Markedsvurdering. Grunnleggende metoder for estimering av markedsverdien av eiendomsmetoder for vurdering av markedsverdi

5.2. Bestemmelse av markedsverdien av amts

komparativ tilnærming ved hjelp av markedet

evalueringsmetode

5.2.1. Under markedsverdien av vurderingsanlegget forstås som den mest sannsynlige prisen, hvor dette formålet med evaluering kan selges (fremmedgjort) i det åpne markedet i sammenheng med konkurranse, når partene i transaksjonen virker intelligent, har alle nødvendig informasjon, og på størrelsen på transaksjonsprisene gjenspeiler ikke eventuelle nødhjelp, dvs. når:

En del av transaksjonen er ikke forpliktet til å selge et vurderingsobjekt, og den andre er å skaffe den;

Transaksjonspartiene er godt klar over transaksjonen og handlingen i sine egne interesser;

Formålet med transaksjonen presenteres for et åpent marked i form av en offentlig setning, hvorfra viljens vilje som gjør et forslag, er sett, konkludere med en avtale om vilkårene som er angitt i forslaget;

Prisen på transaksjonen er et rimelig godtgjørelse for evalueringsobjektet og tvang til transaksjonen for partene til transaksjonen fra noen andre;

Betaling for vurderingsobjektet er uttrykt i kontanter.

5.2.2. En komparativ tilnærming er basert på analysen av prisen på tilbud og etterspørsel etter AMT, som for tiden er etablert på grunnskolemarkedet. Vurderingen gjøres ved å bestemme gjennomsnittsprisen på forsyning til AMT, som ligner på estimert og etterfølgende tilpasning.

5.2.3. Markedsverdien (kjøpesum) amater avhenger av ulike faktorer: forbrukeregenskaper av AMT, tilgjengeligheten av produsentens representant i regionen, tilgjengeligheten av et vedlikeholdsnettverk av dette AMTS-merkevaren, prisnivået for reservedeler, på vedlikehold og reparasjon av amts av dette merket; Prestisjer av merkevaren, markedsforholdene; Geografisk posisjon og generell økonomisk situasjon i regionen, etc.

5.2.4. Beregningen av verdien av de brukte AMTene på datoen for vurderingen innenfor rammen av den komparative tilnærmingen ved bruk av markedsmetoden er laget i henhold til en bestemt ordning:

5.2.5. Første opplysninger for å bestemme markedsprisen på AMT kan fås av en ekspert fra følgende kilder:

Informasjon fra regionale periodiske referansepublikasjoner om priser på nye og brukte AMCer;

Disse organisasjonene som implementerer brukte amts;

Tematiske steder i Internett-nettverket viser informasjon om regionmarkedet der AMTZ-prisen er bestemt;

Rapporter om resultatene av studiet av det regionale markedet for brukte amcants, periodisk kompilert av ekspert selv (eksperter), i hvilke priser forespurt av selgere (tilbudspris) for spesifikke AMTs, og kort beskrivelse av AMTs solgt (merkevare, modell, modell , Utgivelsesdato, kjørelengde, type og motoregenskaper, utstyr, generell teknisk tilstand).

5.2.6. Ved vurderingen av AMT på en annen dato enn datoen for hendelsen, er det i enkelte tilfeller nødvendig å ta hensyn til levetiden til hendelsesdatoen, og ikke årets utgivelse. For eksempel: Årsfrigivelsen av AMTS - 2003, en ulykke skjedde i 2006, vurderes vurderingen i 2007. I dette tilfellet er det nødvendig å evaluere amt ikke 2003 av utgivelsen, og 3 år, fordi på den tiden av ulykken var det 3 år, .. AMCA 2004 RELEASE.

5.2.7. Forslag til salg av brukte AMT er estimert av en ekspert på egnethet for å beregne gjennomsnittsverdien av setningen. Fitness vurdering utføres i en slik sekvens:

A) bestemmer gjennomsnittsprisen på en setning i henhold til formelen:

[gni.], (5.1)

Hvor - prisen på tilbudet om i-gå amater, gni.; Jeg - Antall forslag ,.

Ved bestemmelse av den omtrentlige gjennomsnittsprisen på et forslag, er bruk av priser på amts uakseptabelt, åpenbart forskjellig fra staten og konfigurasjonen fra alternativet (gjennomsnittlig);

B) Estimert variasjonen av forslagene til forslaget i forhold til gjennomsnittsverdien beregnet ovenfor. Scatteren bør ikke overstige 20%:

C) Hvis avviket i I-TH-forsyningen overstiger 20%, er dette tilbudet utelukket fra prøven.

5.2.8. Den endelige beregningen av gjennomsnittsprisen på tilbudet gjøres med hensyn til prøven som består av forslag, avviket, hvorav fra den omtrentlige gjennomsnittlige kostnaden ikke overstiger 20%, med formelen:

[gni.], (5.3)

Hvor - prisen på tilbudet om I-th amnts, tilfredsstiller tilstanden til klausul 5.2.7, rubler; - Antall forslag som tilfredsstiller tilstanden til punkt 5.2.7 ,.

5.2.9. Den beregnede gjennomsnittlige prisen på en setning er i denne metoden basislinjen. Gjennomsnittlig pris på tilbudet må justeres dersom et røverkjøp er mulig når det er kjøpt, siden gjennomsnittlig kjøpesum som følge av handel, som regel, varierer fra gjennomsnittsprisen på tilbudet (uten å justere som stat, kjørelengde og fullstendighet av amts).

Definisjonen av markedsverdi utføres med hensyn til alle faktorer som betydelig påvirker både markedet for estimerte eiendommer som helhet og direkte på verdien av eiendommen under vurdering. Samtidig vurderes mulige måter å bruke eiendom, og dette er valgt, noe som gir maksimal inntekt. For å gjøre dette, analyserer det beste og mest effektive bruken. Når evaluert, brukes vanlige tilnærminger for alle typer eiendommer: kostnad, komparativ, lønnsom.

Bruken av tre tilnærminger fører til ulike verdier. Etter å ha analysert resultatene som er oppnådd av ulike tilnærminger, etableres markedsverdien av eiendommen.

1. Metoden for kostnaden tilnærming:

Kostnadsmetoden er basert på antagelsen om at kostnaden for å skape et objekt er et akseptabelt referanse for å bestemme verdien.

Denne tilnærmingen er basert på substitusjonsprinsippet, som sier at en kunnskapsrik investor ikke vil betale for objektet en stor mengde, sammenlignet med kostnadene ved reproduksjon (oppkjøp) av et lignende gjenstand for samme verktøy med sammenlignbare tekniske og operasjonelle indikatorer.

Hovedformelen for beregninger på kostnadsmetoden er skrevet som følger (Formel 2):

Verdien av slitasje og forældet gjenstand for vurderingen bestemmes av verdiene for fysisk, funksjonell og økonomisk slitasje og forældelse i henhold til formel 3:

2. Metodikk av en komparativ tilnærming:

Tilnærmingen til vurderingen når det gjelder sammenligning av salget er basert på direkte sammenligning av estimert objekt med andre eiendomsobjekter som ble solgt eller inngått i salgsregisteret. Markedsverdien av eiendommen bestemmes av prisen som en typisk kjøper vil betale for tilsvarende i kvalitet og verktøy anlegget.

Som en del av en komparativ tilnærming, brukes følgende metoder:

Metode for komparativ salgsanalyse (salgs sammenligning metode);

Metoden for korrelasjons- og regresjonsanalyse.

Metoden for komparativ salgsanalyse er mest effektive for eiendomsmegling som det er tilstrekkelig mengde informasjon om nyere salgs- og kjøpstransaksjoner. Hvis det ikke er fast eiendom i salgsmarkedet, gjelder ikke salgssammenligningsmetoden. Enhver forskjell mellom vilkårene for salget av et sammenlignet objekt fra typiske markedsforhold på evalueringsdatoen må tas i betraktning ved analyse.

Anvendelsen av salgs sammenligningsmetoden består i en konsekvent implementering av følgende handlinger:

Detaljert markedsundersøkelse for å få pålitelig informasjon om alle faktorer knyttet til sammenlignbare bruksanlegg.

Bestemmelse av egnede sammenligningsenheter og komparativ analyse på hver enhet.

Sammenligning av objektet under studier med utvalgte sammenligningsobjekter for å justere salgsprisene eller unntak fra den sammenlignbare listen.

Bringe en rekke indikatorer på verdien av sammenlignbare gjenstander til en eller til rekkevidden av markedsverdien av objektet under studiet.

Når du justerer salgsprisene på sammenligningsobjekter, er alle endringene laget av sammenligningsobjektet til det estimerte objektet.

Korrelasjons- og regresjonsanalysemetoden brukes i tilfelle når det er omfattende (statistisk signifikant) eiendomsdatabase med tilsvarende formål, som inkluderer pålitelig informasjon til prisene på objekter og deres prisparametere.

3. Metodikk av inntektsmetoden:

Eiendomsvurdering på lønnsomheten er en kostnadsøkningsprosedyre basert på forventningen om investorkjøperen, orientert til fremtidige fordeler ved bruk og deres nåværende uttrykk i en viss sum penger. En annen bestemmelse av vurderingen på lønnsomheten er prinsippet om substitusjon, ifølge hvilken en potensiell investor ikke vil betale for fast eiendom mer enn kostnaden for å anskaffe en annen eiendom i stand til å bringe tilsvarende inntekt.

Det grunnleggende prinsippet om inntektsmetoden - kostnaden for fast eiendom bestemmes av den fremtidige inntekten til eieren: det vil si at omregning av fremtidige kontantstrømmer som eiendomsmegling gir prisen for øyeblikket.

Siden grunnlaget for tilnærmingen er prinsippet om forventning om fremtidige ytelser, det vil si retten til å motta all vanlig inntekt under eierskap, samt inntekter fra eiendomsalg etter utløpet av eierskap (reversering), derfor, når man vurderer omsetningsreisen Estate, det er to inntektskilder:

Leie fra utleie eiendom (inntekt fra drift);

Inntekter fra eiendomsalg etter eierskap (reversering).

Begrensningen av tilnærmingen - Med ufullstendig og upålitelig informasjon om eiendomsransaksjoner kan vurderingen av objekter basert på en økende tilnærming med tilstrekkelig grad av pålitelighet bare utføres for boliglokaler og kommersielle gjenstander av ikke-produktive formål som ikke gjør det krever ekstra kapitalinvesteringer. Det er stabil etterspørsel etter disse lokalene, og de kan sammenlignes med en rekke viktige parametere.

Fordelene ved vurderingsmetodene som brukes i rammen av inntektsmetoden er som følger:

Bare en inntektsmetode er fokusert på fremtiden, det vil si tar hensyn til fremtidige forventninger om priser, kostnader, investeringer, etc.;

Markedsaspektet er tatt i betraktning, siden ønsket inntektsrate eller inberegnes ved bruk av virkelige markedsdata;

Inntektsføreren sikrer måling av økonomisk forældelse.

Ulempene med inntektsmetoden er vanskelig å forutsi fremtidige hendelser.

Hovedstadiene i vurderingsprosedyren under denne tilnærmingen:

1. Evaluering av potensiell bruttoinntekt for det første året, fra datoen for vurderingen, basert på analysen av nåværende leiepriser og markedsariffer for sammenlignbare gjenstander.

2. Evaluering av tap av ufullstendig nedlasting (utleie) og ikke-diskuterte utbetalinger basert på markedsanalysen, arten av dynamikken i forhold til den estimerte eiendomsmegling. Verdien beregnet på denne måten trekkes fra potensiell bruttoinntekt, og den gyldige bruttoinntektene bestemmes.

3. Beregning av kostnadene ved operasjonelle estimater av fast eiendom er basert på analysen av faktiske kostnader for innholdet og / eller typiske kostnader i dette markedet. Kostnadene for kostnader inkluderer kun fradrag knyttet til driften av eiendommen, og boliglånsutbetalinger, rente og avskrivninger er ikke inkludert. Kostnadene for kostnader trekkes fra den faktiske bruttoinntektene, og mengden av ren driftsinntekter oppnås.

4. Realcule av netto driftsinntekt i gjeldende verdi av objektet. Det er to metoder for å omskyldige nettoinntekt til gjeldende verdi:

Metoden for å diskontere kontantstrømmer er mer anvendelig for inntektsgenererende anlegg med ustabile inntekter og kostnader;

Direkte kapitaliseringsmetode er mest verdsatt til inntektsgenererende anlegg med stabile forutsigbare inntekter og kostnader.

4. Metode for kontantstrømrabatt:

Denne metoden innebærer bruk av diskontering av drift som en måte å kapitalisere forventede fremtidige inntekter i dagens verdi.

Markedsverdien bestemmes av den totale nåværende verdien av diskonterte kontantstrømmer i den angitte perioden for prognosen til diskonteringsrenten på evalueringsdatoen.

Diskonteringen av kontantstrømmen er en metode som brukes til å konvertere fremtidige inntekter til gjeldende verdi ved å diskontere hver av de fremtidige inntektsinntektene til den tilsvarende inntektsrenten eller i en forutbestemt total rente, som nøyaktig bestemmer dynamikken i inntektene på investering, endring i verdi og inntektsrate.

Beregningen av den nåværende kostnaden er som følger (Formel 4):

Metoden er en teknikk som gjør fremtidige fordeler som forventes av investoren fra å investere i fast eiendom, til dagens verdi av fast eiendom.

Disse fordelene kombinerer:

Periodiske kontantstrømmer fra realutnyttelse, som er rene driftsinntekter eller netto kontantstrømmer. De inkluderer ikke støtdemping eller inntektsskattseier.

Kontantstrømmen fra salg av fast eiendom ved slutten av den foreslåtte eierperioden som representerer videresalgsinntektene minus alle kostnader for utformingen av transaksjonen.

Formålet med investor er å sikre at dagens kostnaden for periodisk inntektsstrøm pluss den nåværende kostnaden for reversering overskrides størrelsen på den opprinnelige investeringen. Det er nødvendig å veie risikoen for investering i forhold til deres potensielle verdiøkning.

Inntektsratene er delvis en funksjon av forventet risiko. Ulike aksjer i den forventede fremtidige inntekten kan ha en annen grad av risiko, og derfor ulike inntektsranger.

Bruken av metoden krever kunnskap:

Verdiene og dynamikken i fremtidig inntekt;

Tiden for å motta denne inntekten;

Verdier av kostnaden for en eiendel eller endringsverdi ved utgangen av investeringsperioden for den forutsagte utgifter tidsmessig eiendel);

Verdier av investeringsinntektsraten (diskonteringsrente, fortjeneste);

Risikovnivået er karakteristisk for å investere slike eiendeler.

5. Direkte kapitaliseringsmetode:

Kapitalisering av inntekt er prosessen med å beregne fremtreden av fremtidige inntekter til en enkelt mengde av gjeldende verdi. For å dra nytte av denne metoden, må du ha følgende data:

Absolutte mengder fremtidig inntekt;

Midlertidige perioder med å skaffe disse inntektene;

Varighet av inntektstidspunktet.

Omberegningsprosessen er beskrevet med formel 5:

Når du bruker metoden, antas det at kvitteringen er lang nok, og strømmen selv er stabil eller jevnt endring.

Ved estimering av markedsverdien av vurderingsobjektet ble det brukt en komparativ tilnærming (salgs sammenligningsmetode).

Den endelige verdien av størrelsen på markedsverdien av vurderingsobjektet ble oppnådd ved å koordinere resultatene av vurderingen av tilnærmingene som ble oppnådd på grunnlag.

Tre metoder for å vurdere markedsverdien av fast eiendom er preget:

• - Metode for sammenligning
• - Kostnadsmetode
• - Metode for kapitalisering av inntekt.

Hovedvurderingsmetoden er en metode for komparativ salgsanalyse (SAP). Salgssammenligningsmetoden brukes i nærvær av et tilstrekkelig antall pålitelige markedsinformasjon om kjøp og salg av fasiliteter som ligner estimert. I dette tilfellet er kriteriet for valg av sammenligningsobjekter den samme beste og mest effektive bruken.

En komparativ analyse av salg utføres i den følgende sekvensen (figur 2)

Figur 2. Algoritme av en komparativ tilnærming til fast eiendomsvurdering

Nylig salg av sammenlignbare gjenstander på det relevante markedet tildeles. Kilder til informasjon er: egen appraiser dossier, internett, elektronisk database, eiendomsfirmaer, eiendomsmeglere Dossers, kredittinstitusjoner Arkiv (boliglånsbanker), forsikringsselskaper, bygging og investeringsselskaper, territoriell insolvens og konkursavdelinger, territoriell styring av staten Eiendomsutvalg og DR.

Som sammenligning enheter er de tradisjonelt etablert i det lokale markedet som tradisjonelt er etablert i det lokale markedet tatt. For å evaluere det samme objektet, kan flere sammenligningsenheter påføres samtidig.

Sammenligningselementer inkluderer egenskapene til fast eiendom og transaksjoner som forårsaker endring i eiendomsprisene. Elementer underlagt obligatorisk regnskap inkluderer:

• -Hel av de overførte eiendomsrettighetene;
• -Stability av finansiering av salgstransaksjonen;
• -salgsbetingelser;
• - Import salg;
• -Forholdet;
• -fysiske egenskaper;
• -Eksonomiske egenskaper;
• Karakterer bruk;
• -Komponenter av kostnaden som ikke er relatert til fast eiendom.

Kontrollere informasjon om transaksjoner: Bekreftelse av transaksjonen En av de viktigste deltakerne (av kjøperen eller selgeren) eller agent for eiendomsfirmaet; Påvisning av salgsforhold.

Hvis det er tilstrekkelig antall pålitelige markedsinformasjon, for å bestemme verdien av salgs sammenligningsmetoden, er metoder for matematisk statistikk tillatt.

Justering av kostnaden for sammenlignbare gjenstander.

Justering kan gjøres i tre grunnleggende former: i monetære termer, prosentandel, generell gruppering. Justeringer for salg av sammenlignbare objekter gjøres i følgende rekkefølge:

primært justeringer knyttet til vilkårene i transaksjonen og markedets tilstand, som utføres ved å anvende hver påfølgende justering til det forrige resultatet;

secondily, justeringer knyttet direkte til eiendomsobjektet, som er produsert ved å anvende de angitte justeringene til resultatet oppnådd etter justering til markedsforholdene, i hvilken som helst rekkefølge.

For å bestemme verdiene for justeringene, avhengig av tilgjengeligheten og nøyaktigheten av markedsinformasjon, brukes kvantitative og kvalitative teknikker. Begrunnelsen for beregningen av justeringene er obligatorisk. Den endelige avgjørelsen om verdien av resultatet som er definert av salgssammenligningsmetoden, gjøres på grunnlag av en analyse av de justerte salgsprisene på sammenligningsobjekter med størst likhet med vurderingsobjektet.

En komparativ tilnærming har følgende ulemper:

Forskjeller i salget. Det er ikke noe salg av absolutt identiske objekter, tilfeldigheten observeres bare for en rekke parametere. Transaksjoner kan variere i settet av egenskaper som er iboende i selve objektet, men også vilkårene i transaksjonen. Jo flere forskjeller mellom sammenlignbare salg, desto større er sannsynligheten for å få et ikke-nøyaktig resultat.

Kompleksiteten til å samle inn informasjon om faktiske salgspriser. Faktiske priser er ofte skjult for å unngå skatt og avgifter. Kontrollere nøyaktigheten av informasjonen er betydelig vanskelig.

Problem med å samle inn informasjon om spesifikke forhold i transaksjonen.

Avhengighet av markedsaktivitet. Nøyaktigheten av resultatet avhenger av aktiviteten og metning av markedsdataene på transaksjoner med analogene til det estimerte objektet. Bruken av en tilnærming i lav effektive markeder er problematisk.

Avhengighet av stabiliteten til markedet.

Kompleksiteten av koordinering av data om vesentlig annerledes salg, som kan redusere nøyaktigheten av vurderingsresultatene.

En komparativ tilnærming har også en rekke fordeler:

Den mest pålitelige i forholdene til det aktive markedet for å evaluere små kommersielle gjenstander og eiendomsobjekter som ofte selges og kjøpes og brukes ikke til å motta inntekt.

Statistisk rettferdiggjort.

Lar deg gjenspeile oppfatningen av typiske selgere og kjøpere i den endelige vurderingen.

Salgsprisene gjenspeiler endringen i økonomiske forhold og inflasjon.

Lar deg gjøre justeringer til forskjellene i sammenlignet objekter.

Hvis det er tilstrekkelig antall opplysninger for analyse, er det ganske enkelt å bruke og gir pålitelige resultater.

Kostnadsmetoden er en tilnærming til eiendomsvurdering, basert på det faktum at kjøperen ikke skal betale for objektet mer enn det er verdt å bygge land til dagens priser for land, byggematerialer og arbeid. En slik tilnærming til å bestemme kostnaden helt rettferdiggjør selv når det gjelder nye eller relativt nye bygninger.

De fleste eksperter innser at kostnadsmetoden er nyttig for å sjekke den estimerte kostnaden, men stole på det er svært sjeldent.

Med denne tilnærmingen bestemmes den estimerte kostnaden for eiendomsmegling objektet som forskjellen mellom verdien av sin fulle reproduksjon eller fullstendig substitusjon og mengden slitasje pluss verdien av landplottet; Det kan bestemmes av formler (1) eller (2):

TN \u003d PSV - og + CZ, (1)

Tn \u003d psz - og + cz, (2)

hvor CN er kostnaden for fast eiendom på kostnadsmetoden;

PSV er den totale kostnaden for full reproduksjon av estimert eiendom;

PSZ er den fullstendige kostnaden ved utskifting av estimert eiendom;

Og - kostnaden for slitasje på estimert eiendom;

CZ er kostnaden for landplottet.

Videre, under den totale kostnaden for reproduksjon (PSV), kostnaden for å bygge en nøyaktig kopi av bygningen til nåværende priser og bruke samme materialer, konstruksjonsstandarder, design og med samme kvalitetskvalitet, inkludert alle ulemper som er iboende i det estimerte objektet .

Den totale kostnaden for substitusjon (PSZ) er kostnaden for konstruksjon til dagens priser med tilsvarende nytte med et vurderingsobjekt, men bygget av nye materialer og i samsvar med moderne standarder, design og layout. Basert på det faktum at en rimelig kjøper ikke vil betale mer for den eksisterende bygningen enn for bygging av nye standardstandarder, tar hensyn til risikoen og tiden for konstruksjonen, så kan vi anta at PSZ er den øverste grensegrensegrensen.

Det optimale omfanget av anvendelse av kostnadsfristen til eiendomsvurdering som gir de mest objektive resultatene er:

bestemmelse av markedsverdien av nye eller relativt nye bygninger som har en liten slitasje og tilsvarende den mest effektive bruken av nettstedet;

bestemmelse av markedsverdien av gamle eiendomsobjekter i nærvær av pålitelig informasjon for å beregne slitasje;

bestemmelse av markedsverdien av byggeprosjekter, bestemme markedsverdien av spesielle formål gjenstander;

bestemmelse av markedsverdien av gjenstander med hvilke markedstransaksjoner som sjelden er konkludert med;

bestemme markedsverdien av eiendomsobjekter som ikke er målbare ved hjelp av en inntektsmetode.

Den har en kostbar metode og mangler:

Kostnadene tilsvarer ikke alltid markedsverdi.

Forsøk på å oppnå et mer nøyaktig resultat av vurderingen er ledsaget av en rask økning i lønnskostnadene.

Inkonsekvensen av lønnskostnadene for kjøp av en estimert eiendom av eiendomsmeglingskostnader for nybygging er nøyaktig det samme, siden det i ferd med vurdering fra byggekostnadene trekkes fra.

Problemet med å beregne kostnaden for reproduksjon av gamle bygninger.

Separat vurdering av landplottet fra bygninger.

Problemet med vurderingen av tomter i Russland.

Fordeler med kostnaden tilnærming er som følger:

Den mest pålitelige når du vurderer nye eller nylig fordelte objekter klar for den mest effektive bruken.

Vurderingen basert på denne tilnærmingen er mest hensiktsmessig og (eller) det eneste som er mulig i følgende tilfeller:

Teknisk og økonomisk analyse av nybygging eller gjenoppbygging;

Evaluering av uferdig konstruksjon;

Evaluering av sosio-stat og spesielle gjenstander, fordi de ikke er ment å motta inntekt og lav sannsynlighet for å finne data om tilsvarende salg;

Evaluering av objekter på lav effektive markeder;

Evaluering for forsikring og skattemessige formål;

Hvis det er mangel på informasjon som skal brukes andre tilnærminger.

Eiendomsvurdering av kostnadsmetoden holdes i den følgende sekvensen:

Inspeksjon av eiendommen og kjennskap til all tilgjengelig dokumentasjon;

Bestemme hele kostnaden for reproduksjon eller substitusjon;

Beregning av alle typer slitasje: fysisk, funksjonell, ekstern;

Bestemmelse av fullstendig slitasje fra PSV (PSZ) for å få verdien av bygninger og strukturer;

Beregning av kostnaden av fast eiendom;

Total vurdering av eiendom ved summering.

Hovedstadiene av kostnadsmetoden i å vurdere fast eiendom og metodene som tilsvarer den, presenteres i figur 3.

Figur 3. Algoritme av kostnaden tilnærming til eiendomsvaluering

I teoretisk plan, under den totale reduksjonskostnaden for bygninger, forstås kostnadsoverslaget, kostnaden for å bygge en kopi av estimert bygning på datoen for vurderingen. Vurdering av den fullstendige reduksjonskostnaden for bygningen på datoen for vurderingen kan utføres på bekostning av reproduksjonskostnader eller på bekostning av erstatning. Valget av typen erstatningsverdi for en bestemt estimert bygning må tydelig forklares i rapporten for å unngå feil tolkning av resultatet.

Den fullstendige reduksjonskostnaden for bygninger inkluderer direkte og indirekte byggekostnader, samt forretningsinntekter.

Direkte byggekostnader inkluderer hele estimatkostnaden for bygging og installasjonsarbeid, som i sin tur omfatter direkte og overhead, samt resultatet av den kontraherende bygge- og anleggsorganisasjon.

Indirekte kostnader inkluderer kostnadene som er nødvendige for bygging, men ikke en del av den kontraherende kontrakten. Indirekte kostnader kan omfatte:

design og undersøkelse arbeid;

rangering, rådgivning, regnskap og juridisk tjenester;

finansieringskostnader på bekostning av lånet;

forsikring av alle risikoer;

skattebetalinger under bygging, etc.

På evalueringsdagen vil den fullstendige reduksjonskostnaden for bygninger avvike fra markedsverdien på samme dato. Hovedårsaken er tap av verdi under påvirkning av ulike faktorer som forårsaker aldring av eiendommen til fast eiendom. Bygge slitasje skyldes forverring av sin fysiske tilstand, inkonsekvensen av de funksjonelle egenskapene til de moderne ideene til eiendomsmarkedet, påvirkning av de eksterne forholdene for å virke objektet for dens verdi. Siden de nevnte faktorene manifesterer seg sammenhengende, er deres innflytelse på kostnaden estimert omfattende.

Under generell akkumulativ slitasje forstår taksere tap av verdien av estimert objekt av alle mulige årsaker. Verdien av den totale kumulative slitasje representerer forskjellen mellom markedsverdien av bygningene på evalueringsdatoen og dens fullstendige reduksjonskostnad, beregnet enten som kostnad for reproduksjon, eller som kostnaden for substitusjon. Slitasje (r) måles vanligvis som en prosentandel, og verdien av slitasje er avskrivninger (O). Avhengig av årsakene til avskrivningen på gjenstanden for fast eiendom, er følgende typer slitasje preget:

Fysisk slitasje er tapet av verdien av bygninger som følge av deres drift og virkningen av naturlige krefter.

Funksjonell - representerer tapet av verdien av bygninger som følge av inkonsekvensen av deres funksjonelle egenskaper av markedskravene på datoen for vurderingen. Disse ulempene inkluderer de strukturelle elementene i bygningen, byggematerialer, design, etc., som reduserer funksjonalitet, verktøy og derfor verdien av bygningen.

Ekstern - representerer tapet av verdien av bygningen eller objektet av eierskap som følge av den negative effekten av eksternt med hensyn til estimert objekt av faktorer. Ekstern aldring kan oppstå som følge av å endre det fysiske miljøet i formålet med vurdering eller negativ innvirkning av markedsmiljøet.

Ved beregning av total slitasje på taksene ved hjelp av følgende begreper:

Bygningslivet (FZH) bestemmes av driftsperioden, hvori tilstanden til de strukturelle elementene i bygningen tilsvarer visse kriterier (strukturell pålitelighet, fysisk holdbarhet, etc.). Begrepet for objektets fysiske liv legges under bygging og avhenger av gruppen av kapitalytelse. Fysisk liv slutter når objektet er revet.

Den kronologiske alderen (kH) er tidsperioden som har gått siden inngangen til objektet til drift opp til datoen for vurderingen.

Økonomisk liv (EJ) bestemmes av utnyttelsestiden der objektet bringer inntekt. I løpet av denne perioden bidrar produserte forbedringer til kostnaden for objektet. Det økonomiske levetiden til objektet slutter når utnyttelsen av objektet ikke kan bringe inntektene som er merket med en passende rente på sammenlignbare gjenstander i dette segmentet av eiendomsmarkedet. Samtidig bidrar forbedringene som ikke lenger bidrar til verdien av objektet på grunn av dens generelle slitasje.

Effektiv alder (EV) - bestemmes på grunnlag av bygningens kronologiske alder, med tanke på den tekniske tilstanden og estimeringen av økonomiske faktorer som påvirker kostnaden for estimert objekt. Avhengig av egenskapene til bygningen av bygningen, kan en effektiv alder avvike fra kronologisk alder i en stor eller mindre side. Når det gjelder normal drift av bygningen, er en effektiv alder vanligvis lik kronologisk.

Den gjenværende perioden for byggelivet (Oscope) i bygningen er en periode fra datoen for vurderingen før slutten av sitt økonomiske liv.

Teorien om fast eiendomsvurdering tildeler tre grunnleggende metoder for beregning av slitasje:

• -Metod av markedsprøving;
• -Metod av levetid;
• METODE BREAKDOWN.

I markedsprøvingsmetoden kan markedsdata på sammenlignbare gjenstander, i henhold til hvilken verdi av slitasje bestemmes. Denne metoden lar deg beregne overspenningsverdien for alle mulige grunner, for å bestemme den totale termen for den økonomiske tjenesten, samt størrelsen på den eksterne (økonomiske) aldring.

Tjenestemetoden er basert på investorens krav på 100% avskrivninger i bygningen i sin økonomiske service, da det gir full refusjon av investert kapital. Derfor, før slutten av den økonomiske tjenesten, kan slitasje ikke være 100%. I denne metoden er den faktiske alderen og begrepet den økonomiske tjenesten til bygningen de viktigste konseptene som appraiseren bruker. Den totale slitasjeprosent er definert som forholdet mellom den faktiske alder av objektet ved begrepet sin økonomiske tjeneste. Mengden slitasje beregnes av den påfølgende multiplikasjonen av denne slitekoeffisienten med mengden av fullstendig reduksjonskostnad.

Fordelingsmetoden brukes hovedsakelig til å bryte det totale slitasjebeløpet i samsvar med årsakene. Metoden gir et positivt resultat med insuffisiens av informasjon for metode for lignende salgs- eller levetid og foreslår følgende trinn:

• -Systemet med fysisk slitasje på bygningen;
• -Kontakt ekstern aldring;

Bestemmelsen av den restverdien av bygninger som forskjellen mellom den totale reduksjonsverdien av bygningene og den beregnede verdien av den identifiserte fysiske, funksjonelle og eksterne aldring.

Det er fem grunnleggende måter å beregne ulike typer slitasje av nedbrytingsmetoden, som inkluderer:

• -Kontakt kostnaden for gjenoppretting;
• - maleri rangering av alder og levetid;
• -Kontakt funksjonell aldring;
• -Analyse av parret salg;
• Metode for kapitalisering av leiepris.

Beregningen av kostnaden for utvinning inkluderer både disponibel fysisk slitasje og disponibel funksjonell aldring.

Beregning av rating av alder og levetid brukes til å bestemme disponibel og urimelig fysisk slitasje, både for kort og for lange levende elementer.

Beregningen av funksjonell aldring kan brukes til alle typer funksjonelt slitasje.

Metoden for parret salg og metodene for kapitalisering av leie tap kan brukes til å beregne den dødelige funksjonelle aldring, samt for å beregne ekstern aldring.

Kostnadsanalyse som beregningsmetode har visse fordeler, når det gjelder eiendomsstyring: Det tillater at forvaltningsselskapet mer nøyaktig vurderer nivået på slitasje og størrelsen på forsikringen, siden størrelsen på ren inntekt avhenger av begge disse faktorene.

Figur 4. Algoritme i inntektsmetoden til eiendomsvurdering

Inntektsmetoden er basert på det faktum at kostnaden for fast eiendom i hvilken kapital har investert, må overholde den nåværende vurderingen av kvaliteten og mengden inntekt, som denne eiendommen skal bringe. De mest komplekse og problematiske problemene i metodikken til den komparative tilnærmingen refererer til definisjonen av en diskonteringsrente knyttet til risikoen for investeringsdata i fast eiendom. Hovedstadiene i implementeringen av inntektsmetoden presenteres i figur 4.

Kostnaden for å bringe objektet til muligheten til den mest effektive bruken

Kapitalisering av inntekt er omformingen av den forventede inntekten i den gjeldende kostnaden, dvs. Transformasjon av inntekt til kapital.

Eiendomsvurderingen bruker to grunnleggende prosedyrer for å bringe fremtidig inntekt til deres nåværende kostnad:

bruker kapitaliseringskoeffisient

rabatter.

Kapitalverdi gjelder for inntektene på ett år.

Dette er vanligvis det første prognosen året. Kostnadsberegningen er laget med formel (3):

K \u003d kt / (1 + n) (3)

K - Nåværende verdi (dvs. koster i dag), gni.

KT - Inntekt forventet ved utgangen av T år (t \u003d 1 år), gni.;

n er diskonteringsrenten (rentesatsen eller renten), andelen av enheten.

Verdien (1/1 + N) er en kapitaliseringskoeffisient, eller en rabattkoeffisient.

Kapitaliseringskoeffisient er enten direkte avledet fra salg av sammenlignet objekter som en holdning til årlig inntekt til salgsprisen (direkte kapitalisering), eller beregnes ut fra forventet rente av periodisk inntekt på kapital og vilkår for refusjon av investering (kontanter store bokstaver).

Diskonteringsrenten brukes til å bygge en modell av rabatterte kontantstrømmer. I dette tilfellet er den nåværende kostnaden gitt periodisk inntekt i hvert prognoseår, samt hypotetiske inntekter fra salget,

Modellen av rabatterte kontantstrømmer er sett med formel (4)

hvor k er den nåværende verdien av rubler;

KT - Inntekt forventet i slutten av året, gni.;

n er diskonteringsrenten, aksjene på enheten;

t-tidsfaktor (antall år);

1,2,3 ...- Sekvensnummeret på året.

Inntektsmetoden har følgende ulemper:

Behovet for å forutsi en langsiktig inntektsstrøm. Prosessen med å oppnå et nøyaktig estimat av den fremtidige strømmen gjør det vanskelig å ha den nåværende utilstrekkelige stabile situasjonen i Russland, sannsynligheten for at uvirksomheten i prognosen øker i forhold til den langsiktige forventede perioden.

Påvirkning av risikofaktorer for forutsatt inntekt.

Problem med å samle inn data om utbyttet av lignende gjenstander. Denne informasjonen er vanligvis konfidensiell, og offisiell informasjon er ofte ikke sant.

Fordeler med inntektsmetoden:

Denne tilnærmingen er fordelaktig når man analyserer muligheten for investering og i rettferdiggjørende beslutninger om finansiering av eiendomsinvesteringer.

Denne tilnærmingen gjenspeiler tydeligvis presentasjonen av eiendomsinvestoren som en inntektskilde, dvs. Denne kvaliteten på fast eiendom er tatt i betraktning som hovedprisfaktoren.

Direkte kapitaliseringsmetode er preget av relativ enkelhet med beregninger, et lite antall antagelser, reflekterer markedets tilstand og gir spesielt gode resultater for et stadig fungerende objekt av fast eiendom med små risiko.

Metoden for å diskontere kontantstrømmer anses som den beste teoretiske metoden, tar hensyn til markedsdynamikken, en ujevn økning i inntekt og utgifter. Den brukes når inntektene fra objektet og markedet er ustabile og når objektet er under bygging eller gjenoppbygging.

Kontantkapitaliseringsmetoden krever også en bred markedsundersøkelse. Forskning og analyse av data for denne metoden utføres mot bakgrunn av tilbud om tilbud og etterspørsel som gir informasjon om trender i markedsforventninger. Inntektsnivået som kreves for å tiltrekke seg investering er risikofunksjonen, internt iboende eiendomsmegling.

møte i det vitenskapelige og metodiske rådet

Russisk Federal Center.

rettsmedisinsk undersøkelse

under Justisdepartementet i Russland

protokoll datert 24. november 2004 n 2

Methodik.

Definisjoner av markedsverdien av varer

I produksjon av vareekspertise

I ekspert og rettsmedisinske tjenester av FCS of Russland

Utviklet av: En spesialist i det russiske føderale senteret for rettslig undersøkelse av Justisdepartementet til Russland, med deltakelse av ansatte i den russiske tollsakademiet og spesialister til den sentrale ekspert og kriminalistiske tolladministrasjon.

Gjort i registret for metodologiske materialer på rettsmedisinske undersøkelser av Justisdepartementet til den russiske føderasjonen med oppdraget av registreringsnummeret n 002em / se.

Introduksjon

Blant de faktorene som bestemmer effektiviteten av ekspertaktivitet, tilhører et viktig sted tilstedeværelsen av verifiserte metoder for å forske på objekter.

Teknikken er en ordre, et detaljert regulert program for aktiviteter som er rettet mot å løse en ekspertoppgave.

Studien av ekspertuttalelser om identifisering av markedsverdien av varene som utføres i FCS i Russlands ekspert og rettsmedisinske tjenester, gjorde det mulig å utarbeide en generell ide om ekspertens ekspertpraksis, for å identifisere manglene i avtalen og produksjon av kompetanse.

For å forbedre ekspertpraksis, eliminere eksisterende mangler, forbedre kvaliteten på kompetansen, har argumentet om konklusjoner vært behovet for utviklingen av en metodologisk base for denne typen forskning.

Formålet med denne studien er å utvikle en rekke anbefalinger som kan brukes til:

Forbedre prosessen med ekspertforskning generelt;

Sikre en undersøkelse av en studie som har et tilstrekkelig grunnlag for å løse problemet ved bestemte stadier av produksjonen av kompetanse;

Sikre den logiske og sekvensen av eksperthandlingene for å løse en spesifikk ekspertoppgave, gyldigheten av konklusjonene;

Sikre påliteligheten til ekspertens konklusjon.

I det foreslåtte arbeidet, for første gang fra stillingen til system-strukturell tilnærming, er den gnoseologiske essensen av ekspert råvare kunnskap under produksjon av kompetanse for å bestemme markedsverdien av varene diskuteres, prosessen med ekspertforskning, Dens scene og forhold mellom disse stadiene vurderes; Definisjonene av emnet og gjenstanden for råvaren undersøkelsen er gitt, skissert sirkelen av ekspertoppgaver "...".

I. Generelle bestemmelser

1. Denne teknikken (i det etterfølgende - metoden) for å bestemme markedsverdien av varer, inkludert kjøretøy, under ekspert råvarestudier i ekspert og rettsmedisinske tjenester i Tollmyndighetene i Russland, utviklet i samsvar med grunnloven til den russiske føderasjonen, av Den føderale loven 31.05.2001 n 73-fz "på statens rettsmedisinsk kompetanse i Russland", tollkoden til den russiske føderasjonen av arbeidskoden til Russland), kriminelle prosedyrekoden til den russiske føderasjonen av koden av kriminell prosedyre for den russiske føderasjonen), sivil prosedyre kode for den russiske føderasjonskoden for sivil prosedyre i den russiske føderasjonen), kode for administrative lovbrudd av den administrative koden til den russiske føderasjonen), kriminell koden til den russiske føderasjonen av den kriminelle Kode for Russland Federation), skattekoden til den russiske føderasjonen av skattekoden til Russland) og er det teoretiske og metodiske grunnlaget for å gjennomføre ekspertproduksjonsforskning for å bestemme gratis (marked) kostnad (pris) av varer under studiet.

2. Produkteksperter på spørsmålet om å bestemme markedsverdien av varer utnevnes av tjenestemenn, undersøkende og rettslige myndigheter for å:

Definisjoner av plikter, skatter og avgifter betales for disse varene i prosessen med tollklarering og tollkontroll;

Definisjoner av bøter i produksjon av kompetanse på administrative lovbrudd, forespørsel og hørsel i kriminelle og sivile saker;

I andre tilfeller fastsatt av lovgivningen i Russland og regulatoriske dokumenter i Federal Tollvesenet i Russland.

Mercharged eksamen på identifisering av markedsverdien av varer kan utføres på appell av statlige organer, organisasjoner og sivile på foreskrevet måte.

3. En ekspert kan utnevnes enhver person med den nødvendige spesielle kunnskapen og sertifisert i samsvar med forskriften om sertifisering av eksperter (godkjent av ordren til CTC på 07.06.2004 N 646 (registrert i Justisdepartementet Federation 30.06.2004, REG. N 5879)), så og tiltrukket seg til produksjon av kompetanse i prosedyren etablert ved prosessretten.

II. Element, Objekt, Oppgaver av selgereksamen

når du løser spørsmålet om markedsverdi

objektene under studiet

"Eksamen er en studie utført i samsvar med prosesslovgivningen med kunnskapsrike personer basert på spesiell kunnskap innen vitenskap, tekniker, kunst, håndverk for å etablere de faktiske forholdene i tilfelle bevis." /1. 3/.

I henhold til denne definisjonen er gjenstand for kjøpmannsundersøkelse faktiske data (fakta, omstendigheter), etablert på grunnlag av spesiell vitenskapelig kunnskap innen varer og forskning av objektet og andre materialer i saken.

Spesiell råvarekunnskap er faglig kunnskap innen vareområdet, hvorav essensen bestemmes av innholdet i fagets vitenskap. Produkter - Vitenskap, som studerer varene når det gjelder evnen til å tilfredsstille visse behov hos mennesker i fagpersoner, liv, produksjon, etc. /fjorten/. Hjørnestenen i denne vitenskapen er begrepet varer, dets essensielle og meningsfylte karakteristikk.

I økonomisk teori er konseptet med varer karakterisert som et kjøps- og salgsobjekt ("Produktet som er på markedet eller kan leveres til det"), det vil si varene først og fremst eksisterende (eksisterte) " emne, en ting som, takket være hennes egenskaper, tilfredsstiller menneskelige behov i samsvar med sin avtale "/ 14 /.

Varene har to sider: forbrukerkostnad og kostnad. Forbrukerkostnad, bestemt i fremtiden som kvalitet - tingenes evne til å tilfredsstille menneskelige behov. "Produktkvalitet er et sett med produktegenskaper som bestemmer sin egnethet for å tilfredsstille visse" ... ".

Produktkvaliteten er estimert av høykvalitets og kvantitative indikatorer (beskrevet, veid, målt, etc.).

Den kvantitative kvalitetsdefinisjonen av varer (produkter, produkter) gjør det mulig for ham å tildele den til en bestemt klassifiseringsenhet, det vil si å etablere sin råvare tilknytning. Samtidig viser produktene (varer) til en destinasjon egnethet til forbruk bestemt av graden av nytte for bruk for tilsiktet formål.

Forholdet mellom indikatorer på egenskapene til produktet som studere og grunnleggende, som fungerer som et kvalitetsmål, kalles kvalitetsnivå / 25 /, noe som gjenspeiler graden av godhetsutstyr til varer til bruk i det tiltenkte formål.

Samtidig har varene den andre siden: forbrukerkostnader er virkelige mediebærere, som hovedsakelig virker i form av et kvantitativt forhold der ulike forbrukerverdier utveksles, det vil si at deres kvalitet og kvantitet sammenlignes.

Kvalitetsnivået, uttrykt i kostnadsenhetene, bestemmer kostnadene for varer.

Den gnoseologiske essensen av begrepet varer (objekt av selgereksamen) bestemmer:

Commodity tilbehør;

Kvalitetsnivå;

Markedspris.

I sirkulasjonsprosessen gjennomgår varene ulike virkninger, inkludert negativ, noe som resulterer i sine eiendommer. Kostnaden endres, tar hensyn til den faktiske staten.

Således, i ferd med ekspert vareforskning, er det etablert:

Varekraften til gjenstandene som er underlagt, er tilhørigheten til gjenstandene til den generelt aksepterte klassen med et kjent kompleks av egenskaper;

Kvalitetsnivå;

Den faktiske tilstanden til objektene under studien;

Kostnaden for varer som tar hensyn til den faktiske staten.

Objekter av handelskompetanse er mat og ikke-matvarer, inkludert kjøretøy, engineering, instrument-making og elektronisk industri, byggematerialer, byggestrukturer og utstyr til innenlandsk og utenlandsk produksjon, råvarer, etc.

I tilfelle av forskning av store grupper av varer av en art, navn, modeller, etc. Forskningsobjekter er prøver (prøver), med forbehold om riktig prøvetaking av prøver (prøver) i samsvar med eksisterende GOST, OST, RD og regulatoriske dokumenter av FCS of Russland. "..." Prøver (prøver) er samlet en handling av prøvetaking (prøver) på foreskrevet måte.

Avhengig av omstendighetene i saken, sammen med objekter av handelskompetanse (produkter, produkter, deres deler), representerer eksperter prøver for komparativ forskning.

Formålet med handelsforskning for å bestemme markedet "...".

Som de første dataene studeres undersøkelsen som en merking på emballasjen direkte på produktet, eller inneholdt i etiketter, etiketter, etc., som bærer informasjon om produktegenskapene (digitale eller bokstavsindikatorer), produsenten (trading sign tegning ), behandlingsmetoder last eller omsorg for et produkt (ulike manipulasjonsskilt). Studien av merkedata er nødvendig for å løse en rekke problemer, inkludert relatert til falsifikasjonen av varene.

Objekter av handelskompetanse inkluderer emballasjen der varene ble transportert eller lagret.

Forskningsobjekter for ekspert er og dokumenter som inneholder informasjon om tilstanden av objekter og operasjoner utført, noe som gir tilstrekkelig produktinformasjon:

Dokumenter som bærer informasjon om særegenheter av varenes opprinnelse (sertifikater, kvalitetssikring, tekniske pass, etc.);

Provisitive (spesifikasjoner, emballasjeark, snarveier, etc.) og råvaredokumenter (kvitteringer om aksept - frakt, transport overhead, etc.);

Frakt tolldeklarasjoner (GTD);

Pass for varer, handlinger av sanitærindeks, etc.;

Cargo Inspection Acts, ulike referanser.

Summing skissert, gjenstander av selgereksamen er mat og ikke-matvarer som brukes, deler av produkter, prøver (prøver), standardprøver, andre produkter (produkter) (analoger), merking, emballasje og materialer av kriminelle, administrative og sivile saker som angir informasjon om produktets egenskaper av objektene under studiet og annen informasjon om omstendighetene som forårsaket endringen i produktkvaliteten (emballasjeforhold, transport, lagringsforhold), samt dokumenter som er gitt i prosessen med tollklarering og tollkontroll , som inneholder informasjon om gjenstand for kjøpmannsundersøkelse.

III. Program for ekspertproduktforskning

for å bestemme markedsverdien av varene

Metoden for kompetanse (ekspertforskning) er et system for metoder, teknikker og tekniske midler som konsekvent brukes i studiet av gjenstander av kompetanse for å etablere fakta knyttet til fagpersonen.

Betydningen av metodikken i bestemmelse er ikke bare strukturen, men også dynamikken i ekspertens individuelle forskningsaktiviteter er svært viktige, siden det er et komplekst multi-nivå karakter og krever en viss bestilling og regulering.

Følgende struktur av fagproblemets avgjørelse gjenspeiler multistagen til ekspertforskningsprosessen.

Metoden for å gjennomføre en ekspert vareforskning for å bestemme markedsverdien av varene inneholder ulike metodiske tilnærminger i ulike stadier av studien.

På hvert trinn undersøkes visse egenskaper av objekter, passende tekniske midler brukes, og spesifikke subtasker er løst.

Her er hovedbetingelsen for å løse problemet (subtasks) studiet av ikke alle egenskaper av objektet, men bare de som betyr noe å løse det.

Ved første fase av studien løses en gruppe oppgaver relatert til etableringen av overskriften av objektene som er underlagt, inkludert studiet av vareegenskaper av objekter for å bestemme:

De tilhørende objektene som studerer til den generelt aksepterte klassen med et kjent kompleks av eiendommer ved klassifisering av den all-russiske klassifiseringen av produkter OK 005-93 OKP (godkjent av oppløsningen av den russiske statsstandarden på den russiske føderasjonen på 30.12. 1993 N 301), varen Nomenklatur i den utenlandske økonomiske aktiviteten til den russiske føderasjonen TN Ved Russland (Appliance. Dekret av Russlands regjering fra 30.11.2001 n 830) og den all-russiske klassifiseringen av anleggsmidler (godkjent. Oppløsning av statens standard for den russiske føderasjonen datert 26. desember 1994 n 359);

Tilhører individuelle enheter eller sett med enheter til en gruppe varer (utsikt, modeller, merkevare);

Etterlevelse (inkonsekvens) av objektets vareegenskaper under studiet av kontrakten (kontrakt);

Overholdelse (inkonsekvens) av vareegenskapene til objektet under studier ved å markere betegnelser.

For å etablere veibeskrivelser, er data utviklet av vitenskap der kvantitativt kvalitative egenskaper er forhåndsbestemt forutbestemt, noe som gjør at studien av identifikasjonsmetode / 26 / for å inkludere gjenstandene som studeres i en bestemt klassifiseringsenhet, som skiller dem med andre i samsvar med klassifiseringen adoptert.

Ved forskningsfasen løses en gruppe oppgaver forbundet med å bestemme kvalitetsnivået og den faktiske tilstanden til objektet, inkludert etableringen:

Overholdelse (inkonsekvenser) av de faktiske egenskapene til objektene under studier av grunnleggende data (regulatorisk, prøve-referanse);

Overholdelse (inkonsekvenser) av de faktiske egenskapene til objektene under studier (råvarer, sammensetning, design, anvendte materialer, modell, tekniske parametere, dimensjonale tegn, etc.) Lignende data registrert i transportvirksomheten til vare og transport og andre dokumenter;

Essensen og graden av produktkvalitet endres på grunn av tilstedeværelsen av fysisk, moralsk slitasje;

Faktiske data relatert til overholdelse av (manglende overholdelse) av reglene for emballasje, merking, transport, lagring og drift, mekanisme og årsaker til endringer i objektegenskaper.

For å oppnå en full og vitenskapelig substantiert produksjon, som reflekterer tilstanden til objektet som er underlagt, er det viktig å være korrekt anvendt av en ekspert på metodene og tekniske studieanordninger som brukes i studien av en bestemt råvaregruppe.

Når du utfører en inspeksjon av varene på lagets lagring, reflekteres de ovennevnte faktorene i inspeksjonens handlinger, rap (kjøretøy) av den etablerte prøven.

I tredje fase analyserer markedet for varene under studiet i en bestemt region i en bestemt tidsperiode. Ekspertforskning på dette stadiet inkluderer:

Analyse av prisinformasjon som finnes i ulike legitime kilder til informasjon;

Analyse av prisklasse av faktiske transaksjoner i markedsforholdene;

Markedsføringsstudier av et lignende produkt i fraværet (eller utilgjengelighet) kilder til informasjon om prisen på produktet under studien.

Valget av analog utføres ved å studere sine egenskaper ved ovennevnte studieordning. Når du velger en analog, blir maksimal overholdelse av egenskapene til analogen og objektet under studie tatt i betraktning, mens ikke bare de funksjonelle formål og forbrukeregenskaper av varer og analog, men også opprinnelseslandet, konkurranseevnen, vilkårene for Drift i markedet tas i betraktning.

Som følge av studiene, bestemmes gjennomsnittlig markedspris på varene under studiet på et bestemt marked på en gitt tidsperiode. Ved gjennomføring av ekspertforskning om identifisering av markedsverdien av varene i prosessen med tollklarering, bestemmes markedsprisen fra datoen som er angitt i søknaden av tollmyndigheten som sendte varene til eksamen eller på datoen for Produksjon av kompetanse.

Ved gjennomføring av ekspertforskning om definisjonen av "..." eller tilfelle av en administrativ lovbrudd, bestemmes markedsprisen fra datoen for lovbrudd.

I andre tilfeller etablerer datoen for bestemmelse av markedsprisen en person som er tildelt kompetansen.

Utføre varerkompetanse For å fastslå markedsprisen på produktet under studien inkluderer ikke markedsprisprosessen. Markedet "..." av varene inneholder tilleggsavgiftene (rabatter), regulert av markedssituasjonen, og avgifter etablert av lovgivningen i den russiske føderasjonen.

Kostnaden for produktet som presenteres for studie, bestemmes på grunnlag av gjennomsnittlig markedspris, med tanke på den faktiske staten (tilgjengelighet / fravær /: mangler av varer, inkludert utseende og emballasje, tilhørende og teknisk dokumentasjon, fullstendighet, etc., Siden tilstedeværelsen av børsnoterte feil reduserer kvaliteten og kostnaden for varer), mengder og andre faktorer som påvirker verdien.

I noen tilfeller, for eksempel når lovbrudd skjedde mye tidligere enn eksamensdagen, kan eksperten bestemme prisen på varer på en av følgende måter:

1. Bestem prisen på varer på undersøkelsestidspunktet i en stabil utenlandsk valuta (amerikanske dollar, euro) og omberegne den i den russiske føderasjonen (rubler) med den russiske føderasjonshastigheten på den russiske føderasjonen på datoen av lovbruddene.

2. Bestem prisen på varene på undersøkelsestidspunktet i den russiske føderringen og juster den, ta hensyn til inflasjonsindeksen for perioden fra lovens dato. Den offisielle størrelsen på inflasjonsindeksen er publisert i statlige tidsskrifter av finansielle og generelle økonomiske utgaver.

Disse metodene kan ikke brukes på produkter som har en tendens til å akselerere moralsk slitasje, varer, brukt og ha en begrenset holdbarhet.

Iv. Informasjonskilder som brukes av ekspert

når du bestemmer den frie markedsprisen på varer

Ved å bestemme den frie markedsprisen på varer i prosessen med varerforskning, kan følgende kilder til informasjon brukes:

Publisert - Kataloger, priskatalog, prisliste, pricelists, prospekter, lagerrapporter, etc.;

Nonposable - på spesielle forespørsler Svar på salgskontorer, firmaer, produsenter av varer, etc.;

Regulatoriske dokumenter - slik at de kan bestemme markedsverdien av varebildet etter visse metoder.

Informasjon hentet fra de offisielle nettsiden til Internett-nettverket kan også brukes, noe som indikerer forskningsdelen av deres detaljer (adresse, firma, registreringsdato).

Som konklusjon bør en brukt informasjonskilde spesifiseres (navnet på publikasjonen, antallet og årets utgivelse, detaljer og dato for dokumentet som brukes, etc.). Alle priser informasjon samlet av ekspert under studien for å bestemme markedsprisen på varene skal holdes i arkivet til ekspertenheten og lar deg gjøre deg kjent med det hvis det er nødvendig å sjekke det på foreskrevet måte.

For å sikre den ensartede bruken av denne metoden, blir definisjonene av vilkårene og konseptene som brukes i produksjonen av varereksamen i å løse den angitte oppgaven gitt.

Analog - material (materialisert) objekt, de grunnleggende egenskapene som tilsvarer egenskapene til objektet under studiet.

Graden av tilstrekkelighet (lik) analog til objektet under studiet bestemmes av antallet av deres felles egenskaper.

Prisen er et kontantuttrykk, bestemt som de totale kostnadene for råvarer, arbeidsressurser, utleie av store bygninger (strukturer) og regulert, med tanke på etterspørselen og forslagene som manifesteres i markedet.

Prisen er omsettelig - prisen etablert ved avtale med hensyn til forbrukeregenskapene til varene, nivået på kvalitet, etterspørsel og forsyning i markedet.

Prisen er justerbar - prisen etablert av autorisert statlig organ (institusjon) på råvarer, materialer, produkter av bestemte produktgrupper.

Prisen er gratis marked - gjennomsnittsprisen, som utvikler seg avhengig av etterspørselen og leveransen av markedet eller gjennomsnittsprisen på transaksjoner på dette produktet i en bestemt tidsperiode.

Kostnad - 1. Monetært uttrykk for verdi av ting; 2. Et visst antall sosialt nødvendig arbeid brukt på produksjon av varer og en ekstraherbar og legemliggjort i dette produktet.

Bruk - Endring i egenskapene til gjenstanden for råvareprøven, noe som fører til en nedgang i kvalitet / 17 /.

Slitt fysisk er tilstanden til produktene preget av ødeleggelsen eller forverringen av egenskapene som følge av forskjellige effekter (friksjon, fuktighet, høye temperaturer, etc.) / 17 /.

Slitt moral - tilstanden til produktene preget av inkonsekvensen i deres moderne retning av mote, stil, teknologi, etc. / 17 /, samt regulatoriske og lovgivende handlinger.

Identifikasjon er etablering av samsvar med spesifikke produkter og (eller) dens beskrivelse (GOST R 51293-99) / 26 /.

Resultatet av identifikasjon er konklusjonen av overholdelse (inkonsekvens) av spesifikke produkterseksempel eller dens beskrivelse (GOST R 51293-99).

Et tilstrekkelig grunnlag for å løse problemer er et sett av egenskaper (tegn) av studienes gjenstander, etablert av ekspert og tilstrekkelig til å rettferdiggjøre konklusjonen om varen, den faktiske staten, prisen på objektene under studiet / 17 /.

Nøyaktigheten av konklusjonen av ekspertkraft - sannheten om konklusjonene som oppstår som følge av de vitenskapelige bestemmelsene i vareeksamen, den vitenskapelige gyldigheten og påliteligheten til metodene og metodene og de spesifikke resultatene av studiene / 17 /.

"..." - Verdien av produktkvalitetsindikatoren, tatt som grunnlag for komparativ vurdering av kvaliteten (GOST 15467-79) / 25 /.

Markedet er råvaren sfære.

Kvalitetsnivå er den relative egenskapen for produktkvalitet basert på sammenligning av indikatorer som karakteriserer den tekniske perfeksjonen av de estimerte produktene med de tilsvarende basisverdiene (GOST 15467-79) / 25 /.

Produktegenskaper er et objektivt element i produkter som kan manifestere seg når det er opprettet, drift eller forbruk (GOST 15467-79) / 25 /.

Tegn på produksjon er en høy kvalitet eller kvantitativ egenskap for eventuelle egenskaper eller tilstander av produkter (GOST 15467-79) / 25 /.

Vi. Registrering av forskningsresultater

Registrering av ekspertforskning resulterer i FCS of Russlands ekspert og kriminalistiske tjenester som følger:

Konklusjon av ekspert på dekret eller identifikasjon av toll, undersøkende og domstol;

Sertifikat for ekspert (spesialist) på appell av statlige organer, organisasjoner og sivile.

Konklusjonen av en ekspert eller provisjon av eksperter består av: den innledende delen, forskningsdelen og konklusjonene.

I den innledende delen av konklusjonen er det angitt: institusjonens navn; interneringsnummer; type eksamen (ekstra, gjentatt, omfattende, kommisjon); Grunnlaget for produksjonsproduksjonen når, og av hvem (Dekret av etterforskeren (domstol), definisjonen av en domstol, kommisjonen til tollmyndigheten); dato for begynnelsen og slutten av kompetanseproduksjonen; Informasjon om ekspert (FIO, fattigdom, utdanning, spesialitet, arbeidserfaring (i spesialitet og ekspert), en grad; problemer satt foran ekspert; gjenstander av forskning og materialer av saken, andre materialer; vei for levering av En gjenstand og emballasje; informasjon om de angitte petisjonene; informasjon om tidligere kompetanse og deres konklusjoner; grunnlaget og motivene til utnevnelsen av re-eller ytterligere eksamener.

Forskningsdelen av konklusjonen må inneholde: inspeksjonsresultater; referanse kilder til informasjon (navnet på publisering, antall og år for utgivelsen, detaljer og dato for dokumentet som brukes, etc.) og regulatoriske dokumenter som brukes av ekspert i produksjon av kompetanse; metodikk (forskningsprogram) og de påførte metodene; prosess og forskningsresultater; Lenker til illustrasjoner og applikasjoner.

I "Konklusjon" -delen for hvert spørsmål, bør spørsmålet gis i essens eller indikere umuligheten av å løse den.

Konklusjonen om prisen på varene skal inneholde opplysninger om datoen for bestemmelse av prisen og stedet (region), hvor denne prisen ble etablert, størrelsen, uttrykt i spesifikke monetære enheter.

De tre hovedmetodene for å vurdere markedsverdien av fast eiendom er preget: sammenligningsmetoden, kostnadsmetoden og inntektsverdien.

Hovedvurderingsmetoden er en metode for komparativ salgsanalyse (SAP). Denne metoden gjelder i tilfelle når det er et land- og eiendomsmarkedet, det er ekte salg, når det er markedet for markedet, og oppgavene er å analysere dette markedet, sammenligne tilsvarende salg og dermed få kostnadene for estimert objekt. Metoden er bygget på sammenligning av objektet foreslått til salgs med markedsapper. Den finner størst bruk i vest (90 prosent av tilfellene). Dette arbeidet krever imidlertid et allerede dannet land og eiendomsmarkedet.

Salgssammenligningsmetoden brukes i nærvær av et tilstrekkelig antall pålitelige markedsinformasjon om kjøp og salg av fasiliteter som ligner estimert. I dette tilfellet er kriteriet for valg av sammenligningsobjekter den samme beste og mest effektive bruken.

SAP-metoden kan også kalles en direkte komparativ salgsanalyse tilnærming, en komparativ salgsmetode, enasjonsmetode. SAP-metoden består av flere stadier.

Den første fasen. Nylig salg av sammenlignbare gjenstander på det relevante markedet tildeles. Kilder til informasjon er: egen taksere dossier, internett, elektronisk database, eiendomsfirmaer, eiendomsmeglere Dossier, kredittinstitusjoner Arkiv (boligbank), forsikringsselskaper, bygging og investeringsselskaper, territoriell insolvens og konkursavdelinger, Territoriell styring av staten Eiendomsutvalg og DR.

Et viktig punkt ved bruk av SAP-metoden er koordinering av resultatene av sammenligningen av den estimerte eiendomsmegling. Den aritmetiske gjennomsnittet av de oppnådde dataene er ikke tillatt. Den vedtatte prosedyren er studiet av hvert resultat og dømme som dens sammenlignelighet med estimert eiendomsmegling. Jo mindre mengden og verdien av nøyaktigheten av endringene, større vekt har dette salget i samordningsprosessen.

Som sammenligning enheter er de tradisjonelt etablert i det lokale markedet som tradisjonelt er etablert i det lokale markedet tatt. For å evaluere det samme objektet, kan flere sammenligningsenheter påføres samtidig.

Sammenligningselementer inkluderer egenskapene til fast eiendom og transaksjoner som forårsaker endring i eiendomsprisene. Elementene som er underlagt obligatorisk ansvarlighet, omfatter sammensetningen av de foreslåtte eiendomsrettighetene, vilkårene for finansiering av kjøp og salgstransaksjon, plassering, fysiske egenskaper, økonomiske egenskaper, arten av bruk.

Scenen andre. Kontrollerer informasjon om transaksjoner: Bekreftelse av transaksjonen En av de viktigste deltakerne (av kjøperen eller selgeren) eller agenten til eiendomsfirmaet; Påvisning av salgsforhold.

Hvis det er tilstrekkelig antall pålitelige markedsinformasjon, for å bestemme verdien av salgs sammenligningsmetoden, er metoder for matematisk statistikk tillatt.

Scenen tredje. Justering av kostnaden for sammenlignbare gjenstander. Justering kan gjøres i tre grunnleggende former: i monetære termer, prosentandel, generell gruppering.

For det første gjøres justeringer knyttet til vilkårene i transaksjonen og markedets tilstand, som utføres ved å anvende hver påfølgende justering til det forrige resultatet; For det andre gjøres justeringer direkte til eiendomsmegling, som er produsert ved å anvende de angitte justeringene til resultatet som er oppnådd etter justering til markedsforholdene, i hvilken som helst rekkefølge.

Metoden for vurdering på grunnkostnadene er praktisk talt ikke aktuelt. Den kan bare brukes i eksepsjonelle tilfeller av land vurdering uløselig fra forbedringer produsert på den. Det antas at landet er konstant og ikke konsumert, og kostnadsmetoden brukes til å evaluere kunstige objekter skapt av mannen. Ved evaluering av denne metoden er kostnaden for land i samsvar med kostnadene ved forbedringer (bygninger, strukturer), og landet estimeres separat av andre metoder.

Kostnadsmetoden for å vurdere eiendomsmegling inkluderer følgende:

bestemmelse av verdien av landplottet, bestemmelse av reduktiv eller erstatning av bygninger og strukturer, som bestemmer verdien av akkumulert slitasje på bygninger og strukturer, bestemmelse av markedsverdien av fast eiendom som beløpet av verdien av landet og Restorativ eller erstatning av verdien av bygninger og strukturer på baksiden av den akkumulerte slitasje.

Valget av metoden som er vedtatt for å beregne metoden for å bestemme verdien av den nye konstruksjonen av forbedringer, må være hensiktsmessig berettiget. Bruk av verdien av substitusjon er tilrådelig i tilfeller der det er vanskelig å bestemme kostnadene ved oppretting av en nøyaktig kopi av bygningen på grunn av foreldede typer bygningsstrukturer og konstruksjonsmetoder som brukes når man oppretter et vurderingsobjekt.

Kostnader som svarer til erstatnings- eller erstatningskostnadene for eiendomsestimater beregnes som summen av direkte kostnader, indirekte kostnader og resultatet av entreprenøren.

Resultatet i entreprenøren er en nåværende markedsrente som stimulerer en entreprenør for å investere et byggeprosjekt. Størrelsen på resultatet bestemmes av metoden for ekspertvurderinger basert på markedsinformasjon.

Bruken av kostnadsmetoden er nødvendig når man analyserer nybygging; rekonstruksjon av bygninger; Evaluering for skattemessige formål; å oppdage forlengelse i å vurdere eiendomsmegling; når du vurderer for forsikringsformål; estimat av effekten av naturkatastrofer; Vurdering av spesielle bygninger og strukturer.

I forholdene til samme overgang til markedsforhold, er kostnadsmetoden i å vurdere avgjørende, siden bruken av andre metoder krever omfattende markedsinformasjon, som er fraværende på grunn av det uutviklede markedet. Det bør imidlertid alltid huskes at byggekostnadene bare er markedsverdi og kommer ofte eller mer, eller mindre.

For tiden, i Russland, er dette øyeblikket ofte tatt i betraktning med feil vurdering av anleggsmidler i bedrifter, siden deres revurdering utføres hovedsakelig på den kostbare metoden, og taksføreren bør huskes at den balanseførte verdien av bedømmene i bedrifter ikke gjør det svarer til markedsverdien.

Følgende vurderingsmetode, som gjelder for Russland, er vurderingsmetoden basert på analysen av den mest effektive bruken av fast eiendom, og denne analysen er knyttet til definisjonen av typen bruk som eieren vil bringe maksimal inntekt, dvs Metode for kapitalisering av inntekt.

Metoden for kapitalisering av inntekt i å vurdere markedsverdien av fast eiendom er implementert ved å prognose fremtidig inntekt,

kapitalisering av fremtidig inntekt.

Fremtidige inntekter som genereres av eiendomsmålet er delt inn i to typer: inntekter fra driftsaktiviteter som følge av kommersielle leieforhold og inntekter fra reversering.

Den første forutsetningsmetoden for direkte kapitalisering er konstans og uendelig kapitalisert inntekt. I den direkte kapitaliseringsmetoden er nåverdien av fremtidig inntektsstrøm definert som holdningen til den årlige inntekten som kommer til eierskap eller interesse, til kapitaliseringsforholdet for denne egenskapen rett eller interesse.

Vurderingen er også nødvendig innenfor rammen av regional skattemessig politikk. Over hele verden er grunnlaget for lokalsystemet for lokalbeskatning en eiendomsskatt, på grunn av denne skatten, dannes rundt 70 prosent av det lokale budsjettet. Selvfølgelig, med utviklingen av markedet selv, med fremkomsten av reelle kostnader, er en overgang til et slikt skattesystem mulig, noe som vil stimulere utviklingen av eiendomsmarkedet og sikre at lokal budsjettfylling vil sikre. Dette forklarer og ubetinget interesse for vurderingen, manifestert av lokale administrasjoner.

Kostnaden for profesjonelle vurderingstjenester er sterkt annerledes avhengig av hvilke typer estimerte objekter, arbeidskompetanse og selvfølgelig, hvorfra eksperter er involvert i vurderingen. Vanligvis måles kostnadene for tjenester enten i timer multiplisert med timekvaliteten, eller avhenger av objektets verdi, men er aldri festet til verdien.