Ekstern (økonomisk) slitasje - nedsatt anlegget på grunn av et negativt miljøbedømmelsesanlegg med innflytelse fra det ytre miljøet: En markedssituasjon pålagt tjeneste for visse bruk av fast eiendom, endringer i omgivende infrastruktur og lovgivende beslutninger innenfor Skatt, etc. Ekstern eiendomsdrakt Avhengig av årsakene som forårsaket årsakene, er det i de fleste tilfeller ikke relatert på grunn av uoppretteligheten til stedet, men i noen tilfeller kan det "grundig" på grunn av en positiv endring i det omkringliggende markedsmiljøet.

Følgende metoder kan brukes for å evaluere eksternt slitasje:

• - Metode for kapitalisering av tap i leiebeløpet Sammenligning av inntekter fra leien av to gjenstander, hvorav en er negativ. Ved bruk av denne tilnærmingen bestemmes mengden tap for fast eiendom som helhet, og da oppstod andelen tap for bygningen, som balanseføres på grunnlag av den nåværende kapitaliseringsgraden for bygninger.
• - Metode for parret salg krever tilgjengeligheten av tilstrekkelig eiendomsalg, forskjellig fra plasseringen målt av stedet og surround. Forskjellen i kostnaden for to sammenlignbare gjenstander, hvorav en har tegn på ekstern påvirkning, gjør det mulig å konkludere verdien av eksternt slitasje på estimert objekt.
• - Metoden for effektiv alder er basert på undersøkelsen av bygningene i det objektive objektet og hypotesen om at den effektive alderen (EV) refererer til begrepet økonomisk liv (CEU) som akkumulert slitasje (r) til hele kostnaden for Reproduksjon (PSV):

Og \u003d (EV / Sage) * PSV(8)

Effektiv alder er levetiden til bygningen, vurdert av en ekspertvurderer basert på fysisk tilstand, design, andre faktorer som påvirker verdien, på evalueringsdatoen.

Uttrykket for økonomisk liv er levetiden til bygningen der forbedringer bidrar til verdien av objektet som overstiger kostnadene ved forbedring, dvs. Når slitasje er eliminable.

Etter å ha bestemt den kumulative akkumulerte slitasje, legger taksføreren å oppnå den totale verdien av gjenstanden for fast eiendom til verdien av landplottet, kostnaden for reproduksjon (substitusjon) av objektet.

En kort oversikt over hovedmetodene som brukes til å vurdere tomter:

• 1. Metode for kapitalisering av landleie;
• 2. Korreksjonsmetode (overføring);
• 3. Utviklingsmetode (utvikling, beregnet bruk);
• 4. Teknikkrester for jorden;
• 5. Metode for direkte komparativ salgsanalyse;
• 6. Distribusjonsmetode;
• 7. Utvalgsmetode.

Bestemmelsen av verdien av landplottet ved metoden for kapitalisering av landleie (inntektsmetode) er å kapitalisere inntekter oppnådd av utleiebetalinger. På grunn av det faktum at i vårt land er praksisen med å leie private land, fortsatt mye formidlet, hovedsakelig statlige og kommunale tomter leies. Leieutbetalinger i dette tilfellet er regulert av jordens forskulerpris, utilstrekkelig markedsverdi, derfor i praksis, bruk av kapitaliseringsmetoden for landleie er ikke nok objektive resultater.

Metoden for korrelasjon (overføring) er å bestemme forholdet mellom verdien av landplottet og forbedringene reist på den. Den totale kostnaden for den innebygde tomten er estimert, kostnaden for bygninger og strukturer trekkes fra det, og verdien av landplottet er oppnådd. Korrelasjonsmetoden er hensiktsmessig med insuffisiens av sammenlignbart salg av fri land.

Utviklingsmetoden (utvikling) er en forenklet modell av en investeringsanalyse av muligheten for best mulig bruk av et landplot som ikke har analoger i sammenlignbart salg. Som regel er disse ikke-standard store land arrays, som spørsmålet om deres rasjonelle utvikling er løst. Slike tilfeller er ganske vanlige i den russiske vurderingen av vurdering.

Teknikkbalanse for jordens universelle vurderingsmetode, men det er mest effektivt i fravær av informasjon om sammenlignbar salg av frie områder og tilgjengeligheten av informasjon om objektets lønnsomhet. I dette tilfellet er kostnaden for forbedringer estimert av kostnadsmetoden og ved hjelp av kapitaliseringskoeffisienten for bygningen bestemmer delen av sin netto driftsinntekt. Resten av netto driftsinntekter av all eiendom ved hjelp av kapitaliseringskoeffisienten for jorden omdannes til en vurdering av verdien.

Sammen med fordelene ved den integrerte vurderingen av score-indeksen har det ulemper. Det er ikke i stand til å korrekt vurdere påliteligheten, virkningen på miljøet, sikkerheten, utviklingsperioden og varigheten av mulig utnyttelse før utbruddet av moralsk slitasje, utseende (estetikk) og mange andre indikatorer, uten hvilken definisjon av kvalitet er ufullstendig.

Definisjon (estimat) av økonomisk slitasje. Ekstern (økonomisk) slitasje er uttrykt i å redusere den funksjonelle egnetheten til fast eiendom forårsaket av ekstern med hensyn til de negative faktorene i den felles nedgangen i området, mislykket sted, etc. Hvis fysisk og i noen grad kan den funksjonelle slitasje elimineres ved å rekonstruere eller modernisere bygningen, så ha ekstern innflytelse i de fleste uønskede. Det er tradisjonelt beregnet på to måter.

Hvis det er fysisk og i noen grad, kan funksjonell slitasje elimineres ved å rekonstruere eller oppgradere objektet, og deretter bruke eksternt, som regel, mislykkes.

Den beregnes av alle typer vaskemiddel fysisk, funksjonell, ekstern.

Bestemme slitasje ved denne metoden er laget ved å splitte den i tre komponenter. Fysisk slitasje, funksjonell slitasje og eksternt slitasje.

Ekstern slitasje er forårsaket av faktorer som er eksterne med hensyn til eiendom. Slike faktorer er industrielle bedrifter i forhold til fast eiendom, seismisk og økologisk situasjon, etc.

Ekstern slitasje kan også kalles konkurranse i det lokale eiendomsmarkedet på grunn av det redundante tilbudet om lignende gjenstander.

Ekstern slitasje er bare ikke-relatert, siden verdien av kostnaden alltid vil være større enn kostnaden for verdien av objektet.

Den eksterne slitasje bestemmes av verdien av leieprisene som er målt ved den brutto nyre multiplikatoren (GRM).

Følgelig er den eksterne slitasje 8333 dollar. Det er imidlertid nødvendig å ta hensyn til at en del av slitasje tilhører jorden.

Ekstern slitasje kan også bestemmes gjennom analysen av paret salg. Par bør inkludere å selge eiendomsobjekter, hvorav en påvirket ekstern (økonomisk) slitasje, og på den andre - nr. Følgende sekvens er som følger

Forskjellen etter justering refererer til eksternt slitasje.

Et eksempel på evaluering av eksternt slitasje. Taksføreren bestemte at to lignende boliger ble solgt i området under studiet, men en var med en forlengelse, og den andre er ikke. Det første huset uten en forlengelse ble solgt for $ 60.000, og den andre er for $ 80.000. Traileren vet også at bidraget til utvidelsen i verdien av landplottet er $ 10.000, og kostnaden for landplottet under Utvidelsen er $ 5000. Bestem eksternt slitasje, hvis det første huset ligger i nærheten av elva, og den andre nær motorveien. Beregningen av ekstern slitasje er presentert i tabellen.

Denne endelige verdien og refererer til den ytre slitasje på bygningen.

Prosentandelen av slitasje, forårsaket av ekstern slitasje på 8,33% (motorvei)

Livsmetoden kan påføres enten for å beregne total slitasje, inkludert fysisk, funksjonell og ekstern slitasje, eller for å beregne bare en type slitasje.

Når du beregner kostnadene på hotellet, blir den kostbare metoden først bestemt av erstatningskostnaden eller kostnaden for substitusjon. Ved å legge til verdien av entreprenørinntekt til størrelsen på erstatningskostnaden, oppnås fullreduksjonskostnaden. Deretter bestemmer du slitasjen (fysisk, funksjonell og ekstern). Ved å redusere den fulle reduksjonsverdien på verdien av slitasje, oppnås kostnaden for bygningen å ta hensyn til slitasje. Hvis sistnevnte er lagt til kostnaden for bruk av land og kostnaden for møbler, utstyr og lager, kan kostnaden for objektet bestemmes. Endelig er det mulig å ta hensyn til kostnaden for immaterielle eiendeler. Ordningen av hotellet estimering av kostnadsmetoden er vist nedenfor.

Bruk eksterne forbedringsanlegg og andre lignende objekter (0151 980

Slitasje på eksterne forbedringsobjekter og andre lignende

Slitasje på eksterne forbedringsanlegg og

Bruk gjenstander av ekstern 015 forbedring og andre lignende objekter

Hvis det foreligger et gjenstand for forbedringsanlegg i organisasjonen av boligfasiliteter, blir avskrivninger på slike gjenstander belastet en gang i året, og reflekteres i offensivregnskapet 14 som bærer et boligbeholdning og 15 slitasje på eksterne forbedringsanlegg og andre lignende gjenstander.

Bruk objekter av ekstern 980

For det andre anses slitasje som en reduksjon i nytte på grunn av virkningen av eksternt til eiendelfaktorene, som teknisk forældelse over tid og utilstrekkelighet, dvs. manglende evne til å produsere noe som etterspørselen er gjort. Og igjen er det ingen langsiktige eiendeler som det ville være mulig å bestemme målet for teknisk forældelse eller utilstrekkelighet. Det avhenger av faktorer som den samlede utviklingen av teknologi i industri og økonomiske forhold som ikke kan estimeres til kortsiktige intervaller.

Åpenbart er spørsmålet om essensen og rollen som begrepet slitasje i moderne regnskapsmessige tanker, veldig skremt. Slitasje (avskrivninger) ble karakterisert som et tap mot fysisk slitasje, som en reduksjon i nytte på grunn av virkningen av ekstern til eiendelfaktorene, som en reduksjon i kostnaden, som prosessen med kostnadsfordeling, som fradrag til substitusjonsfondet osv. . Men slitasje kan ikke være alt dette. Dette avsnittet viser at ingen av de tradisjonelle konseptene som er nevnt ovenfor, ikke kan gi en tilfredsstillende forklaring på hva en regnskapsfører gjør i ferd med avskrivninger (avskrivninger).

I samsvar med punkt 17 i PBU 6/01 på boligbestanddelene (boligbygg, vandrerhjem, leiligheter, etc.), eksterne forbedringsanlegg og andre lignende objekter (skogbruk, veibedrifter, spesialiserte fasiliteter i shipping situasjonen, osv .), I tillegg til en produktiv storfe, bøffel, hvaler og hjort, mange år med plantinger i driftsalderen, blir kostnaden ikke tilbakebetalt, dvs. Avskrivninger er ikke påløpt. I henhold til de angitte anleggene på anleggsmidler og anlegg av anleggsmidler til ideelle organisasjoner, gjøres avskrivninger ved utgangen av rapporteringsåret på de etablerte normer for avskrivninger. Bevegelse av slitasjebeløp på spesifiserte objekter tas i betraktning på en separat off-balanse konto

Avskrivningen belastes for alle typer anleggsmidler, med unntak av land og naturressurser, og eksterne forbedringer, biblioteksfond, museum og kunstneriske verdier, og produktive dyr, som ligger på bevaring av land og naturressurser, av Boligfond.

Disponibel i tap av insolvent debitorer (007) slitasje boligbeholdning (008) Bruk eksterne forbedringsanlegg og andre lignende objekter (009) andre utenfor balanse kontoer 950 960 970 980

I vårt land dominert Dessverre visningen av K. Marx i mange år, tilsynelatende en utviklende tilnærming (A), men som førte til en helt annen, feilaktig tolkning av avskrivningsprosessen. Ta vare på, "skrev K. Marx", det er en del av kostnaden, som den faste kapitalen takket være bruken gradvis overfører produktet [K. Marks. Hovedstad. - T. 2, s. 167]. Denne uttalelsen fører til misforståelser, fordi det innebærer en direkte forbindelse med avskrivninger med utnyttelse av emnet og dens slitasje.

Alle underjordiske gass- og oljeprodukter, til tross for isolerende belegg og andreninger, er gjenstand for slitasje - gradvis korrosiv ødeleggelse av metall og isolerende belegg under miljøet. Ground strukturer blir også utsatt for de ødeleggende effektene av interne og eksterne faktorer. Dette medfører behovet for planlegging-advarsels- og nødreparasjon av rørledninger og utstyr for pumping, kompressorstasjoner og tankgårder. Derfor, under transport og lagring av olje, petroleumsprodukter og gass, er mange hjelpeprosesser mer komplekse og tidkrevende enn den viktigste produksjonsprosessen.

Fenomenet detonasjon fra ukontrollert selvantennelse av arbeidsblandingen i sylindere eller den såkalte kalilest tenning, som også fører til overkjøring av drivstoff og for tidlig motorslitasje. I dette tilfellet forekommer tenningen ikke fra den elektriske gnisten, men for tidlig fra de overopphetede delene av forbrenningskammeret. Den oftest ukontrollerbare tenningen observeres i bilindustrien høymonterte motorer som opererer på spist bensin med et forhøyet innhold av aromatiske hydrokarboner. Calil tenning kan virke både fra oppvarmede metalloverflater og på motoren i motoren. Hans eksterne tegn er de samme som detonasjonen, selv om dette fenomenet ikke har noe å gjøre med detonasjon. Forbrenningsprosessen i den kalyste tenningen strømmer med normale hastigheter. Imidlertid kan den karrial tenningen i motoren samtidig ledsaget økonomien i fast eiendom (2001) - [

Generelle konsepter og terminologi

Slitasje er preget av en reduksjon i bruken av eiendomsobjektet, forbrukeren attraktivitet i form av en potensiell investor og uttrykkes for å redusere kostnadene (nedsatt svekkelse) under påvirkning av ulike faktorer over tid. Når objektet brukes, karakteriserer parametrene den strukturelle påliteligheten til bygninger og strukturer, samt deres funksjonelle overholdelse av dagens, og dessuten blir fremtidig bruk forbundet med menneskelig aktivitet gradvis forverret. I tillegg har eksterne faktorer forårsaket av en endring i markedsmiljøet, pålegg av restriksjoner på visse bruksområder, og etc. en innvirkning på kostnaden av fast eiendom.

Slitasje (r) måles vanligvis som en prosentandel, og verdiskapningen er verdifall (o).

Avhengig av årsakene til svekkelse av gjenstanden for fast eiendom, er følgende typer slitasje preget: fysisk, funksjonell og ekstern.

Klassifisering av real Estate Wear

For hver type slitasje er divisjonen karakterisert: eliminable og ikke-relatert. I det mest generelle tilfellet kalles avvist slitasje slitasje, hvor eliminering er fysisk mulig og økonomisk hensiktsmessig. Samtidig er økonomisk gjennomførbarhet at kostnadene ved eliminering av en eller annen type slitasje skal bidra til en økning i verdien av objektet som helhet.

Når de identifiserer alle de angitte typene slitasje, snakker de om det samlede akkumulerte slitasjen på gjenstanden for eiendomsmegling i verdi, total slitasje er forskjellen mellom reduksjonskostnaden og markedsprisen på det estimerte objektet. Basert på essensen av dataene i definisjonene, kan det hevdes at total akkumulert slitasje primært er funksjonen til objektets levetid. Gitt denne situasjonen, bør du vurdere essensen av de viktigste estimerte konseptene som karakteriserer denne indikatoren:

Fysisk liv Bygninger (fz) - bestemt av bygningsnivået, hvori tilstanden til de støttede strukturelle elementene i bygningen tilsvarer visse kriterier (konstruktiv pålitelighet, fysisk holdbarhet, etc.). Begrepet for objektets fysiske liv legges under bygging og avhenger av konsernets kapitalkapital. Fysisk liv slutter når objektet er revet.

Kronologisk alder (IL) - Dette er tidsperioden som har gått siden oppføringen av objektet til drift før datoen for vurderingen.

Økonomisk liv (EJ) - bestemt av utnyttelsestiden der objektet bringer inntekt. I løpet av denne perioden bidrar produserte forbedringer til kostnaden for objektet. Objektets økonomiske levetid slutter når utnyttelsen av objektet ikke kan bringe inntektene som er merket med tilsvarende hastighet, men sammenlignbare gjenstander i dette segmentet av eiendomsmarkedet. Samtidig bidrar forbedringene som ikke lenger bidrar til verdien av objektet på grunn av dens generelle slitasje.

Effektiv alder (EV) - Det er bestemt på grunnlag av bygningens kronologiske alder, med tanke på den tekniske tilstanden og estimert estimering av økonomiske faktorer som påvirker verdien av estimert objekt. Avhengig av egenskapene til bygningen av bygningen, kan en effektiv alder avvike fra kronologisk alder i en stor eller mindre side. I tilfelle av normal (typisk) drift av bygningen er en effektiv alder vanligvis lik kronologisk.

Resterende term av økonomisk liv (OPP) Bygninger er en periode fra datoen for evaluering til slutten av sitt økonomiske liv.

Subjektiviteten til definisjonen av slike indikatorer som begrepet økonomisk levetid og effektiv alder krever en ganske høy kvalifikasjon og betydelig praktisk erfaring. Slitasje i vurderingsøvelsen må preges av betydningen av et slikt begrep som brukes i regnskap (avskrivninger). Betydningen av avskrivningen i regnskap består i den vanlige fordelingen av innledende investeringer i objektet (bokført verdi) for hele perioden i drift i henhold til normer for avskrivninger på "full" restaurering av anleggsmidler. Evalueringslitasje er en av de viktigste parametrene for å beregne dagens (faktiske) kostnaden for vurderingsobjektet på en bestemt dato.

Fysisk forverring

Fysisk slitasje er et gradvis tap av opprinnelig innebygd i byggingen av de tekniske og operasjonelle egenskapene til objektet under påvirkning av naturlige klimatiske faktorer, samt menneskelig vitale aktivitet.

Følgende metoder for beregning av den fysiske slitasje på bygninger er preget:

regulatorisk (for boligbygg);

verdi;

livsmetode.

Regulatorisk metode for beregning av fysisk slitasje

Den normative metoden for å beregne det fysiske slitasjen innebærer bruk av ulike regulatoriske instruksjoner for et inter-sektor eller avdelingsnivå. Som et eksempel kan slike instruksjoner kalles "Regler for å vurdere den fysiske slitasjen på boligbygg" VSN 53-86 State Guide (Statens komité for anleggs- og arkitektur under USSR State Committee. Moskva, 1990) anvendt av det tekniske inventarbyrået For å vurdere den fysiske slitasje på boligbygg i teknisk inventar, planlegger du overhaling av boligbeholdningen, uavhengig av avdelingens tilknytning.

De angitte reglene får en karakteristisk for den fysiske slitasje på ulike strukturelle elementer av bygninger og deres vurdering.

Den fysiske slitasje på bygningen bør bestemmes av formelen:

Ff \u003d. ,

hvor Ff. - fysisk slitasje på bygningen, (%);

FI. - fysisk forverring jEG.-Gå strukturelt element (%);

Li.- Koeffisient som tilsvarer andelen erstatningskostnad jEG.-Gå strukturelt element i den generelle restaureringskostnaden for bygningen;

n. - Antall strukturelle elementer i bygningen.

Andelen av reduksjonsverdien av individuelle strukturer, elementer og systemer i den samlede erstatningskostnaden for bygningen (i%) blir vanligvis tatt for å forstørre erstatningskostnaden for boligbyggene godkjent på foreskrevet måte, og for strukturer, elementer og systemer som Har ikke godkjente indikatorer - etter deres estimatkostnad.

Den beskrevne teknikken brukes utelukkende i innenriks praksis. Med all sin synlighet og overbevisning er det iboende i følgende feil:

på grunn av sin "regulativitet" i utgangspunktet kan ikke ta hensyn til de atypiske driftsforholdene til objektet;

arbeidsintensiviteten til søknaden på grunn av den nødvendige detaljene i bygningens strukturelle elementer;

umuligheten av å måle funksjonell og ekstern slitasje;

subjektivitet av spesifikk veiing av strukturelle elementer.

Kostnadsmetode for å bestemme fysisk slitasje

Fysisk slitasje på tidspunktet for vurderingen uttrykkes av verdienivået av objektivt nødvendige reparasjonsaktiviteter som eliminerer skade på strukturer, element, systemer eller bygninger som helhet, og deres erstatningskostnad.

Essensen av verdien metoden for å bestemme den fysiske slitasje er å bestemme kostnadene ved å gjenskape elementene i bygningen.

Den beskrevne teknikken gjør at du kan beregne slitasjen på elementene og bygningen som helhet umiddelbart i verdi, som er mer foretrukket i forhold til andre metoder for å beregne den fysiske slitasje. I tillegg, siden nedskrivningsberegningen er basert på de rimelige faktiske kostnadene for å bringe slitte elementer til "praktisk talt ny tilstand", kan resultatet av denne tilnærmingen betraktes som ganske nøyaktig. Blant de manglene som er iboende i denne teknikken, er det nødvendig å merke seg de obligatoriske detaljene og nøyaktigheten av å beregne kostnadene ved å reparere slitte elementer.

Bestemmelse av fysisk slitasje av bygninger av livet i livet

Basert på essensen av de tidligere betraktet grunnleggende evalueringskonseptene som karakteriserer den totale akkumulerte slitasje på bygningen fra dens synspunkt, kan det hevdes at den fysiske slitasje, effektiv alder og perioden for økonomisk liv er i et visst forhold . Dette forholdet kan uttrykkes av følgende formel:

Og (%) \u003d (EV / FZ) (100 - (EV / S + Aircraft)) / 100, (1)

hvor OG(%) - Bruk i prosent;

Ev. - Effektiv alder definert av en ekspert basert på den tekniske tilstanden til elementer eller en bygning som helhet;

Fzh. - et typisk liv med fysisk liv;

OSFZH.- Resterende liv av fysisk liv.

Samtidig kan den fysiske slitasjen beregnes både for individuelle elementer i bygningen med påfølgende summering av de beregnede nedsatt funksjonene og bygningen som helhet. Noen ganger for omtrentlige slitasjeberegninger kan vurderingseksperter også bruke en forenklet formel som tar hensyn til forholdet mellom kronologisk alder og bygningens fysiske liv:

Og (%) \u003d (ih / fz) / 100 , (2)

hvor OG(%) - Bruk i prosent;

Fzh.- En typisk lengde på fysisk liv.

Bruken av denne formelen (2) er også relevant i beregningen av prosentandelendringene for å bære i forhold til gjenstand (komparativ salgsmetode), når taksatoren ikke ser ut til å kunne inspisere de valgte analogene for å bestemme indikatorene som brukes i Beregnet formel (1).

På denne måten kan prosentandelen av slitasje av elementer eller bygningen som helhet oversettes til verdiskapning (nedsatt verdi):

O \u003d sol * (og / 100),

hvor OG - Bruk i prosent;

Sol- erstatningskostnad.

Som nevnt tidligere er den fysiske slitasje delt inn i eliminable og urimelig. I tillegg, i praksis, er elementer av strukturer som har disponibel og ikke-resistent fysisk slitasje delt inn i langvarig og kortvarig.

Kort levende elementer - Elementer som har et mindre liv enn hele strukturen som helhet (taktekking, VVS-utstyr, etc.).

Ved langvarige elementer er den forventede levetiden sammenlignet med hele strukturens levetid (fundament, bærervegger, etc.).

Disponibel fysisk slitasje på kortvarige elementer

Årsaken til disponibel fysisk slitasje er den naturlige slitasje på bygningselementene over tid, samt uaktsom drift. I dette tilfellet reduseres salgsprisen på bygningen til riktig nedskrivning, siden den fremtidige eieren må produsere "tidligere utsatt reparasjoner" for å gjenopprette de normale driftsegenskapene til strukturen (nåværende reparasjon av innvendige rom, restaurering av strømmen tak, etc.). Det antas at elementene gjenopprettes til "praktisk talt ny" tilstand.

Så, den eliminerbare fysiske slitasjen i monetære termer er definert som "kostnaden for utsatt reparasjon", dvs. Kostnader for å få objektet til en tilstand som tilsvarer originalen.

Ikke-relatert fysisk slitasje på komponenter med kort liv

Mislyktes Fysisk slitasje på elementer med kort tid er kostnaden for å gjenopprette disse raskt sovende komponentene og bestemmes av forskjellen mellom de reduserende kostnadene og størrelsen på engangsskuffen, multiplisert med forholdet mellom kronologisk alder og tidspunktet for det fysiske livet til disse elementene.

Disponibel fysisk slitasje på elementer med en lang levetid

En eliminabel fysisk slitasje med en lang levetid i verdi vilkår kan bestemmes av rimelige kostnader for å eliminere det som en disponibel fysisk slitasje på elementer med kort tid.

Fyreless fysisk slitasje på elementer med lang levetid

De urimelige fysiske slitementene på elementer med lang levetid bestemmes av forskjellen mellom den reduserende verdien av hele bygningen og mengden av engangs og urimelig slitasje, multiplisert med forholdet mellom kronologisk alder og tidspunktet for bygningens fysiske liv.

Funksjonell slitasje

Tegn på funksjonell slitasje i estimert bygning, som regel er inkonsekvensen av volumplanlegging og / eller konstruktive løsninger til moderne standarder, inkludert ulike utstyr som trengs for den normale driften av strukturen i samsvar med dens nåværende eller påståtte bruk.

Avhengig av fysisk mulighet og økonomisk mulighet for å eliminere årsakene som forårsaket funksjonell slitasje, er den delt inn i eliminable og urimelig. Kostnadsuttrykket for funksjonell slitasje er forskjellen mellom kostnaden for reproduksjon og kostnaden for substitusjon, siden beregningen av sistnevnte på grunnlag av sin definisjon er åpenbart utelukket av funksjonell slitasje fra vederlag.

Engangs funksjonell slitasje

Engangs funksjonell slitasje bestemmes vanligvis av kostnadene for den nødvendige rekonstruksjonen som fremmer mer effektiv drift av eiendomsmegling.

Det antas at den elimible funksjonelle slitasje kalles:

ulemper som krever tilsetning av elementer

ulemper som krever utskifting eller oppgradering av elementer,

super løsnet.

Ulempene som krever å legge til elementene i bygningen og utstyret som ikke er i det eksisterende miljøet, og uten som det ikke kan overholde moderne operasjonelle standarder. Slitasje fra disse stillingene måles av kostnaden for å legge til disse elementene, inkludert installasjonen.

Ulempene som krever utskifting eller oppgraderingselementer inkluderer stillinger som fortsatt utfører sine funksjoner, men ikke lenger overholder moderne standarder (vann og gassmålere, etc.). Bruk av disse stillingene måles av kostnaden for eksisterende elementer, med tanke på deres fysiske slitasje minus kostnadene ved retur materialer, pluss kostnaden for demontering eksisterende og pluss kostnaden for å installere nye elementer. Samtidig er kostnadene ved returmaterialer definert som kostnadene ved demonterte materialer og utstyr når de bruker dem på andre objekter (raffinert restverdi).

Veiledningene inkluderer posisjoner og elementer i strukturen, tilstedeværelsen som for øyeblikket er utilstrekkelig moderne krav til markedsstandarder. Den eliminerbare funksjonelle slitasje i dette tilfellet måles som den nåværende regenerative kostnaden for posisjonene til "Super Loosening" minus fysisk slitasje, pluss kostnaden for demontering og minus likvidasjonskostnaden for demonterte elementer.

Et eksempel på superfraksjoner kan være situasjonen når eieren av huset, tilpasse det til seg selv, gjorde noen endringer for sin egen bekvemmelighet (investeringsverdi), ikke tilstrekkelig fra en typisk brukers synspunkt. For eksempel er det for eksempel mulig å oppdatere ombyggingen av det nyttige lokalområdet for den spesifikke bruken, på grunn av hobbyene til eieren eller oppkjøpet av virksomheten. Engangs funksjonell slitasje i en lignende situasjon bestemmes av den nåværende kostnadsverdien for å bringe de modifiserte elementene til deres opprinnelige tilstand. I tillegg er konseptet med ultrakelring nært knyttet til eiendomsmarkedssegmentet, hvor de samme forbedringene kan anerkjennes som et tilsvarende spesifikt segment og overflødig fra en typisk brukers synspunkt.

Fokuserer funksjonell slitasje

Fin funksjonell slitasje skyldes vanligvis utdatert volumplanlegging og / eller konstruktiv egenskaper av evaluerte bygninger med hensyn til moderne konstruksjonsstandarder. Først og fremst gjør den økonomiske uendeligheten av kostnaden for å eliminere disse ulempene det mulig å dømme tegn på nettopp urimelig funksjonell slitasje. I tillegg må vi ta hensyn til estimert vurdering av markedsforhold for tilstrekkelig arkitektonisk overholdelse av bygningen til det tiltenkte formål.

På samme tid, avhengig av den spesifikke situasjonen, kan kostnaden for ikke-resistent funksjonelt slitasje bestemmes på to måter: både et kapitalisert tap i leien og kapitaliseringen av de overflødige driftskostnadene som er nødvendige for innholdet i bygningen i en riktig rekkefølge. For å bestemme de nødvendige beregnede indikatorene (verdiene av leiepriser, kapitaliseringshastigheter, etc.), bruk korrigerte data om sammenlignbare kolleger. Samtidig bør utvalgte analoger ikke ha tegn på en estimert funksjonell slitasje som er identifisert i objektet. I tillegg må den totale inntekten, brakt av eiendomsskomplekset (bygning og land) som helhet og uttrykker i leien, deles tilsvarende i to komponenter. For å markere en del av inntektene som kommer til bygningen, kan du bruke investeringsresidemetoden for bygningen eller metoden for analyse av verdien av verdien av landplottet og den totale salgsprisen på eiendommen komplekset.

Ekstern (økonomisk) slitasje

Ekstern slitasje er en nedskrivning av et objekt forårsaket av et negativt miljøvurderingsanlegg med innflytelse fra det ytre miljøet: En markedssituasjon pålagt tjeneste for visse bruk av fast eiendom, endringer i den omgivende infrastrukturen, lovgivningen innen skatt, etc. . Ekstern slitasje på fast eiendom, avhengig av årsakene som forårsaket årsakene, er det i de fleste tilfeller ikke relatert på grunn av de uendelige stedene, men i noen tilfeller kan det "grundig" på grunn av en positiv endring i det omkringliggende markedsmiljøet.

Følgende metoder kan brukes for å evaluere eksternt slitasje:

kapitalisering av leie tap;

komparativt salg (par salg);

begrepet økonomisk liv.

Beregningen av ekstern slitasje ved hjelp av kapitalisering av tap i leien gjøres liknende beregningen av den funksjonelle ikke-resistente slitasjen.

Seksjon 1. Hovedproduksjonsfond

Kapittel 3. Avskrivning av de viktigste produksjonsanleggene og dets innflytelse på kostnaden for estimerte objekter

3.4. Ekstern slitasje (økonomisk forældelse) av de viktigste produksjonsanleggene og prinsippene i sin definisjon

Det bør påminnes om det ekstern slitasje (økonomisk forældelse) - Dette er tapet av verdien av objektet, som skyldes den negative innflytelsen av eksterne faktorer. Her er noen eksempler.

1.Infly i landet avskrives penger, og derfor den reelle kostnaden for objektet.

2. Gjennom de økonomiske egenskapene til befolkningen fører til behovet for å selge gjenstander til lave priser.

3. Gjennom kvaliteten på arbeidskraft og råvarer tillater ikke å produsere dyre produkter.

4. Ubehagelig beliggenhet:

Hjemme (langt fra t-banen, skolen, bassenget, etc.) Reduserer kraftig kostnaden for leiligheter i dette huset og omvendt;

Butikker i sentrum av byen og periferiutstyr kan anslås annerledes;

Kontorer som ligger i et prestisjefylt sted (forretningssenter) og periferiutstyr er forskjellige;

Bedrifter med gode tilgangsveier, nærhet til arbeidskraft og dårlige innkjørsler (eller generelt fraværet) eller fjernt fra arbeidsstyrken, har ulike sjanser til arbeidsmarkedet.

5. En ubehagelig maskindesign øker antall servicepersonell, mengden elektrisitet som brukes, og dermed driftskostnadene for vedlikehold av maskinen, som øker verdien.

6. Når en taksator i løpet av en objektundersøkelse bestemmer miljøstatusproblemene, må det finne ut av forurensningens natur og størrelse; Tenk på mulige alternativer for å eliminere årsakene til miljøforurensning, det vil si å bestemme muligheten for å eliminere kilden til forurensning, og deretter uttrykke alt dette i verdiskjema og ta hensyn til i verdsettelsen av objektets verdi.

Generelt kan beregningen av eksternt slitasje på tekniske enheter, avhengig av tilgjengelig informasjon, utføres annerledes. For eksempel,

1ste alternativ. Finansielle midler for å eliminere eksterne ugunstige faktorer er lik størrelsen på den eksterne slitasjen på vurderingsobjektet.

2dre alternativ. Paret salg av sammenlignbare tekniske enheter analyseres. Den bruker formelen

C1 - Prisen på et objekt som har tegn på eksternt slitasje,

C2 - Prisen på et objekt som ikke har tegn på eksternt slitasje,

RC - forskjellen i pris karakteriserer størrelsen på den eksterne slitasje på estimert objekt.

3. alternativ. Sammenlign inntekt fra leien av sammenlignbare gjenstander. Formelen er brukt:

KA - Kapitalisering av inntekt mottatt

objekt A,

KB - kapitalisering av inntekt mottatt

objekt b,

RD-inntektsforskjell karakteriserer størrelsen på den eksterne slitasjen på vurderingsobjektet.

Alle disse eksterne, ikke avhengig av estimert objekt, bør evaluumfaktorene uttrykke seg i rubler og den resulterende beløpet som trekker fra den totale bruttoverdien av objektet.

Under funksjonen av produksjonsmekanismer oppstår prosesser knyttet til en gradvis reduksjon i deres arbeidsegenskaper og endrer egenskapene til noder og deler. Faktum er at de etter en periode kan føre til alvorlig sammenbrudd eller full stopp på utstyret. For å unngå negative konsekvenser av en økonomisk karakter, organisere bedriften, som regel å organisere prosessen med kompetent slitasjehåndtering og typer slitasje separat, og også oppdatere sine hovedfond i tide.

Begrepet slitasje

I dag, under slitasje (aldring), er det vanlig å forstå den gradvise nedgangen i driftsegenskapene til noder, produkter og produksjonsmekanismer som følge av endringer i deres størrelse, former eller fysikokjemiske egenskaper. Det skal bemerkes at slitasje og typer slitasje eksisterende i dag vises og akkumuleres under drift. Det er en rekke faktorer som bestemmer hastigheten på aldringsutstyr. Så, negativt, som regel er følgende punkter påvirket:

• Friksjon.
• Temperaturregime (ekstremt - spesielt).
• Periodisk, impuls eller statiske mekaniske eksponeringsbelastninger og så videre.

Det skal bemerkes at nesten alle typer utstyrsdrakter kan reduseres. For å gjøre dette, er det tilrådelig å stole på følgende faktorer:

• Konstruktive beslutninger.
• Overholdelse av regler for drift.
• Bruk av høy kvalitet og moderne smøremidler.
• Tidlig planlegging og forebyggende reparasjon, vedlikehold.

Som følge av alle typer avskrivninger på anleggsmidler reduserer reduksjonen i ytelsen forbrukerverdien av utstyrs- eller produksjonsmekanismer. Det er viktig å supplere at graden og hastigheten på slitasje bestemmes av vilkårene for friksjon, belastninger, karakteristika av materialer. I tillegg spiller de strukturelle egenskapene til utstyret en viktig rolle.

Typer av slitasje

Klassifisering av slitasje i dag er tilstrekkelig stor. Så, for en fullstendig forståelse, er det tilrådelig å i utgangspunktet vurdere informasjonen kort, hvoretter de dykker inn i detaljene. Aldringskategorien er delt inn i faktisk slitasje, som er ledsaget av en endring i objektets egenskaper; Funksjonell slitasje, som kalles på grunn av utviklingen av ny teknologi; Ekstern slitasje forårsaket av eksponering for eksterne faktorer. De to første typene av avskrivninger på anleggsmidler klassifiseres for disponibel og urimelig. I tillegg er den første gruppen delt i samsvar med årsakene som forårsaket aldring av utstyr, avskrivningen av den første typen (akkumulert som følge av drift ved normal tempo) og slitasje på den andre typen (akkumulert på grunn av ulykker, naturlig katastrofer og andre negative faktorer). Hvis vi dømmer om tiden selvfølgelig, i samme gruppe er det vanlig å tildele kontinuerlig (tekniske og økonomiske indikatorer reduseres gradvis) og nødsituasjon (øyeblikkelig implementering, for eksempel som følge av en kabelbrudd eller en ulykke) slitasje.

Den andre gruppen, det vil si denne typen avskrivninger på anleggsmidler, som funksjonell, klassifisert på en moral (hovedårsaken i dette tilfellet er endringen i egenskapene til produkter som ligner på dette, samt cheapening av deres produksjon ) Og den teknologiske (nøkkelårsaken er endringen i syklusen der det i tradisjonen i den teknologiske planen) bærer i den teknologiske planen). I sin tur er moralsk aldring basert på kostnadsartikler, endringer i strukturen som førte til, delt inn i aldring på grunn av overdreven kapitalkostnader; forældelse på grunn av maksimale utgifter i drift; Aldring på grunn av lave nivåer av ergonomi og økologi.

Det er viktig å merke seg at den eksterne slitasje bare er ikke relatert. Så, så fortsetter vi til analysen av visse typer utstyrsdrakter, som bør gis nøye.

Av naturen av ytre påvirkninger

Avhengig av egenskapene til ekstern påvirkning på materialene i utstyret, er det vanlig å tildele følgende varianter av aldring:

• Slipende type slitasje på objekter. Det handler om skade på overflaten av mekanismene eller produktene med små partikler av annet utstyr. Denne arten er spesielt karakterisert i forholdene med økt støv av produksjonsmekanismer. For eksempel, når du arbeider i fjellet, på en byggeplass, i produksjon av materialer eller implementering av landbruksoperasjoner.
• Cavitational, som er forårsaket av eksplosiv sammenbrudd av bobler med gass i et flytende medium.
• Adhesjonstype fysisk slitasje.
• Oksidativ aldring. Det oppstår som regel som følge av kjemiske reaksjoner.
• Termisk slitasje.
• Typen av slitasje er tretthet. Vanligvis oppstår det når materialstrukturen endres.

Typer av slitasje og avskrivninger

Vi fant ut hvilke typer slitasje som er kjent for tiden. Det er verdt å merke seg at klassifiseringen av aldrende varianter i samsvar med sine fysiske fenomener i mikrometeret i alle fall kompletteres av systematiseringen assosiert med makroskopiske konsekvenser for økonomisk levetid. Således, i finansanalytiker og regnskap, er begrepet slitasje, som reflekterer det fysiske aspektet av fenomener, nært knyttet til de økonomiske termiske avskrivningene av utstyret. Under avskrivninger bør forstås som en nedgang i kostnaden for produksjonsmekanismer som de aldrer og tilordner en del av denne nedgangen på kostnaden for at produktet blir produsert. Hovedmålet her akkumuleres midler om spesielle avskrivningskontoer for kjøp av nytt produksjonsutstyr eller delvis forbedring av den gamle.

Fysisk forverring

Typer av slitasje avhengig av årsakene og konsekvensene er delt inn i økonomisk, funksjonell og fysisk. I tilfelle det siste snakker vi om direkte tap av designegenskapene og egenskapene til utstyrsenheten i prosessen med driften. Det er verdt å merke seg at et slikt tap kan være delvis eller komplett. I det første tilfellet er produksjonsmekanismer gjenstand for restaurering, reparasjon, som returnerer de første funksjonene i produktene. Med full slitasje i utstyrsvurderingen, er det gjenstand for avskrivning. I tillegg til kraftklassifiseringen har fysisk slitasje en generisk:

• Det første løp: Produksjonsmekanismer har på seg prosessen med planlagt anvendelse i samsvar med alle standarder og regler som er installert av produsenten.
• Det andre slekten: Endring i egenskapene til utstyret på grunn av feil drift eller virkningen av force majeure-faktorer.
• Nødslitasje: Den skjulte endringen i funksjonene til objektet fører til nødfeil i det, som plutselig skjer. I denne forbindelse kan en katastrofe forekomme i bedriften, for eksempel.

Det er nødvendig å supplere at de børsnoterte artene ikke bare gjelder for utstyret som helhet, men også til sine egne komponenter (noder, detaljer).

Funksjonell slitasje

Det er viktig å vite at funksjonell aldring fungerer som en refleksjon av prosessen med moralske avskrivninger på anleggsmidler. Vi snakker om utseendet på markedet av samme type, men mer økonomisk, produktiv og trygt å bruke utstyr. Produksjonsmaskinen i den fysiske planen kan være ganske bra. Det produserer produkter, men bruken av ny teknologi eller moderne modeller, som periodisk vises på markedet, gjør bruken av foreldede gjenstander ugunstige i økonomisk finér. Det må tas i betraktning at funksjonell slitasje har sin egen klassifisering:

• Delvis aldring: Maskinen er ugunstig for den gjennomførte produksjons syklusen, men ganske egnet for realiseringen av et begrenset antall operasjoner.
• Full aldring: Enhver anvendelse av maskinen fører til skader. I dette tilfellet er utstyrsenheten gjenstand for demontering og avskrivning.

Klassifiseringen er også kjent i samsvar med faktorene som forårsaket funksjonell slitasje:

• Moral slitasje (i dag er det tre typer moralsk slitasje, avhengig av årsakene som diskuteres i tidligere kapitler) innebærer tilgjengeligheten av identiske, men mer avanserte, moderne modeller i den teknologiske planen.
• Teknologisk slitasje innebærer utvikling av fundamentalt andre teknologier for utgivelsen av et lignende produkt. Det er viktig å supplere at denne typen slitasje er en eller annen måte fører til behovet for å endre hele teknologiske kjeden, underlagt full eller delvis oppdatering av sammensetningen av anleggsmidler.

Det er verdt å merke seg at på grunn av fremveksten av den nye teknologien, blir sammensetningen av utstyret vanligvis redusert, og kompleksiteten faller.

Økonomisk slitasje

I tillegg til midlertidige, fysiske og naturlige faktorer påvirkes følgende faktorer for økonomisk karakter av de opprinnelige egenskapene til utstyret:

• Fallet i etterspørselen etter produserte produkter.
• Inflasjonsprosesser. Prisene på arbeidsressurser, råvarer og komponenter av utstyr som brukes i produksjonsformål, men den proporsjonale prisøkningen for sluttproduktet forekommer ikke.
• Prispress fra konkurrenter.
• Prisfluktuasjoner i råvaremarkedet ikke relatert til inflasjonen.
• Stigende verdien av en låneservice, som brukes til operativt arbeid eller for å oppdatere anleggsmidler.
• Begrensninger på lovgivningen knyttet til bruk av utstyr som ikke oppfyller standardene når det gjelder miljøvern.

Årsaker til slitasje

Det bør forstås at typene og årsakene til slitasje på deler er sammenkoblet. Deretter vurderer de viktigste årsakene, samt måter å bestemme slitasje på utstyr, produksjonsmekanismer og produkter. Det skal også bemerkes at for å identifisere årsakene og graden av aldring i hver bedrift, dannes Kommisjonen på anleggsmidler også. I dag er avskrivningen av produksjonsmekanismer bestemt av en av følgende teknikker:

• Gjennom observasjon, som inkluderer en visuell inspeksjon, samt en test av tester og målinger.
• Under operasjonsperioden. Det bør tas i betraktning at det beregnes som forholdet mellom bruksperioden faktisk i regulatoriet. Betydningen av dette forholdet er verdien av slitasje i prosent.
• Gjennom den utvidede vurderingen av tilstanden til produksjonsanlegget, som utføres ved hjelp av spesielle skalaer og beregninger.
• Gjennom direkte måling i den monetære versjonen. I dette tilfellet er kostnaden for en ny lignende enhet OS og reparasjonskostnader knyttet til gjenopprettelsen av gamle sammenlignet.
• Bruker lønnsomheten til videre bruk. Det handler om å vurdere nedgangen i inntekten, med tanke på gjeldende kostnader knyttet til gjenopprettelsen av egenskaper, sammenlignet med inntektene i teorien.

Det er nødvendig å supplere at det endelige valget knyttet til en bestemt metodikk gjør Kommisjonen for fondets midler. Samtidig styres den av regulatorisk dokumentasjon, samt tilgjengeligheten av kildeinformasjon.

Metoder for bruk av regnskapsutstyr

Videre er det tilrådelig å flytte til det endelige aspektet av et så bredt emne som slitasje på produksjonsmekanismer, utstyr, produkter og deres komponenter. Avskrivninger som er utformet for å bli kompensasjon av utstyrsagringsprosesser, kan for tiden også bestemmes ved hjelp av en rekke teknikker:

• Proporsjonal eller lineær beregning.
• Metoden for redusert rest.
• Beregning produsert i samsvar med produksjonsperioden.
• Beregningen utført i henhold til volumet av det frigjorte produktet.

Det er viktig å vite at valget av en bestemt teknikk realiseres i formasjonen eller dyp omorganisering av strukturen. Det er obligatorisk innfelt i bedriftspolitikken i bedriften. Drift av produksjonsmekanismer, utstyr og flere produkter i samsvar med allment aksepterte regler og regulatoriske dokumenter, samt tilstrekkelige og rettidige fradrag til avskrivninger, en eller annen måte, tillater organisasjoner å bevare økonomisk og teknologisk effektivitet på konkurransedyktig nivå. Som et resultat kan strukturer kontinuerlig gi gleden til sine forbrukere med høykvalitets råvareprodukter til rimelige priser.

Konklusjon

Så, vi har vurdert ganske brede når det gjelder klassifiseringskostnadskategori, innhold og hovedtrekk. I tillegg demonterte årsakene til slitasje og metoder for sin vurdering, samt regnskap. Som det viste seg, er det ganske mange regnskapsteknikker, og de er alle forskjellige i prinsippet, har sine fordeler og ulemper. I konklusjonen er det verdt å legge til at i dag på den russiske føderasjons territorium blir utviklingen av det virkelige feltet av økonomi en av de viktigste oppgavene. Likevel er det nødvendig å løse det i vanskelige tider. Avskrivningen av industrielt utstyr når 78%, og de lånte midlene koster ekstremt dyrt. Derfor jobber de relevante statsstrukturene hardt for å utvikle ressurser som kan bidra til å gjenopprette og videre modernisere industriindustrien i landet.