert i distrikter fjernt fra sentrum, men med god tilgjengelighet, nær hovedveiene og metroen. Oftest er de lokalisert i en administrativ bygning, forskningsinstitutt.

2. Bygg
Kategori C forretningssentre okkuperer vanligvis rekonstruerte tidligere administrative bygninger og sovesaler, omgjort til kontorformål. Lokaliteten i slike bygninger varierer fra renovering i sovjetisk stil til godt moderne interiør. Kategori C forretningssentre er preget av fraværet av en bevoktet parkeringsplass.

3. Kommunikasjon
Kategori C forretningssentre er preget av tilstedeværelsen av:
- et tilstrekkelig antall telefonlinjer
- ventilasjonsanlegg.

4. Sikkerhet
Sikkerhet i forretningssentre i kategori C tilbys av en vaktmann og et tilgangssystem.

Kontorbygninger i kategori D ligger vekk fra byens forretningsstrøk. Ingeniørkommunikasjon i dem er som regel utdatert, parkeringsplasser er spontane, spesialiserte vedlikeholdstjenester for bygninger minimeres eller er helt fraværende.
Fordelen med kategori D forretningssentre er lave leiepriser som tiltrekker seg små selskapersom ennå ikke har råd til mer komfortable arbeidsforhold.

Resultatene i de tre forskjellige kategoriene stemmer kanskje ikke overens. I dette tilfellet er den laveste poengsummen fra befolkningen tatt (1 - plassering, 2 - bygningens type og tekniske nivå, 3 - nivå styringsfirma og tjenesten som tilbys). Selv den mest moderne bygningen, med et vestlig forvaltningsselskap, men som ligger utenfor byen, vil bli klassifisert som klasse C.

Tekst: www.site Ved omtrykk og bruk av materiale kreves referanse til kilden.

Flere forskjellige klassifiseringer brukes i verdenspraksis i dag, men det mest populære er systemet opprettet av BOMA International (The Building Owners and Managers Association), grunnlagt i 1907. I samsvar med det utviklede systemet er kontorbygninger delt inn i kategoriene A, B og C.

Eiendom i A-klasse er anerkjent som den mest prestisjefylte og av høyeste kvalitet, mens bygninger i C-klasse er minst egnet for å gjøre forretninger og ikke egnet for datidens krav.

De viktigste kjennetegnene ved at eiendommen til bygninger bestemmes er:

• Beliggenheten (inkludert avstand fra sentrum).
• Bygningstype.
• Byggeåret for bygningen.
• Hjemmesystemer for kontroll og vedlikehold.
• Oppsett av lokaler, modernisering av etterbehandling og bygging av bygningen.
• Funksjonalitet og effektivitet av ingeniør- og telekommunikasjonssystemer.
• Tilgjengelighet og bekvemmelighet for parkeringsplasser.
• Heisenes tilgjengelighet og modernitet.
• Infrastruktur.

Under forhold russisk marked utenlandske klassifiseringer er ikke akseptable, siden de bare beskriver næringseiendom som oppfyller internasjonale standarder, mens mer enn 80% av Moskvas bygninger der forretningssentre er lokalisert, tilhører kategorier som ikke dekkes av verdensklassifiseringen.

I tillegg er et viktig kriterium i den internasjonale klassifiseringen plasseringen av objektet, avhengig av avstanden fra sentrum, mens de fleste moderne bygninger i Moskva bygges utenfor hageringen. Det er derfor kriteriet for byggeplassering først og fremst blir vurdert i russisk klassifisering sett fra synspunkt til gangavstand og utvikling av transportforbindelser.

I Russland er ikke en enhetlig klassifisering av kommersielle kontoreiendommer godkjent. Samtidig brukes flere typer systemer basert på ekstremt like prinsipper vellykket på markedet.

De vanligste er:

1. Klassifisering av G.M. Sternik, professor ved Institutt for prosjekt- og programledelse av PRUE G.V. Plekhanov, sjefanalytiker for NPRGR.
2. Klassifisering av Moskva Research Forum, utviklet i 2003.
3. Klassifisering av St. Petersburg Research Forum, utviklet i 2008.

I samsvar med Moskva-klassifiseringen ble kontorbygninger delt inn i fire kategorier: A, B +, B- og C. I 2013 ble også "Certification" -produktet introdusert, det vil si kontorenes globale energieffektivitetsparametere.

I henhold til en annen vanlig klassifisering kontor klasse A er i tillegg delt inn i kategoriene A1, A2 og A3 eller A +, A og A-, som gjør det mer detaljert. Dette systemet brukes av det største selskapet Noble Gibbons, eid av CB Richard Ellis Group.

Beskrivelse av kravene og særpregene til bygninger etter klasse

"OG"

En klasse eiendom er den mest passende løsningen for å leie kontorlokaler... Slike bygninger ligger i områder med gjennomtenkt planlegging, er forskjellige høy kvalitet bærende konstruksjoner og overflater er oftest utstyrt med automatiserte livsstøttesystemer, sikkerhet, ventilasjon og klimaanlegg. Forretningssentre i denne klassen ligger i sentrum eller andre prestisjefylte områder med et utviklet transportsystem.

Etterspørselen etter slike kontorer genereres av store selskaper og filialer av utenlandske firmaer som åpner i Russland.

I de senere år standardene og kravene til klasse A-bygninger vokser stadig. Dette skyldes fremveksten av smarte kontorer, der alle hovedsystemene og det generelle komfortnivået er på et nytt kvalitativt nivå, og forretningssentre gjenoppbygd på slutten av 1900-tallet tåler ikke konkurranse og faller i en annen kategori.

Hovedevalueringskriteriene er:

• Å ha en singel sentrale systemet bygningsledelse.
• Moderne brannsikringssystem.
• Tak ikke lavere enn 2,7 meter.
• Etterbehandlingsmaterialer av høy kvalitet.
• Heisenes modernitet og den totale ventetiden (ikke mer enn 30 sekunder).
• Tilstedeværelsen av romslige konferanserom, spisestue, et gjennomtenkt resepsjonsområde.
• Moderne design.
• Tilgjengelighet av egen overflate eller underjordisk parkering ved siden av bygningen.

"A1"

Denne underklassen er preget av følgende funksjoner:

1. Bygningen er ikke mer enn 3 år gammel.
2. Evnen til å justere mikroklimaet i individuelle rom.
3. Tilgjengelighet enhetlig system regulering av temperatur og fuktighet i bygningen.
4. Sofistikert ergonomisk utforming.
5. Gulvenes høyde er minst 3,6 m, takhøyden er minst 2,7 m.
6. Tilstedeværelsen av spisesteder, restauranter og kafeer.
7. Et stort antall vinduer, og minst 80% av dem, må vende ut mot gaten.
8. Tilstedeværelsen av overflødige livsstøttesystemer.
9. Transport og gå tilgjengelighet, beliggenhet i sentrum eller et annet prestisjetungt område av byen.
10. Profesjonell ledelse bygge- og servicetjenester.

"A2"

Kjennetegnene til denne underklassen er så nær som mulig underklassen A1., men dårligere enn ham i noen mindre parametere (det kan ikke være restauranter eller backup-livsstøttesystemer). Hovedegenskapene er:

• Rekonstruert bygning, bygget for ikke mer enn 10 år siden.
• Mindre strenge krav til plasseringen av eiendommen.
• Innvendig utforming er kanskje ikke veldig effektiv.
• Et stort antall kontorlokaler har kanskje ikke vinduer.
• Mindre effektiv styring tjenester og selve bygningen.

"A3"

Denne underklassen er tildelt bygninger som har gjennomgått ombygginghvis alder ikke overstiger 30 år. Forringelse av egenskaper i forhold til underklasse A2 er tillatt, for eksempel - avstand fra sentrum, tilstedeværelse av ineffektiv planlegging og mindre gjennomtenkte livsstøttesystemer.

"I"

Kontorlokaler i klasse B blir ofte referert til som økonomiklasse, men samtidig skiller de seg ikke vesentlig fra klasse A. Ofte tilhører næringseiendom i denne klassen arbeidslokaler, og store selskaper som leier dem har alt personellet som ikke er relatert til dem. til kategorien toppledelse.

Lokalene er preget av følgende kriterier:

1. Avstand fra sentrum.
2. Bygningen er over 10 år gammel.
3. Takhøyde - minst 3 meter.
4. Tilgjengelighet av kvalitetsfinisher.
5. Tilgjengelighet og godt utstyr på offentlige områder.
6. Tilstedeværelsen av en bevoktet parkeringsplass.
7. Utviklet infrastruktur.
8. Ledelse av høy kvalitet av bygningen og tjenestene som vedlikeholder den.

"FRA"

Klasse C næringseiendom er oftest sovjetiskbygde bygninger over 40 år gamle. Ofte er dette omplanlagte forskningsinstitutter, institutter, fabrikker, etc.

Denne klassen av eiendom er preget av mangel på sentrale klimaanlegg, praktisk parkering og ineffektiv planlegging.

• Beliggenhet i utkanten av byen.
• Mangel på praktiske transportforbindelser.
• Standard renovering og bruk av utdaterte etterbehandlingsmaterialer.
• Korridorsystem.
• Hyppige problemer med strømforsyningen.

"D"

Klasse D næringseiendom oppfyller ikke moderne kravfor kontorbygg og har liten nytte for forretninger. I dag er andelen av slike lokaler i Russland raskt avtagende.

Slike gjenstander er preget av tilstedeværelsen av utdaterte tekniske systemer, tregulv og ligger som regel utenfor urbane områder i industrilokaler eller boligbygg.

Hovedegenskapene er:

1. Dårlig bygningstilstand, ofte er store reparasjoner påkrevd.
2. Ineffektiv korridortype, plassering i kjellere.
3. Mangel på organisert bevoktet parkering.
4. Dårlig infrastruktur.

Spredningen av prisene på næringseiendom i forskjellige klasser

Kostnaden for å leie næringseiendom avhenger av mange forskjellige faktorer, hvorav de viktigste er plasseringen og tilhører en eller annen kategori. Den gjennomsnittlige leieprisen for kontorlokaler i Moskva i 2019, ifølge CIAN, var:

• For klasse "A +" - 45 000 rubler per kvadratmeter per år.
• For klasse "A" - 33 000 rubler per kvadratmeter per år.
• For klasse "B +" - 25 000 rubler per kvadratmeter per år.
• For klasse "B" - 17 000 rubler per kvadratmeter per år.
• For klasse "B-" - 12 000 rubler per kvadratmeter per år.
• For klasse "C"- 8000 rubler per kvadratmeter per år.

En korrekt vurdering av kommersielle eiendomsobjekter er ekstremt viktig for effektiv bruk og oppdatering av klassifiseringssystemet. Klart definerte kriterier hjelper leietakeren til å forstå så nøyaktig som mulig hvilke betingelser det leide kontorlokalet skal oppfylle og hvilke alternativer utleieren kan tilby.

Hvis du finner en feil, vennligst velg et stykke tekst og trykk Ctrl + Enter.

Antall kjøpesentre de siste 10 årene har vokst i et tidligere utenkelig antall. Hver av dem prøver å tiltrekke seg kjøpere og leietakere og prøver å skille seg ut med navn, arkitektur, infrastruktur, konsept ... Nesten den samme situasjonen er med forretningssentre.

Som et resultat ble det gjort forsøk på å på en eller annen måte systematisere ulike objekter etter klasser og typer. Artikkelen gir en mulighet til å bli kjent med denne klassifiseringen.

Klassifisering av forretningssentre

For tiden i Russland er det ingen godkjent klassifisering av bygninger som møtes eller faller under kontoret forretningssenter (forretningssenter). Det kan være som nye bygninger (bygget med tanke på spesifikasjonene og egenskapene som er godkjent utelukkende i prosjektdokumentasjon kunde), samt fullstendig ombygde (restaurerte, rekonstruerte) bygninger som har historisk eller arkitektonisk verdi for byen eller allerede utdaterte administrative bygninger (forskningsinstitutter, bygninger og verksteder, fabrikker og andre offentlige institusjoner fjernet fra byen).

Dermed er retten til å klassifisere nye bygninger helt i eiernes hender. Klassifiseringen av bygninger og kontorbygg bygget for flere år siden, omgjort til forretningssentre, forårsaker alle slags kontroverser.

Fra det mest akseptable vil vi vurdere klassifiseringen av forretningssentre foreslått av "Guild of Managers and Developers of Commercial and Industrial Real Estate" (GUD).

Basert på helheten av forskjellige egenskaper, er BC delt inn i kategorier: forretningssenter eiendomsvurdering

Forretningssenter "klasse A";

Forretningssenter "klasse B";

Forretningssenter "klasse C".

I dette tilfellet er ikke klassifiseringen underlagt:

gjenstander der det ikke har blitt utført reparasjonsarbeid i mer enn 15 år;

gjenstander som samtidig delvis fylles av leietakere og som er i ferd med å gjenoppbygges / ombygges og har et uferdig utseende;

innebygde kontorlokaler.

Det skal bemerkes at navnene "forretningssenter" og "kontorsenter" er identiske.

Klassifisering

Generell klassifisering

De mest prestisjefylte høykvalitetsbygningene, som er som følger:

plassering,

leietakers status og etterspørselsnivå,

nivået på engineering og rengjøring.

Bygninger må ha utmerket konstruksjon / design og være utstyrt med de nyeste teknologiske fremskrittene og komfortkravene. Bygningene må være nye eller konkurransedyktige med nybygde bygninger, styrt av profesjonell ledelse.

Bygninger med gjennomsnittlig eller over gjennomsnittlig konstruksjonsnivå, utstyr, beliggenhet, leietakerstatus. Bygningsinfrastrukturen tilfredsstiller ikke alltid leietakerne når det gjelder antall og kvalitet på tjenestene. Lite foreldelse av bygninger er tillatt.

Bygninger med middels og lavere nivåer av konstruksjon, utstyr, beliggenhet og leietakerstatus. Som regel er dette utdaterte eller høyt avskrevne bygninger, muligens funksjonelt forbedret.

Karakteristikker vurderes i følgende kategorier:

Plassering og tilgjengelighet

Bygningskomponenter og egenskaper

Bygningsledelse og servicenivå

Og hvis forretningssenteret etter beliggenhet tilhører klasse "A", i henhold til bygningens type og tekniske nivå - til klasse "C", i henhold til nivået til forvaltningsselskapet - til klasse "B", vil den totale klassen til objektet være "C".

Klassifiseringen av forretningssentre i St. Petersburg er noe forskjellig fra klassifiseringen som ble vedtatt i Moskva.

Foreløpig føles behovet for å klassifisere, bestille eller dele eiendommer i separate grupper veldig skarpt av både eiendomsmarkedsanalytikere og eiendomsmeglere og takstmenn.

Hver dag står takstmenn overfor behovet for å bevise for en av interessentene han befinner seg mellom - og dette er kunden til vurderingen og forbrukeren av rapporten - at forventningene til kostnaden for objektet til en av dem er overvurdert eller for optimistiske, mens den andre er noe pessimistisk. Noen ganger når kundevurderingen vurderer et kontorlokale C, oppgir kunden at lignende gjenstander nylig solgte nabolokaler som ligger i et forretningssenter i klasse B, og er oppriktig overrasket over at objektet hans blir undervurdert.

For tiden har markedsanalytikere ikke kommet til enighet om hvilken klassifisering som er mest akseptabel og praktisk. De eksisterende klassifiseringene gjentar ofte hverandre og har en tendens til å utvide egenskapene og faktorene som en eiendom skal tilordnes til en bestemt klasse. På samme tid, etter å ha vurdert eiendomsmarkedet selv i store byer i Russland, kan det bemerkes at en rekke faktorer som må tas i betraktning innen rammen av de eksisterende klassifiseringene, enten ikke er fraværende eller bare deltar i dannelsen av markedsverdien til objektet.

I fagmiljøet, både logistikere og utviklere, analytikere, takstmenn, vises det forståelse gradvis at alle de foreslåtte klassifiseringene har en rekke ulemper, hvorav de viktigste er redundans og omstendelighet, som skyldes mangel på prioritering av de oppførte parametrene. http: //appraiser72.рф/01_Pages/06_Demo.php? ans \u003d 1 & num \u003d 17

Med et lite antall faktorer som påvirker betydelig markedsverdi objekt, i tilgjengelige klassifiseringer blir vurdert et stort nummer av sekundære egenskaper som gir en liten verdiendring, noe som er åpenbar for den profesjonelle takstmannen.

Klassifisering av kontorbygg

Klasse A kontorbygning: må oppfylle eller overstige det angitte minimumet i 16 av de 20 standardkriteriene nedenfor:

1. Standard finish med høy kvalitet, moderne systemer teknisk utstyr bygninger inkludert BMS (Building Management System);

2. Profesjonell bygningsledelse;

3. God beliggenhet for bygningen innenfor kontorområdet, praktisk tilgang og transportforbindelser;

4. Klimaanlegg: ikke lavere enn 2-rør, eller tilsvarende;

5. Falske tak;

6. Høyde fra gulv til undertak i gjennomsnitt 3,30 m;

7. Effektiv åpen planløsning (struktur med bærende søyler);

8. Tre-seksjonskasse for elektriske kabler, telefon- og datamaskinkabler eller et hevet gulv (eller muligheten for installasjon);

9. Moderne vinduer av høy kvalitet, deres rasjonelle arrangement;

10. Moderne høyhastighetsheiser med en ventetid på ikke mer enn 30 sekunder;

11. Underjordisk parkering;

12. Kvalitetsmaterialer som brukes til utsmykning av fellesarealer;

13. Forholdet mellom parkeringsplasser (bakken og underjordiske) er ikke mindre enn 1 plass per 100 kvm. leid område av bygningen;

14. Tapsfaktor (forholdet mellom brukt og leid areal) ikke mer enn 12%;

15. Kvalitetsleverandør av telekommunikasjonstjenester i bygningen;

16. To uavhengige strømforsyninger eller tilstedeværelsen av en avbruddsfri strømforsyning; (strømforsyningen til leietakers lavspenningsnett må være minst 50 W per 1 kvm. nyttig område 20 watt i tillegg tildelt for belysning);

17. Tillatt belastning på mellomgulv: 400-450 kg per 1 kvm.

18. Moderne sikkerhetssystemer og tilgangskontroll til bygningen;

19. Kafeteria / personal kantine og andre fasiliteter;

20. Gulvdybden fra vindu til vindu er ikke mer enn 18-20 meter.

Kontorbygg i klasse B: må oppfylle minst 10 av de 20 gitte kriteriene.

Klasse C kontorbygg: oppfyller mindre enn 8 av de 20 kriteriene som er oppført. http://www.bluestone.ru/main/page/id/112.phtml

I dag er det flere forsøk på å utvikle en klassifisering av eiendomsobjekter i Russland i ulike sektorer av eiendomsmarkedet. En av de mest berømte klassifiseringene av kontoreiendom kan kalles Klassifisering av Moskva Research Forum 2003. (Vedlegg A, tabell 1). appraiser.ru Hver type eiendom er delt inn i 4 klasser: A, B, C, D.

Kontorseiendom i vest er klassifisert i tre klasser - A, B, C.I Russland, i SNG kan to legges til i disse tre klassene - D, E. Prosessen med å tildele en bygning til en eller annen klasse krever en grundig analyse av alle dens parametere og egenskaper. Du bør også ta hensyn til det faktum at grensene mellom klassene i de fleste tilfeller kanskje ikke er klare. I dette tilfellet, etter bokstavbetegnelsen, blir ekstra tegn + og - lagt til. La oss deretter se på hovedforskjellene mellom disse klassene.

Klasse "A" kontorer

Klasse A-kontorer er de mest prestisjefylte kontorlokalene som ligger i nye kontorkomplekser og forretningssentre i sentrum. Disse kontorlokalene har det høyeste servicenivået: "smarte" bygninger som sørger for fullstendig optimalisering og automatisering av alle livsstøttesystemer, en utplassert infrastruktur for sentralisert levering av kontorutstyr til leietakere, fiberoptisk kommunikasjon, resepsjon, konferanserom, forbrukertjenester og rekreasjonsfasiliteter. Alt dette holdes i perfekt stand.

Disse kontorene har sine egne sikkerhets-, administrasjons- og vedlikeholdstjenester og sikker underjordisk parkering. Denne klassen med kontorlokaler forutsetter et moderne kontorlokale, dyre kontormøbler, falske tak og mye mer. Den klassiske versjonen Et klasse A-kontor betraktes som en forretningspark bygget i utkanten eller utenfor byen, nær praktiske transportforbindelser, en flyplass eller en jernbanestasjon og er preget av lave bygninger, noe som gjør det mulig å gjøre uten heiser (dette øyeblikket gjør bygging og vedlikehold billigere). Fjernheten kompenseres av nærheten til naturen.

Ytterligere bonuser på slike kontorer er organisert levering av ansatte fra byen eller fra nærmeste t-banestasjon til komplekset, samt et stort antall parkeringsplasser. I utlandet, hvor forretningsparker lenge har sluttet å være eksotiske, foretrekkes kontoralternativer med original moderne arkitektur, landskapsutforming og tilleggspreferanser for leietakere. Normen for dette kontorformatet er tilstedeværelsen av store rekreasjonsområder med parker, promenadsgater, kunstige innsjøer og reservoarer.

Klasse "B" kontorer

Klasse B-kontorer er kontorlokaler med nesten samme egenskaper som klasse A-kontorer. Klasse B-kontorer kan være plassert i nye eller nylig rekonstruerte bygninger med de nødvendige verktøyene, ofte ikke midt i sentrum, men heller ikke i utkanten. Klasse B-kontorer har praktisk talt de samme egenskapene som klasse A-kontorer, men de er ikke like prestisjetunge, i tillegg har de et smalere utvalg av tjenester som tilbys. Derfor blir de noen ganger kalt "budsjettkontorer" eller "økonomiklassekontorer." Disse kontorene har kanskje ikke et sentralt klimaanlegg. Disse kontorene er ikke så prestisjefylte, og tjenestene som tilbys er ikke så brede - parkering, for eksempel, ligger oftest utendørs.

Denne kontorklassen inkluderer også klasse A-kontorer etter 5-7 års drift, gamle herskapshus rekonstruert og omgjort til kontorlokaler i sentrum. offrent.ru › anmeldelse / type /

Klasse "C" kontorer

Klasse "C" -kontorer er kontorlokaler, konstruerte eller renoverte bygninger, vanligvis utenfor sentrum, vanligvis leid fra forskningsinstitutter eller produksjonsbedrift... Noen ganger blir de kalt "sovjetiske". Den siste renoveringen i slike kontorlokaler kan gjøres for mer enn 10 år siden ved hjelp av materialene som var tilgjengelig på den tiden, eller laget med billige materialer, fasaden på bygningen blir ofte ikke renovert og ser uutøvelig ut.

I et slikt kontorlokale er det vanligvis ingen moderne kommunikasjon, sentral luftkondisjonering, ventilasjonssystemet er vanlig, og toalettrommet er i korridoren. Slike bygninger er preget av alle "sjarmene" til kontormetoden for å organisere arbeidet - et korridorsystem, vanskeligheter med klimaanlegg (fullstendig fravær av sentral klimaanlegg), en upraktisk inngang og fravær av en sivilisert parkeringsplass. Dette er hovedsakelig nyoppståtte kontorbygg som ikke ligger i sentrum, men i krysset transportruter, i nærheten av metrostasjoner og store radiale motorveier. Kontor klasse "C" forutsetter et ganske beskjedent utvalg av tjenester: telefon, Internett-tilgang er mulig.

Denne kategorien inkluderer også høykvalitets kontorlokaler i administrative, institutt- og industribygninger, kontorer, i henhold til bygningens egenskaper, tilsvarende klasse B, men med ulemper. Slike bygninger er ganske imponerende, de har noen forretningstjenester og en felles parkeringsplass.

Klasse "D" kontorer

Klasse "D" kontorer - kontorlokaler i bygninger med utdaterte verktøy, tregulv, mangel på spesialiserte livsstøttetjenester. Som regel trenger slike kontorlokaler større revisjon.

Klasse "E" kontorer

Klasse "E" kontorer - kontorlokaler i bygninger som ikke er tilpasset kontorer og krever ombygging. Dette kan være kjellere og kjellere omgjort til et kontor, leiligheter i boligbygg, noen ganger med egen inngang og en parkeringsplass for 2-4 biler. Med forbehold om god beliggenhet, renovering i europeisk klasse, utstyr med møbler av høy kvalitet og kontorutstyr, kan slike kontorer godt konkurrere med høyere klasse kontorer. http://officeproduct.ru/2010/03/31/klassifikacija-ofisov.html

Flere klassifiseringer av kontoreiendommer brukes i internasjonal praksisImidlertid er det mest brukte systemet utviklet av BOMA (Building Owners and Managers Accociation). Forretningssentre er klassifisert etter kategoriene "A", "B" og "C".

Klasse "A" kontorlokaler er de mest prestisjefylte og av høy kvalitet. Egenskapene til klasse "C" er i sin tur langt fra moderne krav... Oppdraget til en bestemt klasse er til en viss grad subjektiv og utføres under hensyntagen til overholdelse av visse egenskaper:

1. Plassering.
2. Bygningstype.
3. Nyheten til bygningen.
4. Bygge servicesystemer, sikkerhetssystem.
5. Løsninger i planlegging, innredning og bygging av bygningen.
6. Ingeniøranlegg, klimaanlegg og ventilasjonssystemer.
7. Telekommunikasjonssystemer.
8. Parkering.
9. Utstyr bygningen med heiser.
10. Infrastruktur.

I Russland er en enhetlig klassifisering av kontorlokaler ennå ikke godkjent. Det er mange systemvariasjoner på markedet, men de er alle basert på lignende prinsipper.

De mest kjente klassifiseringene er:

1. Klassifisering av sjefanalytikeren til det russiske guildet for eiendomsmeglere G.M. Sternik.
2. Moskva Research Forum klassifiseringer utviklet i 2003 og oppdatert i 2006 og 2013.
3. Klassifisering av Petersburg Research Forum 2008

Mange vurderingsselskaper bruk et system som ligner på "ABC"... I russiske virkeligheter legger noen selskaper til en spesiell kategori "D", som skyldes at mange bygninger tilhører sovjettiden, ikke har blitt rekonstruert og ikke en gang oppfyller kravene til kategori "C".

I samsvar med innstramming av kravene ved Moskva Research Forum i 2006, ble klassifiseringen i 2003 endret. Den nye strukturen deler moderne kontorbygg i tre typer: "A", "B +" og "B-". Bygninger som ikke oppfyller de angitte kriteriene er kategorisert som "C" og under. I 2013 var en viktig innovasjon varen "Certification", det vil si overholdelse av kontorsentre med internasjonale energieffektivitetsstandarder: LEED og BREEAM.

Det andre klassifiseringssystemet innebærer å dele klasse "A" i flere kategorier: "A1", "A2", "A3" og er mer detaljert. Det brukes i deres praksis av Noble Gibbons og Colliers International. Inndelingen i underklasser "A +", "A" og "A-" er lik.

Klasse "A"

Klasse A forretningssentre, som er den optimale løsningen for kontorlokaler, ligger i nye komplekser med kompetent planlegging, høyt konstruksjons- og etterbehandlingsnivå, automatiserte livsstøttesystemer, utstyrt med sikkerhets-, kommunikasjons- og kommunikasjonssystemer. Slike kontorer er hovedsakelig bygget i sentrum eller i prestisjetunge områder med stort beløp transportvekslinger.

Lokaler i førsteklasses forretningssentre leies av store selskaper og grener utenlandske firmaer... Klasse "A" oppfyller fullt ut alle kriteriene til en moderne bygning, som inkluderer:

1. Tilstedeværelsen av et sentralt bygningsstyringssystem.
2. Tilgjengeligheten av et moderne brannsikkerhetssystem.
3. Takhøyde ikke mindre enn 2,7 m.
4. Etterbehandlingsmaterialer av høy kvalitet for fellesarealer og fasader.
5. Ventetiden for heiser er ikke mer enn 30 sekunder.
6. Dybden på gulvet fra vinduet til "kjernen" overstiger ikke 10 m.
7. Tilstedeværelsen av et effektivt organisert resepsjonsområde, konferanserom, romslige mat- og rekreasjonsområder.
8. Designerrenovering.
9. Parkeringsplass på bakken eller under bakken i flere plan med inngang til forretningssenteret.

For klasse "A" praktiseres inndeling i underklasser: "A1", "A2", "A3", som ikke har grunnleggende forskjeller seg imellom, og brukes til en mer detaljert definisjon av bygningen.

Underklasse "A1"

Denne underklassen er preget av:

"A2"

Det har mindre strenge krav til bygningens beliggenhet, og kan også være en fullstendig rekonstruert bygning av en relativt nylig konstruksjon. Egenskapene er nær klasse "A1", men tillater mindre avvik etter sekundære parametere.

"A3"

Kan tilordnes en fullstendig rekonstruert bygning 20-30 år gammel. Sammenlignende planlegging ineffektivitet og et sentralt klimaanlegg av lavere kvalitet er tillatt.

Noe forverring i forhold til underklasse "A2" er mulig, for eksempel er ikke kontorsenteret sentralt, men i et mer avsidesliggende, men prestisjetungt område.

"I"

Økonomiklassekontorer, som klasse B-kontorlokaler ofte kalles, har ofte ikke grunnleggende forskjeller fra A-klassekontoret. I motsetning til klasse "A", som er representative lokaler, refererer klasse "B" næringseiendom til arbeidslokaler. Store selskaper har ikke ledende personell i slike kontorer. Leietakerne er det små organisasjoner og selskap.

Slike lokaler er preget av:

"FRA"

Klasse "C" -kontorer ligger hovedsakelig i bygninger fra sovjettiden som er redesignet for kontorbehov: forskningsinstitutter, institutter og planteforvaltning.

En bygning av denne typen er ofte preget av fullstendig fravær av sentral klimaanlegg, uprofesjonell ledelse og fravær av utstyrt parkering.

Renoveringen ble utført med billige materialer, det er problemer med elektrisk spenning og infrastruktur. Hovedegenskaper for kontorlokaler i klasse "C":

1. Plassering i utkanten av byen, upraktisk tilgang til bygningen.
2. Levetiden overstiger 10 år.
3. Standard renovering, korridorsystem.
4. Utdatert design, ineffektivt oppsett.

"D"

Eiendomsmegler som tilhører klasse "D" oppfyller ikke kravene til et moderne objekt kontor eiendom. Kontorer i denne klassen er preget av utdaterte tekniske løsninger, tregulv og mangel på livsstøttetjenester. De ligger utenfor byen, i ombygde lager- og industrilokaler, i boligbygg.

Klasse "D" er preget av:

1. Tilstanden til bygningen som krever større reparasjoner.
2. Korridorsystem, plassering i kjellere og halvkjellere, mangel på planlegging av høy kvalitet.
3. Parkeringen er spontan, ubevoktet.
4. Mangel på infrastruktur for vedlikehold og bygningsadministrasjon.

Spredningen av eiendomspriser for kontorer

Prisene på kontoreiendom avhenger av mange faktorer, hvorav det viktigste er avstanden fra sentrum og overholdelse av en eller annen kategori. Gjennomsnittlig leiepris for et klasse A-kontor i Moskva i 2018 er 25 500 RUB. per kvm per år kan et klasse "B +" kontor leies for i gjennomsnitt 16 000 rubler / kvm. per år, og kvm. i en klasse "B-" kontor vil koste 14.500 rubler. i år. Leie av et kontor i en kategori nedenfor er i gjennomsnitt 9000 rubler / kvm. M. i år.

Behovet for en korrekt vurdering avgjør viktigheten av å bruke og kontinuerlig oppdatere den mest praktiske og komplette klassifiseringen for alle markedsaktører. Tydelige kriterier gir en klar ide om hva leietaker er villig til å betale penger for og hvilke valg og muligheter utleier er villig til å gi.