Hvordan administrere en bygård direkte? En måte å administrere en bygård på. Direkte ledelse av en bygård Organisasjon som forvalter en bygård

Konstruksjonsdepartementet, ved brev datert 03.03.2016 N 6076-OD / 04 "Om ledelse av en bygård" presiserte forvaltningsselskapenes rett til å tiltrekke seg eksterne advokater til å føre rettssaker.

Department of Housing and Communal Services of the Ministry of Construction and Housing and Communal Services Russland behandlet anken og innenfor rammen av dens kompetanserapporter.
I henhold til artikkel 162 i den russiske føderasjonens huskode, i henhold til en avtale for ledelse av en bygård, er den ene parten (den administrerende organisasjonen) etter instruksjoner fra den andre parten (eiere av lokaler i en bygård, styrende organer for et huseiernes partnerskap, styrende organer for et boligselskap eller styrende organer for en annen spesialisert forbrukerkooperativ, personen spesifisert i paragraf 6 i del 2 i artikkel 153 i RF LC, eller i tilfelle bestemt i del 14 i artikkel 161 i RF LC, utvikleren) innen den avtalte tidsperioden for et gebyr forplikter seg til å utføre arbeid og (eller) yte tjenester for ledelsen av en bygård, tilby tjenester og utføre arbeid med riktig vedlikehold og reparasjon av felleseiendom i et slikt hus, gi verktøy eierne av lokaler i et slikt hus og personer som bruker lokalene i dette huset, for å utføre andre aktiviteter rettet mot å oppnå målene med å forvalte en bygård.
I samsvar med del 1 i artikkel 161 i den russiske føderasjonens huskode, bør ledelsen av en bygård sikre gunstige og trygge levekår for innbyggerne, riktig vedlikehold av felles eiendom i en bygård, løse problemer med bruk av denne eiendommen, samt å tilby offentlige tjenester til borgere som bor i et slikt hus. Den russiske føderasjonens regjering setter standarder og regler for forvaltning av bygårder. I samsvar med nr. 4 i avsnitt 4 i reglene for gjennomføring av aktiviteter for forvaltning av bygårder, godkjent av dekret fra Den russiske føderasjon av 15/03/2013 N 416, sikres ledelse av en bygård blant annet gjennom organisering og gjennomføring av betalinger for tjenester og vedlikeholdsarbeid og reparasjon av felleseiendom i en bygård, inkludert tjenester og arbeid for ledelse av en bygård, og verktøy, inkludert gjennomføring av krav og krav mot personer som ikke har oppfylt forpliktelsen til å betale for boliglokaler og verktøy som er fastsatt i den russiske føderasjonens boliglovgivning ...
Vi bemerker at boligkoden til Den russiske føderasjon og regler N 491 ikke inneholder bestemmelser som forbyr lederorganisasjon involvere entreprenører til å utføre noe arbeid med vedlikehold og løpende reparasjon av felleseiendom til eierne av lokalene til bygården.
Basert på det foregående mener vi at involvering av tredjepartsorganisasjoner for å utføre kravarbeid ikke er et brudd på avsnitt. "g" paragraf 4 i reglene for gjennomføring av aktiviteter for forvaltning av bygårder, godkjent av regjeringen i Den russiske føderasjon av 15.03.2013 N 416.
Samtidig bemerker vi at det er denne forvaltningsorganisasjonen som er ansvarlig for oppfyllelsen av vilkårene i forvaltningsavtalen for en bygård (uansett om det er avtaler inngått av forvaltningsselskapet med tredjepartsorganisasjoner for levering av tjenester eller arbeid knyttet til forvaltningen av en bygård).

Det er ikke noe slikt konsept som "ledelse av en bygård" i boligkomplekset. Imidlertid definerer lovgivningen hovedtrekkene og reglene den implementeres etter. La oss vurdere dem nærmere.

Vanlige tegn

Aktiviteten med å administrere en bygård er en prosess som strekker seg over tid. Perioden den utføres avhenger av varigheten av driften av bygningen. Denne perioden begynner fra tidspunktet for byggingen og slutter med riving. Forvaltning og vedlikehold av en bygård kan uttrykkes i forskjellige former.

Klassifisering

Tildel boligledelse. Den er rettet mot alle rom, leiligheter, lokaler som er i juridisk besittelse av en person. I praksis kan ledelsen også utføres av eierne av en bygård eller av en enhet involvert av dem. Når det gjelder selve objektet, er det heller ingen klar definisjon i LC. I denne forbindelse oppstår ofte spørsmålet om hva som regnes som en bygård, hvor mange lokaler den skal ha for å klassifisere en bygning i denne kategorien. I praksis kan en slik bygning betraktes som en bygning der det er to eller flere lokaler og det er minst en lovlig eier.

Fagkomposisjon

Forvaltningen av bygårder kan utføres av forskjellige personer. For eksempel kan det være ett subjekt, en gruppe på flere borgere, et spesielt dannet organ eller samfunn. De handler på objektet for å sikre at det fungerer. Emne:

1. Administrerer en bygård.
2. Tar avgjørelser.
3. Skaper betingelser for gjennomføring av oppgavene.

I praksis kan en bygård administreres direkte av eierne av lokalet eller av personer som er involvert av dem. I noen tilfeller har myndighetene myndighetene. I henhold til nr. 4 i art. 161 ZhK, hvis eierne ikke selv valgte måten å administrere bygården på, gjør administrasjonen i Moskva-regionen det for dem.

Målrettethet

Ved å velge en eller annen metode for å administrere en bygård, vurderer eierne hvor fullt de tildelte oppgavene vil bli implementert. Disse inkluderer spesielt sikkerhet:

1. Trygge og gunstige levekår.
2. Eiendomssikkerhet.
3. Løse problemer med bruk av vanlige materielle eiendeler.
4. Riktig levering av verktøy.

Forvaltning av en bygård, hvor lokalene tilhører forskjellige borgere, kan utelukkende utføres i samsvar med enhetlige forhold som er avtalt med dem. Eiendomseiere kan generere dem selv. I noen tilfeller delegerer eierne rettighetene til å danne ensartede betingelser til den berettigede. Sistnevnte representerer eiernes interesser når de inngår avtaler med tjenesteorganisasjoner.

Fremgangsmåten for å administrere en bygård

Eiere er juridisk forpliktet til å velge et tjenestealternativ. Dette kan være:

Spørsmålet oppstår, hvorfor skulle folk gjøre dette? Dette forklares med det faktum at innbyggere, i tillegg til rettigheter, har eiendeler med tilsvarende plikter og er ansvarlige for gjennomføringen. De må bruke og avhende eiendommen sin slik at den ikke skader andre menneskers interesser, helse og liv.

Utvalgskriterier

Eierne av lokaler i en bygård må velge et administrasjonsalternativ innen et år fra konkurransen mellom de lokale myndighetene. Resultatet vil avhenge av antall leiligheter i bygningen, solvensnivået og disiplinen til eierne. I tillegg er omdømmet til forvaltningsselskaper, arten av forholdet til foretak som leverer ressurser, generelle hus- og leilighetsregnskapsinnretninger, etc.

Selvbetjening

Hvis ledelsen av en bygård utføres av eierne av lokalene selv, må alle forhold til tredjepartsbedrifter som tilbyr visse tjenester dokumenteres. Spesielt inngås avtaler for kloakk, varmt / kaldt vannforsyning, strøm, gassforsyning, oppvarming. I dette tilfellet signeres kontrakter med hver leilighetseier. I tillegg inngås avtaler med selskaper som leverer tjenester for reparasjon av eiendom som er vanlig i bygningen. Slike avtaler er signert med flertallet eller alle eiere.

PC, HOA, ZhK

En bygård kan ledes av et partnerskap (kooperativ). Slike juridiske enheter har rett til å inngå avtaler med eiere om:

• Levering av verktøy.
• Vedlikehold og reparasjon av felleseie.
• Forvaltning av en bygård m.m.

Interaksjonsordninger

Eierne av lokaler kan delegere sine rettigheter til å inngå avtaler om levering av bolig og fellestjenester til et partnerskap med eiere. Dette kan løses ved en beslutning vedtatt på en generalforsamling, i selve kooperativets charter. Eierne av lokalene har også muligheten til å overføre retten til å inngå kontrakter til partnerskapet, som igjen undertegner en avtale med forvaltningsselskapet. Hun søker etter leverandører og tegner tilsvarende kontrakter med dem.

Forvaltning av en bygård av et forvaltningsselskap

Hovedbetingelsen for å velge dette tjenestealternativet er eksistensen av en avtale. En prøvekontrakt for forvaltning av en bygård inneholder obligatoriske seksjoner. Spesielt skal det stå:

1. Felles eiendom som tjenesten skal utføres for, adressen til stedet.
2. Liste over arbeider og tjenester for reparasjon og vedlikehold av materialverdier, reglene som det kan endres etter, en liste over boliger og fellestjenester.
3. Betingelser for å fastsette kostnadene for avtalen, mengden servicegebyrer, bestemme mengden strømregninger. Fremgangsmåten for å sette inn beløp er også formulert her.
4. Regler for å overvåke oppfyllelsen av sine forpliktelser fra det serverende selskapet.

Sivil lovbestemmelser

Kontrakten, som er inngått med lederorganisasjonen, er etter alt å dømme karakterisert som en avtale om levering av betalte tjenester. Dette skjemaet er fastsatt i sivil lov. I følge art. 780 i borgerloven, med mindre annet er bestemt i selve kontrakten, må administrerende selskap levere tjenester personlig. Dette betyr at entreprenøren helt eller delvis leverer tjenester eller fungerer som et mellomledd mellom eierne av lokalet og leverandører.

Grunnleggende forskjeller mellom opsjoner

Forvaltning utført av eiere kan være direkte, konfidensiell og formidlet. I det første tilfellet betjener innbyggerne felleseien på egenhånd. Indirekte ledelse innebærer overføring av noen funksjoner til andre personer (eller en). Den mottakende enheten kan være både en juridisk enhet og en person. I sistnevnte tilfelle kan en av eierne av lokalene i dette huset opptre som sådan. Eierne kan danne et valgt organ i form av et styre eller ved å utnevne en autorisert person fra deres krets, og dermed opprette en juridisk enhet. For eksempel kan det være en HOA. I dette tilfellet blir partnerskapet deres forvaltningsselskap. Eiendomseiere kan gjøre noe annet. De har rett til å overlate tjenesten til utenforstående som ikke er en del av deres krets.

De kan være ansatt leder eller organisasjon. I dette tilfellet inngår eierne av lokalene en passende avtale med disse personene. Hvis ledelsen utføres av eierne av lokalet, blir ikke kontrakten signert. Det dannede selskapet eller den autoriserte personen utfører sine funksjoner i samsvar med charteret. Han er på sin side godkjent på generalforsamlingen. Det skal sies at i praksis bruker huseiere både direkte og indirekte ledelse samtidig. For eksempel, i tilfelle dannelsen av en huseierforening, implementeres noen av funksjonene som regel de viktigste, av eierne selv. I viktige spørsmål tas beslutninger på generalforsamlinger. En annen del av oppgavene utføres gjennom det valgte styret, og den tredje utføres personlig av dets formann. I tillegg opprettes en revisjonskommisjon som gir kontroll økonomisk arbeid et valgt organ.

Viktige punkter

Spørsmålet om å velge en forvaltningsorganisasjon er det mest presserende blant eierne i dag. Selvfølgelig vil alle at tjenesten skal være på et høyt nivå. Imidlertid er mange bekymret for at det skal vise seg "som alltid". For å unngå problemer, må eierne bestemme hva de vil ha med tanke på kvaliteten på tjenestene og kostnadene. Det er tre vanligste alternativene:

1. Ikke endre noe, la ledelsen utføres av ZhEK, UK, DEZ. Kvaliteten i dette tilfellet vil ikke være den høyeste, men kostnadene for tjenester er ganske akseptable. I denne situasjonen foretrekker leilighetseiere å ikke ta risiko og har ikke travelt med å velge en organisasjon.
2. Finn en juridisk enhet som kan tilby bedre tjenester. Følgelig vil betalingen være høyere. Noen eiere prøver å forhandle slike vilkår med det nåværende boligkontoret.
3. Du må velge en privat lite firma... Hun ville tilby tjenester av ikke dårligere kvalitet enn boligkontoret, kvalitet, men til en enda lavere pris.

Praktisk gjennomføring

Som praksis viser, snakker beboere i hus der et borettslag jobber aktivt, oftere positivt om kvaliteten på tjenestene. I denne forbindelse anbefales det å sjekke om det er en passende HOA i området, som kan ta bygningen til vedlikehold for den tilbudte prisen. Før du kontakter styret, anbefales det å gå inn i inngangene, inspisere tilstanden til trapperommene, korridorer, vurdere gårdsplassen. For en mer fullstendig forståelse av huseierforening du bør snakke med leietakerne selv forskjellige aldre, finn ut hvor mye de betaler for tjenesten, hva de liker med foreningens arbeid og hva som ikke passer dem. Hvis den generelle informasjonen er positiv, kan en avtale inngås.

Arbeidserfaring i foreningen

Det fungerer som et av de viktigste kriteriene når du velger en tjenesteorganisasjon. Det er å foretrekke, selvfølgelig, en lang arbeidserfaring. Imidlertid i i det siste nye foreninger dukker opp med jevne mellomrom, som heller ikke skal avskrives. Det anbefales å finne ut informasjon om spesialistene som jobber der, hvor de har utført sine aktiviteter tidligere, hvem som er grunnleggeren. Hvis dette tidligere ansatte DEZ har derfor en viss erfaring med drift og vedlikehold av boligbygg. I dette tilfellet er det verdt å snakke med dem personlig, finne ut hvorfor de forlot sitt forrige arbeidssted, hvilke mål de setter for seg selv nå.

Tjenestepriser

I prosessen med å kommunisere med representanter for tjenesteorganisasjonen, bør man ikke bare varsle de høye, men også de lave tjenestekostnadene sammenlignet med hva som er tilgjengelig på tidspunktet for ZhEKs arbeid, for eksempel. Her bør du finne ut hva som utgjør denne eller den andre prisen. For de mest betydningsfulle beløpene, bør du stille alle spørsmålene dine.

Sammenligning

Hvis samtalen med tjenesteforeningen generelt har utviklet seg gunstig, bør du ikke skynde deg å inngå en avtale. Det anbefales å omgå ytterligere 2-3 HOAer, finn ut all informasjon fra dem. Deretter bør du sammenligne informasjonen, evaluere fordeler og ulemper og ta opp forslaget for diskusjon. Hvis du fortsatt er i tvil, bør du inngå en avtale for en minimumsperiode - et år. Hvis det etter utløpet blir klart at valget ble tatt riktig, kan du forlenge kontrakten. Vel, hvis foreningen ikke har taklet det tildelte ansvaret, er det bedre å si opp avtalen.

Økonomisk spørsmål

En av de vesentlige ulempene ved å velge et tjenesteselskap sammenlignet med en HOA eller egenadministrasjon er at eiernes penger som de tildelte til å betale for tjenester, står til rådighet for en tredjeparts juridisk enhet. Det er ganske vanskelig å påvirke ham når det gjelder effektiv og målrettet bruk av midler. Dette gjelder spesielt i tilfelle da den styrende organisasjonen ble valgt av lokalstyret. I dette tilfellet vil eierne faktisk bli pålagt de forholdene som utøvende organer anser nødvendige.

Midler sikkerhetsgaranti

Som regel forblir dette spørsmålet åpent i rammen av samhandling med den administrerende organisasjonen. Spesielt snakker vi om midler bevilget til kapitalreparasjoner. Ikke alle hus klarer å akkumulere dem innen 1-5 år (i løpet av kontraktens løpetid). Det er tider når eierne bestemmer seg for å bytte tjenesteforeningen, og midlene er på kontoen. I i dette tilfellet det er ikke klart hvordan pengene vil bli overført til det dannede HOA eller et annet selskap. Det kan også hende at foreningen går konkurs, avvikles eller tar et lån fra banken og forsvinner. Det vil være ekstremt problematisk å løse problemet med å returnere midlene til eierne. En annen situasjon er med HOA. Fungerer som en juridisk enhet, kan partnerskapet åpne en spesiell konto i banken og rapportere årlig om statusen til eierne. I dette tilfellet er det utvilsomt flere garantier for pengesikkerheten.

Lokale myndigheters makter

De er etablert i del 3 av art. 156 LCD. Territoriale myndigheter har rett til å angi betalingsbeløpet for vedlikehold og reparasjon av anlegget bare hvis eierne av lokalene ikke valgte metoden for å administrere huset sitt i foreskrevet tidsramme eller beslutningen ble tatt, men ikke ble implementert. I følge loven kan lokale utøvende strukturer selv bestemme foreningen som skal levere alle nødvendige tjenester. I praksis avholdes ofte åpne anbud, i henhold til resultatene som et bestemt selskap tildeles hjemme. Det skal bemerkes at alt her vil avhenge av lokale myndigheter. Utvilsomt setter loven grenser for makter, visse begrensninger. Men generelt blir ikke leietakernes meninger i slike tilfeller spurt. Derfor er det mer tilrådelig å fortsatt ta en beslutning og velge den juridiske enheten som skal levere tjenesten.

Eierne av lokaler i en bygård har rett til å velge en slik metode for å administrere denne bygningen som å administrere en ledelsesorganisasjon (tredje ledd, avsnitt 3, artikkel 161, i RF LC), som kan kombineres med andre metoder for å administrere en bygård.

Som følger av bestemmelsene i artikkel 2 nr. 162 i RF LC, medlemmer av en huseierforening, bolig eller annet spesialisert forbrukerkooperativ kan også inngå en avtale med ledelsesorganisasjonen om ledelse av en bygård. I dette tilfellet er det umulig å snakke om å endre metoden for å administrere en bygård. Den administrerende organisasjonen er bare involvert i ledelsen av en bygård (i dette tilfellet fungerer den som en vanlig entreprenør), siden HOA, boliger eller annet spesialisert forbrukerkooperativ rett og slett ikke har evnen eller ikke ønsker å selvstendig drive, reparere, vedlikeholde og vedlikeholde felleseiendommen til en bygård ... Samtidig utføres forvaltningen av en bygård som eies av et borettslag eller der det er opprettet et huseiernes partnerskap, idet bestemmelsene i kap. V og VI i boligkodeksen.

Generalforsamlingen for eiere av lokaler for anvendelse av den angitte metoden for styring av en bygård må ta avgjørelser om:

\u003e velge metode for å administrere den administrerende organisasjonen;

\u003e valg av en bestemt administrerende organisasjon;

\u003e vilkårene i ledelsesavtalen med denne ledelsesorganisasjonen.

Blant eierne av lokaler i en bygård bør det være initiativtakere som vil studere forslagene fra de administrerende organisasjonene og velge, etter deres mening, de mest optimale. Det anbefales å tilby generalforsamling valg fra flere ledelsesorganisasjoner, siden Forslagene vil helt sikkert være forskjellige i kostnad og sammensetning av det foreslåtte tilleggstjenester... Administrerende organisasjon - kommersiell organisasjon, som tilbyr profesjonelle tjenester for forvaltning av bygårder. I henhold til nr. 9 i art. 161 på RF LCD har generalforsamlingen rett til å velge bare en administrerende organisasjon for å administrere en bygård.

I henhold til nr. 2 i art. 162 i den russiske føderasjonens huskode, i henhold til en avtale for ledelse av en bygård, en part (den administrerende organisasjonen) etter instruksjon fra den andre parten (eiere av lokaler i en bygård, forvaltningsorganer til et huseieres partnerskap eller ledelsesorganer til et boligselskap eller ledelsesorganer til et annet spesialisert forbrukerkooperativ) innen en avtalt periode mot et gebyr forplikter seg til å yte tjenester og utføre arbeid med riktig vedlikehold og reparasjon av felleseiendom i et slikt hus, å levere verktøy til eierne av lokaler i et slikt hus og til personer som bruker lokalene i dette huset, for å utføre andre aktiviteter som tar sikte på å nå målene med å forvalte en bygård.

For at generalforsamlingen for eiere av lokaler i en bygård skal kunne godkjenne vilkårene i forvaltningsavtalen med lederorganisasjonen, må disse forholdene først diskuteres og avtales med denne lederorganisasjonen på forhandlingsstadiet. I denne forbindelse har ikke generalforsamlingen rett til å endre vilkårene i forvaltningsavtalen som tidligere er avtalt med forvaltningsselskapet (aksept av vilkårene i avtalen må være fullstendig og ubetinget - se art.

Artikkel 1 Art. 438 av den russiske sivilrettslige koden). Hvis generalforsamlingen likevel godkjenner andre vilkår i forvaltningsavtalen, er de gjenstand for godkjenning av tilsynsorganisasjonen (artikkel 443 i den sivile koden i Den russiske føderasjonen). I tilfelle det blir gjort endringer under forhandlinger med den administrerende organisasjonen i vilkårene for avtalen som er foreslått av generalforsamlingen, er de endrede vilkårene i denne avtalen gjenstand for godkjenning av generalforsamlingen for eiere av lokaler i en bygård.

De viktigste (vesentlige) forholdene som må diskuteres mellom eierne og den administrerende organisasjonen er spesifisert i artikkel 3 nr. 162 LCD RF:

\u003e sammensetningen av felleseien til en bygård som ledelsen skal utføres for, og adressen til en slik bygning;

\u003e en liste over tjenester og arbeider for vedlikehold og reparasjon av felleseiendom i en bygård, prosedyren for å endre en slik liste, samt en liste over verktøy levert av forvaltningsorganisasjonen;

\u003e prosedyren for å bestemme prisen på kontrakten, betalingsbeløpet for vedlikehold og reparasjon av boliglokaler og betalingsbeløpet for verktøy, samt prosedyren for å foreta slike betalinger;

\u003e prosedyren for å overvåke at den administrerende organisasjonen oppfyller sine forpliktelser i henhold til forvaltningsavtalen.

Generalforsamlingens avgjørelse om valg av forvaltningsorganisasjon og vilkårene for forvaltningskontrakten som skal inngås med den, blir vedtatt med et flertall av stemmene av det totale antall stemmer til eierne av lokaler i en bygård som deltar i dette møtet og er obligatorisk for alle eiere av lokaler i en bygård, inkludert de som deltok ikke i avstemningen (go. 4, paragraf 2, artikkel 44, paragraf 1 og 5, artikkel 46 i RF LC).

Det inngås en forvaltningsavtale mellom lederorganisasjonen og hver eier av lokalet på samme vilkår for alle, godkjent av vedtaket fra generalforsamlingen (punkt 1 og 4 i artikkel 162 i RF LC). Et kontroversielt spørsmål er om inngåelse av en forvaltningsavtale med en forvaltningsorganisasjon er obligatorisk for alle eiere av lokaler i en bygård. I kraft av nr. 5 i art. 46 i RF LC er generalforsamlingens beslutning om å inngå en slik avtale obligatorisk for alle eiere. Har den administrerende organisasjonen rett til å kreve inngåelse av en forvaltningskontrakt fra de unndragende eierne i henhold til artikkel 4 nr. 445 i den sivile koden for Den russiske føderasjonen? Det tilrådes å utvide handlingen i artikkel 5 nr. 5 til slike tilfeller. 161 i den russiske føderasjonens huskode eller direkte angi forpliktelsen til eierne til å inngå forvaltningskontrakter med forvaltningsorganisasjonen på den måte som foreskrevet i art. 445 i den sivile koden for Den russiske føderasjonen.

Forvaltningsavtalen for en bygård inngås for en periode på minst ett år og ikke mer enn fem år (paragraf 5 i artikkel 162 i RF LC). Tatt i betraktning bestemmelsene i nr. 4 i art. 162 i RF LC, bør betingelsen i forvaltningsavtalen om varigheten av avtalens gyldighet tilskrives de viktigste vilkårene i avtalen spesifisert i artikkel 3 nr. 162 LCD RF.

Med mindre annet er bestemt i avtalen for ledelse av en bygård, er ledelsesorganisasjonen forpliktet til å begynne å oppfylle en slik avtale senest tretti dager fra undertegnelsesdagen (paragraf 7 i artikkel 162 i RF LC).

Forvaltningsavtalen for en bygård kan endres og / eller sies opp på den måten som er foreskrevet av kap. 29 i den russiske føderasjonens borgerlov. Forvaltningskontrakten kan endres eller avsluttes etter avtale mellom partene eller på forespørsel fra en av partene i tilfelle en vesentlig brudd på kontrakten fra den andre parten (Art. 450 i den russiske sivilrettslige loven).

Betydelige brudd på ledelsesavtalen inkluderer:

\u003e manglende betaling av godtgjørelse til forvaltningsselskapet;

\u003e systematiske forsinkelser i levering av tjenester og utførelse av arbeid i forvaltningen av en bygård forbundet med utilfredsstillende ytelse fra ledelsesorganisasjonen av sine forpliktelser;

\u003e unnlatelse av at den administrerende organisasjonen har levert en rapport om gjennomføringen av forvaltningskontrakten;

\u003e forårsaker skade på grunn av handlinger (passivitet) fra den ledende organisasjonen til felleseiendom til en bygård.

Partene har rett til å etablere andre tilfeller av vesentlig brudd på avtalen i ledelsesavtalen (paragraf 2 i artikkel 450 i Den russiske føderasjonens sivile kode).

En anmodning om endring eller oppsigelse av en ledelsesavtale kan inngis av en interessert part i retten bare etter at den andre parten har mottatt et avslag på å endre eller sagt opp avtalen, eller hvis det ikke er noe svar innen tidsperioden spesifisert i forslaget eller etablert ved lov eller avtale, og i fravær - innen 30 dager - nytt begrep (klausul 2 i artikkel 452 i den russiske borgerloven). Hvis ledelsesavtalen inngås mellom lederorganisasjonen og HOA eller borettslag, vil det ikke være noen problemer med å bestemme saksøker og tiltalte. Men hvis det inngås en forvaltningsavtale med hver av eierne av lokaler i en bygård, oppstår det noen problemer som retten kan møte.

Hvis en anmodning om endring eller avslutning av en forvaltningsavtale blir forelagt retten av lederorganisasjonen, hvem skal da være tiltalte i dette tilfellet? Tilsynelatende, som i tilfelle direkte forvaltning av en bygård av eierne av lokalene, skal eierne, i samsvar med paragraf 1 i art. 322 GKRF har en felles forpliktelse (ansvar) overfor den administrerende organisasjonen på grunn av udelbarheten av forpliktelsesobjektet - driften av felleseien til en bygård, som er udelelig i kraft av sub. 1 s. 4 art. 37 LCD RF. Bare i dette tilfellet bør forespørselen om endring eller oppsigelse sendes til alle eiere av lokaler i en bygård som en part i forvaltningskontrakten. Denne tilnærmingen tilsvarer normen i nr. 4 i art. 162 i RF LC, ifølge hvilke vilkårene i forvaltningsavtalen må være de samme for alle eiere, dvs. alle kontrakter inngått av lederorganisasjonen med eierne av lokaler i en bygård kan endres eller opphøres. Det er fornuftig at den administrerende organisasjonen begjærer domstolen å kombinere til en prosedyre for felles behandling og løsning av alle saker som er innledet med krav mot eierne av lokaler (se avsnitt 4G artikkel 15G Code of Civil Procedure of the Russian Federation).

Hvis eierne av lokaler i en bygård har til hensikt å fremsette krav om å endre eller avslutte forvaltningsavtalen, bør følgende fremgangsmåte for å avtale eiernes vilje anses som legitim. Siden beslutningen om å inngå en forvaltningsavtale og dens vilkår er tatt av generalforsamlingen for eiere av lokaler i en bygård (paragraf 1 i artikkel 162 i RF LC), må beslutningen om å endre eller avslutte forvaltningsavtalen tas på generalforsamlingen. Hvis det tas en beslutning om å endre vilkårene i forvaltningskontrakten, må slike endringer diskuteres på generalforsamlingen, og eierne av lokalene som har flertall, må stemme på dem. Beslutningen om å si opp forvaltningsavtalen tas også med flertall av eierne av lokaler i en bygård som deltar i generalforsamlingen. I medhold av paragraf 2 i art. 161 i den russiske føderasjonens huskode, er det tilrådelig for eierne av lokaler å velge en annen metode for å administrere en bygård eller en annen forvaltningsorganisasjon når de bestemmer seg for å avslutte forvaltningskontrakten. Dette er ikke bare deres ansvar, men det er i deres interesse. I tillegg vil eierne av lokaler i en bygård på en generalforsamling være riktig å instruere en av eierne, i interessene for alle, til å fremsette et krav om å endre eller avslutte ledelsesavtalen til den administrerende organisasjonen, og hvis sistnevnte er uenig i endringen eller avslutningen av kontrakten, en søksmål.

Ledelsesorganisasjonen er forpliktet årlig i løpet av første kvartal inneværende år til å avgi en eierrapport til bygninger i en bygård en rapport om gjennomføringen av forvaltningsavtalen for året før (punkt Ist. 162 i RF LC). Ledelsesavtalen kan fastsette en annen rapporteringsfrekvens, for eksempel sende inn en rapport om gjennomføringen av forvaltningsavtalen hvert kvartal eller hvert sjette år. Det ser ut til at ledelsesorganisasjonen ikke har rett til å gi en rapport om gjennomføringen av forvaltningskontrakten mindre enn en gang i året, siden dette forverrer situasjonen til eierne av lokaler i en bygård, hvis beskyttelse av interessene primært bør rettes mot gjeldende boliglovgivning.

Forvaltningskontrakten avsluttes bare hvis en av partene erklærer at kontrakten avsluttes ved utløpet av gyldighetsperioden. Hvis en slik søknad ikke mottas, anses ledelsesavtalen utvidet for samme periode og på de samme vilkår som fastsatt i denne avtalen (paragraf 6 i artikkel 162 i LC. RF). Hvis partene i forvaltningsavtalen er eiere av lokaler i en bygård, for å si opp en slik avtale, er det nødvendig at søknader om oppsigelse av avtalen sendes inn av flertallet av eierne (eiere som eier mer enn 50% av aksjene i felleseie av felleseiendom til en bygård). En forvaltningskontrakt kan betraktes som avsluttet, selv om det på generalforsamlingen for eiere av lokaler i en bygård før utløpet, blir besluttet å velge en annen forvaltningsorganisasjon som skal forvalte huset etter at forvaltningskontrakten er avsluttet. En slik avgjørelse fra generalforsamlingen tilsvarer en erklæring om avslutning av forvaltningsavtalen ved utløpet av sin periode og må bringes til forvaltningsorganisasjonens oppmerksomhet av noen av eierne.

I henhold til varen Yust. 162 i den russiske føderasjonens huskode, forvaltningsorganisasjonen, tretti dager før oppsigelsen av forvaltningsavtalen for en bygård, er forpliktet til å overføre teknisk dokumentasjon for en bygård og andre dokumenter relatert til ledelsen av en slik bygning til en nylig valgt forvaltningsorganisasjon, et huseierforbund eller et boligkooperativ eller annet spesialisert forbrukerkooperativ, eller, i tilfelle direkte forvaltning av et slikt hus av eierne av lokaler i et slikt hus, til en av eierne angitt i beslutningen om generell innsamling av data fra eierne om valg av metode for å administrere et slikt hus, eller, hvis en slik eier ikke er spesifisert, til en hvilken som helst eier av lokalet i et slikt hus. Implementeringen av denne normen reiser mange spørsmål:

\u003e det er med rimelighet antydet at det før det pålegges forvaltningsorganisasjonen ved avslutning av forvaltningsavtalen å overføre teknisk dokumentasjon for en bygård og andre dokumenter knyttet til forvaltningen av et slikt hus, i boligkoden hvem som overfører disse dokumentene til forvaltningsorganisasjonen på tidspunktet for inngåelse av forvaltningsavtalen. Det ser ut til at dette problemet er relevant ved inngåelsen av den første ledelsesavtalen. Forslaget ble fremsatt at "for å redusere kostnadene ved å endre forvaltningsorganisasjonen, bør det innføres et system for registrering, inventar av felleseiendom i bygårder, reparasjon og forbedring, uavhengig av forvaltningsorganisasjonene";

\u003e det er en konflikt mellom bestemmelsene i artikkel 6 og 10 162 LCD RF. Den tekniske dokumentasjonen for en bygård og andre dokumenter knyttet til forvaltningen av en slik bygning må overleveres 30 dager før forvaltningsavtalen utløper, og det er ingen frist for å sende en søknad om å si opp avtalen etter utløpet. Hvordan finner da den administrerende organisasjonen ut om nødvendigheten og hensiktsmessigheten av å overføre dokumentene som er angitt av den, hvis det ikke blir mottatt en eneste søknad fra den andre parten til kontrakten tretti dager før kontraktens utløp? Det er ganske foreslått i ledelsesavtalen å sette en frist for innlevering av en søknad fra en part om å si opp ledelsesavtalen når den utløper. Videre kan denne perioden ikke være mindre enn tretti dager før avslutning av ledelseskontrakten;

\u003e prosedyren for overføring av besparelser for overhaling av felleseiendommen til en bygård fra forvaltningsorganisasjonen er ikke regulert, og kontrakten med den er avsluttet.

Det ser ut til at ledelsen av en bygård av en profesjonell ledelsesorganisasjon med riktig støtte fra staten kan bli en av de viktigste metodene for ledelse. For å gjøre dette trenger du først og fremst:

\u003e skape et konkurransedyktig marked for forvaltning av flerleilighetsbygg og markedet for verktøy;

\u003e gjøre endringer i nåværende lovgiversørge for obligatorisk sikkerhet for alle ledende organisasjoner for sikkerhet for å oppfylle sine forpliktelser, samt sette indikatorer økonomisk bærekraft for å administrere organisasjoner og statlig kontroll over disse indikatorene.

Å administrere en bygård er en veldig kompleks prosess som krever kunnskap innen ulike lovgivningsområder. Dette gjelder spesielt lovgivningsakter vedtatt innen bolig og fellestjenester. Antall adopterte dokumenter øker hvert år, og det er veldig vanskelig å forstå alt dette. Å bo i bygårder er veldig forskjellig fra å bo i et privat hus. Først og fremst skyldes dette de mange problemene og løsningene som må løses sammen av flertallet av eierne. For å være så effektiv som mulig i vedlikeholdet av huset, er det først nødvendig å løse problemet med å administrere en bygård, som passer for alle eiere. For å gjøre dette må du velge en måte å administrere en bygård på.

Forvaltning av en bygård av en lederorganisasjon

Forvaltning av en bygård av en ledelsesorganisasjon er den vanligste formen for ledelse av boligbygg. Denne metoden er praktisk av flere grunner. For det første kan et hvilket som helst antall hus som ligger på et hvilket som helst territorialt sted forenes i den administrerende organisasjonen. For det andre er ledelsesformen for MA primært en kommersiell organisasjon, som ble opprettet for å tjene penger. Derfor å bestemme hvilken lønn de ansatte i selskapet vil bare ha direktør for organisasjonen og på ingen måte eierne. For det tredje kan den administrerende organisasjonen inngå ledelseskontrakter med både hele huset og HOA eller hele boligselskapet, hvis eierne stemmer på det. Du kan også tilby tjenester for ikke å administrere huset, men bare for å vedlikeholde det. Denne metoden er veldig praktisk for innbyggere som har valgt en direkte form for ledelse eller der betaling skjer direkte.

Avslutning av en forvaltningsavtale for en bygård

For at den administrerende organisasjonen skal inngå en forvaltningsavtale for en bygård og begynne å administrere den, må eierne velge den med flertall. På eiermøtet bør det også fastsettes takster for vedlikehold og reparasjon av boliger, i henhold til hvilke organisasjonen vil arbeide, og spørsmål om bruk av felleseiendom hjemme bør løses. For eksempel, kjellere for ansatte i organisasjonen og andre organisatoriske spørsmål... Etter møtet vil begynnelsen på ledelsen av huset være datoen for inngåelsen av forvaltningsavtalen, som må inngås med flertallet av eierne av hele huset. Forvaltningskontrakten vil være hoveddokumentet i henhold til hvilket arbeidet med forvaltningen av huset skal utføres. Mitt råd er å lese dette dokumentet så nøye som mulig. Selvfølgelig er ledelsesorganisasjonen forpliktet til å overholde alle normene i boliglovgivningen, og det bør ikke være noen avvik. Men som ofte skjer i moderne lovgivning, kan noen konsepter bli uskarpe, og derfor kan de avklares i ledelseskontrakten, da det er gunstig for den administrerende organisasjonen.

Med alle disse fordelene er MA, i motsetning til andre former for forvaltning av bygårder, mer utsatt for inspeksjoner og tilsyn generelt. En eier som forstår hvor han skal henvende seg til en klage i tilfelle svikt i MA på et bestemt spørsmål, vil alltid kunne få utført noe arbeid. Den administrerende organisasjonen er forpliktet til å utføre alt arbeid i samsvar med reglene for å opprettholde den felles eiendommen til en bygård, sørge for tilførsel av verktøy, følge reglene for å utføre aktiviteter for forvaltning av bygårder og følge andre normer og regler i sitt arbeid.

Prøvekontrakt for forvaltning av en bygård

Når du administrerer en bygård av en administrerende organisasjon, er den ansvarlig overfor eierne av lokalene for levering av alle tjenester og utførelse av arbeidet. Hun er forpliktet til å sikre riktig vedlikehold av felles eiendom i dette huset og deres kvalitet, som må oppfylle kravene i tekniske forskrifter og reglene for å opprettholde felles eiendom i en bygård etablert av regjeringen i Den russiske føderasjonen, samt for levering av verktøy, avhengig av forbedringsnivået til dette huset.

I dette tilfellet, ta hensyn til kontrakten for ledelse av en bygård. Signer bare etter å ha forsikret deg om at den inkluderer alle tjenestene som er nødvendige for et komfortabelt opphold i hjemmet ditt. Du kan lese og laste ned et eksempel på en ledelseskontrakt.

Fremgangsmåten for å administrere en bygård

Fremgangsmåten for forvaltning av en bygård styres av reglene for gjennomføring av aktiviteter for forvaltning av bygårder. De ble godkjent. Disse reglene definerer standardene for forvaltning av boliger med flere leiligheter, som beskriver forvaltningsselskapenes ansvar, deres krefter og normer for samhandling med eiere. I ledelsesrekkefølgen er lagringsstandarder foreskrevet teknisk dokumentasjon hus og overføre det til et annet forvaltningsselskap i tilfelle gjenvalg, forpliktelser til å inngå kontrakter for levering av verktøy, forpliktelser til å avsløre informasjon om selskapets aktiviteter, utarbeide forslag til fastsettelse av tariffer for vedlikehold og reparasjon av boliger i samsvar med minimumslisten over arbeider i et boligbygg, samt arbeidet til beredskapstjenesten.

Forvaltningslisens for bygårder

En av de viktigste innovasjonene innen forvaltning av boliger med flere leiligheter var vedtakelsen av lov om lisensiering av ledelsesorganisasjoner. I samsvar med tilleggene til den russiske føderasjonens huskode, er det kun administrerende organisasjoner som er pålagt å få lisens til å administrere bygårder. Dette ble gjort slik at tilsynsmyndighetene hadde muligheten til å eliminere uaktsomme selskaper fra markedet for tilrettelegging av boliger og fellestjenester uten rett til å gjenopprette virksomheten, samt utelukke hendelser når flere organisasjoner administrerer en bygård.

Prosessen med å skaffe lisens til å administrere en bygård i seg selv bærer ikke en spesiell byrde for et nytt selskap. Det er nok å kontakte Statens boliginspektør med en passende søknad, sende eksamen til lederen av den administrerende organisasjonen, betale for staten. plikt, og generelt er dette slutten på prosessen. Hvis den administrerende organisasjonen ikke takler sitt ansvar og tilsynsmyndigheter motta stadig appeller fra borgere fra et bestemt hus, så kan GZI enten ekskludere et bestemt hus fra registeret over hus som administreres av MA, eller tilbakekalle lisensen til å administrere alle hus. Disse innovasjonene skulle bidra til å gjøre markedet for ledelsesorganisasjoner mer forståelig og gjennomsiktig.

Forvaltning av en bygård bør sikre gunstige og trygge levekår for innbyggerne, riktig vedlikehold av felleseiendom i en bygård, løse problemer med bruk av nevnte eiendom, samt å tilby offentlige tjenester til borgere som bor i en slik bygning.

Metoden for å forvalte en bygård velges på en generalforsamling av eiere av lokaler i en bygård og kan velges og endres når som helst basert på vedtaket. Generalforsamlingens beslutning om valg av forvaltningsmetode er obligatorisk for alle beboere i lokaler i en bygård.

Hva er måtene å administrere en bygård på?

Eierne av lokaler i en bygård er pålagt å velge en av metodene for å administrere en bygård:

1. Direkte kontroll eiere av lokaler i en bygård.

Med direkte forvaltning av en bygård av eierne av lokaler i en slik bygning, skal kontrakter om levering av tjenester for vedlikehold og (eller) utførelse av arbeid med reparasjon av felleseiendom i en slik bygning med personer som utfører relevante aktiviteter inngås av eierne av lokaler i en slik bygning på grunnlag av avgjørelser fra generalforsamlingen i nevnte eiere.

Kontrakter for kaldt og varmtvannsforsyning, kloakk, elektrisitet, gassforsyning (inkludert tilførsel av husholdningsgass i sylindere), oppvarming (varmeforsyning, inkludert tilførsel av fast drivstoff i nærvær av komfyrvarme) inngås av hver eier av lokalet, direkte administrerende bygården, fra hans Navn.

På grunnlag av vedtaket fra generalforsamlingen for eiere av lokaler i en bygård, direkte forvaltning av en slik bygning, på vegne av eierne av lokaler i en slik bygning, en av eierne av lokaler i en slik bygning eller en annen person som har fullmakten attestert av en fullmakt utstedt i skriving til ham av alle eller de fleste av eierne av lokaler i et slikt hus.

2. Ledelsesselskap.

Valgt på generalforsamlingen styringsfirma, handler på vegne av eierne av lokaler i en bygård på grunnlag av en avtale inngått med henne.

I henhold til kontrakten for forvaltning av en bygård, forplikter den ene parten (den administrerende organisasjonen), på instruksjoner fra den andre parten (eiere av lokaler i en bygård, ledelsesorganer for et huseiernes partnerskap, eller ledelsesorganer for et boligselskap eller ledelsesorganer for et annet spesialisert forbrukerkooperativ) innen avtalt periode og utføre arbeid med riktig vedlikehold og reparasjon av felleseiendom i et slikt hus, tilby verktøy til eierne av lokaler i et slikt hus og til personer som bruker lokalene i dette huset, utføre andre aktiviteter som tar sikte på å nå målene med å forvalte en bygård.

Når du velger en forvaltningsorganisasjon av en generalforsamling av eiere av lokaler i en bygård, inngås en forvaltningsavtale med hver eier av et lokale i en slik bygning på de vilkår som er spesifisert i beslutningen på denne generalforsamlingen.

En bygård kan bare administreres av en ledelsesorganisasjon.

Forvaltningsavtalen for en bygård må angi:

1. sammensetningen av felleseien til en bygård som ledelsen skal utføres for, og adressen til en slik bygning,

2. en liste over tjenester og arbeider for vedlikehold og reparasjon av felles eiendom i en bygård, prosedyren for endring av en slik liste, samt en liste over verktøy levert av forvaltningsorganisasjonen;

3. prosedyren for å bestemme prisen på kontrakten, betalingsbeløpet for vedlikehold og reparasjon av boliglokaler og betalingsbeløpet for verktøy, samt prosedyren for å foreta slike betalinger;

4. prosedyren for å utøve kontroll over at ledelsesorganisasjonen oppfyller sine forpliktelser i henhold til forvaltningsavtalen.

Vilkårene i kontrakten for forvaltning av en bygård er de samme for alle eiere av lokaler i en bygård.

3. Huseierforening.

Et huseiernes partnerskap er en ideell organisasjon, en sammenslutning av eiere av lokaler i en bygård for felles ledelse av komplekset eiendom i en bygård, for å sikre driften av dette komplekset, eierskap, bruk og, innenfor de rammer som er fastsatt ved lov, for avhending av felleseiendom i en bygård.

HOA er ideell organisasjonbør derfor ikke opprettes med det formål å tjene penger.

Beslutningen om å lage den tas på en generalforsamling av eiere av lokaler i en bygård. Opprettelse av en HOA er mulig hvis minst 50% av stemmene av det totale antallet stemmer fra eierne av lokalene stemte på det.

HOA er juridisk enhet siden det statlig registrering... HOA har et segl med navn, oppgjør og andre bankkontoer og andre detaljer.

Medlemskap i en HOA oppstår fra eieren av en premiss i en bygård på grunnlag av en søknad om å bli med i en sammenslutning av huseiere.

Hvis det opprettes en HOA i en bygård, har personer som kjøper lokaler i denne bygningen rett til å bli medlemmer av partnerskapet etter at de har fått eiendommen til lokalet.

Medlemskap i HOA opphører fra øyeblikket du sender inn en søknad om tilbaketrekning fra medlemmene av partnerskapet eller fra øyeblikket av oppsigelse av eierens rett til medlemmet av partnerskapet til lokalene i en bygård.

Bare ett partnerskap kan opprettes i en bygård, men flere hus kan kombineres til ett partnerskap.

Styringen av aktivitetene til huseiernes partnerskap utføres av styret for partnerskapet. Styret for et huseieres partnerskap har rett til å ta avgjørelser i alle spørsmål om partnerskapets aktiviteter, med unntak av spørsmål som er tilskrevet den eksklusive kompetansen til generalforsamlingen av eiere av lokaler i en bygård og kompetansen til generalforsamlingen for medlemmer av huseiernes partnerskap.

Styret i en sammenslutning av huseiere velges blant medlemmene av partnerskapet av generalforsamlingen for medlemmene av partnerskapet for en periode som er etablert ved charteret av partnerskapet, men ikke mer enn to år.

Styret for huseiernes forening skal velge blant medlemmene formann for partnerskapet.

Styret for et huseiernes partnerskap er det utøvende organet i partnerskapet, som er ansvarlig overfor generalforsamlingen for medlemmene av partnerskapet. Møtet i styret for huseiernes partnerskap innkalles av styrelederen innen de frister som er fastsatt i partnerskapets pakt.

Et møte i styret for et huseieres partnerskap skal anses som kompetent dersom flertallet av styrets medlemmer i partnerskapet deltar i et slikt møte. Styrets beslutning i huseiernes forening trekkes opp i løpet av minutter.

Merk følgende!

Hvis eierne av lokaler i en bygård ikke velger metoden for å administrere huset, i dette tilfellet myndigheten lokale myndigheter gjennomfører en åpen konkurranse for valg av en administrerende organisasjon. Hvis eierne av lokalene i bygården ikke innen et år før dagen for den nevnte konkurransen valgte måten å forvalte denne bygningen på, eller hvis beslutningen om å velge måten å forvalte denne bygningen ikke ble implementert. Det holdes også et åpent anbud hvis det før utløpet av kontrakten for forvaltning av en bygård ble inngått basert på resultatene åpen konkurranse, er ikke kontrollmetoden for dette huset valgt, eller hvis beslutningen om valg av kontrollmetode for dette huset ikke er implementert.

Godt å vite!

Hvis du er uenig med den valgte metoden for å administrere en bygård eller med fremgangsmåten for å ta et slikt valg, kan du gå til retten for å erklære den valgte metoden eller et bestemt valgt selskap ulovlig.