De største vanskelighetene under investerings- og vurderingsberegninger under bygging av eiendomsobjekter oppstår med bestemmelsen av størrelsen på entreprenørens fortjeneste (når du bestemmer kostnaden for å bygge eiendomsobjekter) og ekstern slitasje (når du bestemmer den totale avskrivningen av objekter).

Til tross for det store antallet verk viet til definisjonen deres, er det fortsatt ikke tilstrekkelig klarhet med disse konseptene og deres rekkevidde. La oss prøve å håndtere dem og bestemme rekkevidden og grensene for deres eksistens.

1. KONSEPTET FOR ENTREPRENØRENS RESULTAT OG DITT UTSEENDE I PROSESSEN AV BYGG OG REVERSJON (FØLGENDE SALG)

Vi forbinder fortjenesten til en gründer med begrepene utvikler, kunde, utvikler, gründer, investor, etc.

For å organisere byggeprosessen generelt, trenger du:

• bestemme plasseringen og muligheten for å anskaffe (leasing i Moskva) en tomt;
• å utvikle et investeringsprosjekt (for referanse: konsulenttjenester for utvikling av et investeringsprosjekt har sin egen fortjeneste);
• velg det beste valget;
• bruke enten dine egne penger, eller ta opp et lån, eller tiltrekke investorer "på aksjer" (bestem finansieringslinjen);
• overta eierskapet eller leien av en tomt (samtidig bestemme de tillatte alternativene for utvikling og frigjøring av områder under bygging), mens du bestemmer og leier et ekstra hjelpeareal som kreves for byggearbeid når det gjelder plassering av hytter, lagring av materialer, drift av mekanismer
• bestille et enkelt byggeprosjekt eller koble et typisk prosjekt på bakken, med tanke på arkitektoniske lettelser, muligheten for å koble til eksisterende tekniske nettverk og jordfunksjoner (for referanse: designere har sin egen fortjeneste, for å redusere hvilke anbud som blir arrangert);
• gå gjennom godkjenningsprosedyrene (for referanse: i St. Petersburg krever tjenestemenn 170 godkjenningsunderskrifter, og i Moskva - 248);
• finne en totalentreprenør - en byggherre, mens anbud ofte arrangeres for å bestemme en totalentreprenør med et minimum (eller optimalt akseptabelt) estimert byggekostnad (dvs. med et minimumsoverskudd for utbyggeren);
• koordinere med totalentreprenørens estimater, tidsplaner, finansieringsplaner;
• lage et direktorat for komplekset under konstruksjon;
• endelig begynne å bygge.

I byggeprosessen inngås om nødvendig kontrakter for tjenester fra eiendomsfirmaer for salg av områder med eiendomsobjekter når konstruksjonen er ferdig (eiendomsmeglere har egen fortjeneste).

I de fleste verk finnes følgende definisjoner:

UTVIKLER - en person-eier (bruker, eier) av en tomt som har rett til å ta beslutninger om metoden for å bygge en tomt innenfor rammen av den tillatte bruken, som et dannet eiendomsobjekt (opsjoner - generelt, underutvikler, etc.).

KUNDE - en person som formelt opptrer som motpart til hovedentreprenøren (entreprenøren) under en generell kontrakt (arbeidskontrakt) på vegne av utvikleren (opsjoner - generell, underkunde, etc.)

EN UTVIKLER er definert som et emne for eiendomsmarkedet som organiserer og styrer utviklingen av et territorium.

EN UTVIKLER-UTVIKLER er definert som et emne på eiendomsmarkedet som uavhengig utfører funksjonene til en utvikler og byggherre (han kan også utføre funksjonene til en designer, etc.).

ENTREPRENØR er definert som arrangør av produksjonen, betaler i henhold til kontrakter eller salgspriser for råvarer, leietaker av produksjonsmidlene, betaler for arbeidstjenester, som betaler seg for gründerarbeid i organisering av produksjon.

INVESTOR - en person som foretar en langsiktig investering av finansielle eller andre fond og eiendeler (opsjoner-generell, underinvestor, institusjonell, statlig, individuell, innenlandsk, utenlandsk, portefølje, "klassisk", ledsager, kreditor osv.).

Forvirringen av alle disse konseptene fører til en felles ting - til entreprenørens fortjeneste. Tilstedeværelsen av en entreprenørs fortjeneste og verdien avhenger av det totale antallet funksjoner som en entreprenør (investor, utvikler osv.) Kan utføre.

2. Utskillelse av forskjellige fortjenestetyper i prosessen med konstruksjon og salg av eiendommer

La oss definere mulige områder for ulike typer fortjeneste i konstruksjon (Moskva og Moskva-regionen blir vurdert):

1). Overskudd fra designorganisasjoner

I følge designorganisasjonene i Moskva er kostnadene ved å utvikle design og undersøkelsesdokumentasjon:

Tabell 1.

Verdiene av den pantsatte fortjenesten (fra kostnadene ved designarbeid) er i området:

2). Overskudd fra totalentreprenørbygger (estimert fortjeneste)

I samsvar med MDS 81-1.99 / 1 / er estimert fortjeneste mengden midler som kreves for å dekke visse (generelle) kostnader for bygge- og installasjonsorganisasjoner for utvikling av produksjon, sosial sfære og materielle insentiver for arbeidere. Den estimerte profittraten i forhold til den estimerte kostnaden er 12%, eller den kan beregnes som 50 ... 57,5% av lønnen (lønn). Det konsoliderte estimatet av byggekostnadene inkluderer en reserve for uforutsett arbeid og kostnader, beregnet på å tilbakebetale kostnadene for arbeid og kostnader, hvis behov oppstår i prosessen med å utvikle arbeidsdokumentasjon eller under bygging som et resultat av å avklare designløsninger eller konstruksjonsforhold. Reserven tildeles ikke mer enn 2% for sosiale anlegg og 3% for industrielle anlegg.

Det skal understrekes at de anslåtte kostnadene for bygging tar hensyn til fortjenesten til design- og entreprenørorganisasjoner, som ikke er relatert til entreprenørens fortjeneste.

I de fleste tilfeller, med et enkelt prosjekt og fravær av anbud, når estimert fortjeneste 25 ... 30% eller mer av den faktiske estimerte byggekostnaden.

Når du holder et anbud, øker muligheten for å redusere det estimerte overskuddet, og det kan være minst 8 ... 10% av den estimerte kostnaden.

Profittområdet til totalentreprenøren - byggherren:

8 ... 30% av estimert byggekostnad.

(Alle bygde volumer tilhører ham til Kunden betaler for godkjennelsessertifikatene for byggverk).

For referanse: i Tver, under konstruksjonen av boliger, anses det at 25% av kostnadene for anleggs- og installasjonsarbeid (anleggs- og installasjonsarbeid) er overskuddet til hovedentreprenøren - byggherren og 25% av kostnadene for anleggs- og installasjonsarbeid er fortjenesten til entreprenøren. Et beløp som tilsvarer 50% av bygge- og installasjonsarbeidet blir brukt på å skaffe tillatelser og godkjenninger, registrering av rettigheter til lagringsenheten (tomt) og "andre" organisasjonskostnader. Dermed er kostnadene for eiendom i det primære markedet opptil 200% av kostnadene for anleggs- og installasjonsarbeid.

3). Eiendomsmessig fortjeneste

Det er generelt akseptert at en mellomtjeneste etter avtale med selgerens og kjøperens intensjoner er estimert i Moskva til nivået 3 ... 5% og i sjeldne tilfeller når 8% (når man selger gjenstander i forskjellige byggetrinn). Det er ikke mulig å skille fortjenesten til meglere fra disse utgiftene tydelig, siden det avhenger av mange parametere (erfaring, tilkoblinger, informasjonsnettverk, etablert kjøperkjede osv.)

4). RESULTATET AV ENTREPRENØREN

Vi definerer en gründer som en person som ikke utfører funksjonene til en designer, totalentreprenør - en byggmester, en leverandør av materialer, en eiendomsmegler og som utfører konstruksjon for egne penger (ideell og sjelden situasjon).

For referanse: I Moskva bygger private gründere 5% av boligene, og de resterende 95% er utviklere under regjeringens beskyttelse. I St. Petersburg - det motsatte.

Entreprenørens fortjeneste avhenger av utviklingsretningen for investeringsprosjektet.

Et omtrentlig uttrykk for å bestemme fortjenesten til en entreprenør (PP):

РСi - markedsverdien av individuelle deler av eiendommen (ved salg etter tidsperioder);

CC i - kostnaden for alle kostnader (etter tidsperioder) under bygging og salg (oppført ovenfor);

Dk; Før - diskonteringsrenter (for finansieringslinjer og kapitalavkastning);

t er den gjeldende tiden for prosjektgjennomføringen.

En lignende formel er presentert i modellen til S.V. Gribovsky.

Det eksakte uttrykket for entreprenørens fortjeneste avhenger av intervallene for kontante investeringer i prosjektet og den nødvendige avkastningen på kapitalen.

3. REGNSKAP AV ULIKE RESULTATER VED UTFØRING AV BEREGNINGER

Et eiendomsobjekt, klart for salg i sluttfasen av konstruksjonen, kjennetegnes generelt av tilstedeværelsen av flere komponenter:

• overførte rettigheter til en tomt;
• bygninger;
• forbedring av territoriet;
• tilstedeværelsen av tekniske nettverk, etc.

Landrettigheter vurderes vanligvis separat.

Kostnadene for bygging av bygninger, konstruksjoner, forbedring av tilstøtende territorium, tekniske nettverk vurderes også separat. Samtidig brukes i forskjellige metoder (metoden for aggregerte elementære kostnadsindikatorer, metoden for enhetspriser ...), både kostnadsindikatorer og prisøkende faktorer.

Ved å bruke prisene på UPVS, OPSS, Appraiser's Handbook, Catalogs of maps of individual projects, estimate collection - vi tar delvis hensyn til både kostnadene ved designarbeid og fortjenesten til totalentreprenøren - byggherren (se Generell del til UPVS, forklaringer til Appraiser's Handbooks, etc.). Prisøkningskoeffisienter (GOSSTROY, Co-Invest ...) tar også hensyn til disse aspektene, og viser gjennomsnittsverdier som er nær en bestemt type lokalisering av typiske løsninger. Dermed tar beregningene av takstmennene i gjennomsnitt hensyn til fortjenesten til designerne og hovedentreprenøren - men byggherren, når det gjelder individuell konstruksjon, gjør det imidlertid ikke mulig å beregne kostnadene ved konstruksjon uten å ta hensyn til merkostnader ved å operere med generelle priser og prisøkningskoeffisienter.

Derfor, under de gjennomsnittlige designforholdene, bør verdivurdererne ta hensyn til entreprenørens fortjeneste og indirekte tjenester ("Y").

Y - nåverdien av indirekte tjenester (meglere, designere, konsulenter, etc.).

4. BIDRAG TIL ET LANDOMRÅDE TIL DEN SAMLEDE MARKEDSVERDIEN AV ULIKE EGENSKAPER.

For produksjon av anleggs- og installasjonsarbeid inngås kontrakter om leie av tomter (salg av lagringsenheter i Moskva utføres ikke).

Tabell 2 viser de beregnede dataene for å bestemme enhetsverdien av tomter for ulike typer eiendom.

Tabell 2.

Som det fremgår av tabell 2, har tomter som ligger i sentrum av Moskva for bolig-, butikk- og kontorlokaler, og i nærheten av Moskva ringvei, for produksjonsområder, et betydelig bidrag til markedsverdien av eiendomsobjekter.

5. UTVIKLING AV VERDIEN AV ENTREPRENØRENS RESULTAT FOR ULIKE TYPER AV EIENDOM

For å oppnå de anslåtte områdene av gründerens fortjeneste ble det brukt ulike informasjonsmaterialer som ble lagt ut på Internett.

Den beregnede modellen for entreprenørens fortjeneste (utviklet på grunnlag av modellen til S.V. Gribovsky) tok hensyn til følgende faktorer:

• Kostnader for bygging av bygninger og strukturer (data om beregningsbetingelsene gitt i tabell 2 og på nettsteder);
• Spesifikk verdi av tomter (tabell 2);
• Konstruksjon og reverseringstid (SNIP 1.04.03-85 og nettsteder);
• Rabatt før (vedtatt på nivå med sentralbankens refinansieringsrente - 18%);
• Finansiering ble akseptert ved byggestart;
• Eiendomstjenester ble akseptert på nivået 5% av kostnaden for tilbakeføringen;
• Ved beregning av boliglokaler ble de gjeldende normene for produksjon av lokaler tatt i betraktning - 60 ... 70%, med tanke på byens andel (30 ... 40%);
• Mulig reversering under bygging ble tatt i betraktning ved å innføre en korreksjonsfaktor på 0,9;
• Regnskap for kostnadene for forbedring av territoriet ble utført forskjellig for forskjellige gjenstander.

Anslåtte indikatorer for entreprenørfortjeneste i produksjon av nybygg

Tabell 3.

Grafene nedenfor viser avhengighetene til PP når den beveger seg bort fra ringveien i Moskva (til sentrum av Moskva og fra Moskva).

6. EKSTERNT SLITING AV EIENDOMSMÅL

Eksterne (økonomiske) avskrivninger er definert som tap av eiendomsverdi som et resultat av påvirkning av faktorer utenfor eiendommen (internasjonal, nasjonal, sektoriell, lokal ...).

Lokale ytre forhold betyr:

• endringer i markedssituasjonen;
• beliggenhet (ugunstig miljø, økologi, transporttilgjengelighet osv.);
• endringer i økonomiske og juridiske forhold osv.

Vurderingen postulerer bare to metoder for å bestemme utvendig slitasje (VI):

1). Sammenligning av salg av lignende gjenstander under stabile og endrede eksterne forhold;

2). Kapitalisering av inntektstap som skyldes endringer i eksterne forhold:

VI \u003d Tap på inntekt / kapitaliseringsgrad (2)

Det største problemet er definisjonen av "null" -punktet, som karakteriserer overgangen fra stabile til endrede ytre forhold.

Endringer i eksterne forhold kan tydelig identifiseres av fallet i entreprenørens fortjeneste.

I følge GOSKOMSTAT var avkastningen i konstruksjon i Russland:

• 2000 - 8,9%;
• 2001 - 9,1%;
• 2002 - ca 9,8%.

Så lenge gründeroverskuddet overstiger den tillatte grensen, vil nybygging utvikle seg.

Den tillatte grensen for gründerens fortjeneste, i henhold til informasjon hentet fra nettsteder, er:

• Moskva - ikke mindre enn 15 ... 18%.
• St. Petersburg - ikke mindre enn 15%;
• Rostov - på - Don - ikke mindre enn 10 ... 12%;
• Tver - ikke mindre enn 15%;
• Jekaterinburg - ikke mindre enn 12%.

Ved å kombinere dataene om avkastningstakten (GOSKOMSTAT) og meningen fra investorer - byggherrer om minimumsgevinst til en entreprenør - får vi et "null" område i regionen 9,8 ... 12%. I gjennomsnitt 11%.

Vi har oppnådd minimumsverdien av gründeroverskuddet, der nybygging fortsatt vil bli utført (hovedsakelig i "periferien") og under hvilken investeringsaktiviteten vil synke kraftig. Det skal bemerkes at den oppnådde verdien (11%) er nær de årlige rentesatsene for banker i den første kategorien av pålitelighet (for eksempel SBERBANK) på rubelinnskudd.

Følgelig er eksterne forhold som fører til en reduksjon i entreprenørens fortjeneste, mindre enn 11%, faktorer i utseendet til ekstern slitasje på eiendomsobjekter. På den annen side, hvis fortjenesten til en gründer er under risikofri rente for banker i den første kategorien, bør tempoet i konstruksjonen reduseres kraftig.

Hvor: salg av fast eiendom til deres pris bør være preget av en gjennomsnittlig ekstern avskrivning på 11%.

Entreprenørens fortjeneste og ytre slitasje er gjensidig utelukkende konsepter

Vi får betinget to soner for Moskva og Moskva-regionen:

• Ekstern forbedringssone (det er en entreprenørs fortjeneste som overstiger 11%);
• Sone med ekstern forverring (gründerens fortjeneste synker fra 11% til 0 og betydelig ekstern slitasje vises)

7. EVALUERING AV EKSTERNT SLITT PÅ EKSEMPEL PÅ BOLIGE LEILIGHETER I BYENE I MOSKVA-REGIONEN

Basert på den statistiske behandlingen av data om kostnadene for det primære og sekundære boligmarkedet i byene i Moskva-regionen, gitt i samlingen "Rway" nr. 94, januar 2003 og på nettsteder, ble følgende resultater oppnådd:

For tilnærming ble den lineære regresjonsformelen brukt:

Lineær regresjon - C \u003d A + B * P,

С - kostnad (USD / kvm);

Р - avstand fra MKAD (km).

C \u003d 559,49 - 4,57 * P

K \u003d 0,81 (korrelasjonskoeffisient).

C \u003d 577,63 - 4,26 * P

Basert på oppnådde formler ble verdien av kostnadene for primær og sekundær bolig i byene i Moskva-regionen beregnet, som er vist i tabell 4.

Minimumskostnaden for bygging, med tanke på entreprenørens fortjeneste på 11%, ble beregnet basert på kostnadene for storpanel-serien P-3M ($ 164,1 / kvm. M), en endring i minnet ($ 1,73 / kvm M - fane. 2), mva - 1.2.

Tabell 4.

Som det fremgår av tabell 4, er kostnadene for sekundærboliger høyere enn for primærboliger, siden faktoren mangel på etterbehandling i de fleste nybygg påvirker. Boligkostnadene på sekundærmarkedet viser at det ikke er noen påvirkning av fysisk og funksjonell slitasje. Den ytre slitesonen begynner på avstander over 60 km. fra Moskva ringvei og er preget av en reduksjon i kostnadene for primærboliger under "null" -regionen.

8. EVALUERING AV BEGYNNELSE AV SONEN FOR EKSTERNT NEDSKRIVELSE FOR MOSKVA OG MOSKVA-REGIONEN

Vurderingen ble utført på bakgrunn av tabell 3. Tabell 5 viser grensene for den eksterne forringelsessonen

Tabell 5.

• Den største fortjenesten til en entreprenør innen bygging og salg av eiendom oppnås i sentrum av Moskva og ligger i området 42 ... 68% for ulike typer gjenstander;
• Entreprenørens fortjeneste synker mot utkanten av Moskva og i Moskva ringveiområde er det i området 26 ... 38% for forskjellige typer gjenstander;
• Bygging av boligeiendom kan utføres med fortjeneste for gründere opptil 60 km fra Moskva ringvei (i byene i Moskva-regionen);
• Det minste tillatte overskuddet til en gründer som tillater utvikling av byggevirksomheten, er omtrent 11% for Moskva og Moskva-regionen;
• Ekstern (økonomisk) slitasje vises når fortjenesten til gründere faller under nivået på 11% og utvikler seg med avstand fra Moskva ringvei;
• For boligleiligheter i panelhus begynner sonen med ekstern økonomisk slitasje i byene i Moskva-regionen, som ligger i en avstand på mer enn 60 km fra Moskva ringvei.

ph.D. Yaskevich E.E.

Brukte informasjonskilder.

1. MDS 81-1.99. Retningslinjer for å bestemme kostnadene for byggevarer på Russlands føderasjon. / Gosstroy - M .: GUPTSPP, 1999
2. Aleksandrov V.T. Priser i bygg. - SPB: Peter, 2000
3. D. Friedman og N. Orduay. Analyse og verdsettelse av inntektsgenererende eiendom. - M.: Delo, 1997.
4. Internett-sider.

Nylig har publikasjoner dukket opp som antyder at gründeroverskuddet blir forlatt i den kostnadsbaserte tilnærmingen til eiendomsvurdering. Papiret antyder at det ("feilaktige") forslaget om behovet for å ta hensyn til dette overskuddet og om ordningen for beregning av verdien er basert på aksiomet i verdsettelsesteorien, som følger av ("ikke realisert i praksis") antagelsen om muligheten for likevekt mellom tilbud og etterspørsel eiendom. Ytterligere argumenter for å underbygge dette aksiomet er presentert i, under problemet med behovet for å ta hensyn til entreprenørens fortjeneste blir diskutert, uavhengig av om nevnte aksiom er berettiget.

Helt i begynnelsen av diskusjonen, la oss ta hensyn til den klassiske definisjonen av konseptet med en utvikler som kom til oss fra utlandet, som, som forfatter av prosjektideen, gir:

• erverv av retten til å utvikle en tomt (eierskap eller retten til å inngå en leieavtale),
• organisering av design, finansiering (ved bruk av egne og lånte midler) og opprettelse (med involvering av entreprenører) forbedringer (bygninger, strukturer, kommunikasjon, beplantning) på dette nettstedet,
• registrering av rettigheter til disse forbedringene (i tillegg til tidligere registrert tomteeierskap eller jordleierett),
• organisering av salg av den opprettede eiendommen.

Det er ikke vanskelig å forestille seg en situasjon der en utvikler ber en takstmann om å bestemme markedsverdien til et objekt som nettopp er ferdigstilt og er ment for salg. I dette tilfellet vil enhver praktiserende takstmann ta hensyn til at et utviklingsprosjekt ikke bare skal gi avkastning på kapitalen (kostnader som er påløpt i prosessen med å implementere prosjektet), men også en avkastning på kapitalen, kalt entreprenørens fortjeneste (ellers ville ikke utvikleren være fornuftig å involvere seg i et risikabelt prosjekt, det var mer lønnsomt vil sette penger på et innskudd eller kjøpe risikofrie finansielle instrumenter).

Samtidig bør størrelsen på gründeroverskuddet ikke avhenge av det faktiske settet med prosjektdeltakere: i stedet for en utvikler, kan en investor (kunde), en prosjektleder, en entreprenør, en leverandør av materialer, konsulenter og meglere starte og implementere et prosjekt - alt sammen med en kredittinstitusjon. Samtidig vil godtgjørelsen til prosjektledelsesselskapet, betalinger til entreprenøren, samt betalinger til materialleverandører, konsulenter og meglere, betaling av hoveddelen av lånet bli forsynt med midler fra det beløpet som er beregnet for retur av kapital, mens entreprenørens fortjeneste skal omfatte renter på lån og inntekt på all egenkapital investert i prosjektet.

Hvis kunden ber takstmannen om å bestemme markedsverdien til et objekt som etter opprettelsen allerede har blitt brukt av eieren med mottak av inntekt, vil den praktiserende takstmannen i tillegg ta hensyn til verditapet assosiert med avskrivninger og foreldelse: Disse tapene blir trukket fra summen av kostnadene for å gjennomføre prosjektet og fortjenesten funnet ved kapitalisering av kostnadene for perioden (før verdsettelsesdatoen) teoretisk nødvendig for å lage verdsettelsesobjektet som nytt (se s. 305-306).

Av ovenstående følger det fortjenesten til gründeren i kostnadstilnærmingen til eiendomsvurdering kalles avkastningen på all kapital investert i et utviklingsprosjekt. Mengden investert (investert) kapital bestemmes av summen av alle kostnadene knyttet til gjennomføringen av prosjektet (inkludert markedsføringsklargjøring av objektet for salg), og inntekten på denne kapitalen (den nevnte fortjenesten til gründeren) bestemmes ved å trekke ovennevnte sum av alle kostnadene utvikleren har pådratt seg fra den fremtidige verdien av disse kostnader oppnådd ved prosedyren for økning (kapitalisering) ved bruk av en markedsbasert generell avkastning på kapital investert i opprettelsen av et objekt.

Vi påpeker at de nevnte fremtidige kostnadskostnadene representerer markedsverdien av objektet, nettopp fullført konstruksjon. På grunnlag av denne verdien dannes prisen på tilbudet på objektet for salg eller for bidraget til objektet til et selskaps autoriserte kapital, samt prisen på tilbudet til markedsleie (tilbud til leieprisen) - når du leaser vurderingsobjektet som en finansiell eiendel i reell form ...

Merk at nektelse av behovet for å ta hensyn til gründerens fortjeneste i den kostnadsbaserte tilnærmingen ofte er begrunnet med henvisning til substitusjonsprinsippet, som anses som det grunnleggende prinsippet for den kostnadsbaserte tilnærmingen i formuleringen: uten unødig forsinkelse, idet det tas hensyn til en rimelig økonomisk kompensasjon for tiden brukt på bygging. Motstandere av å regnskapsføre gründeroverskuddet mener at denne formuleringen tillater oss å vurdere den kostnadsbaserte tilnærmingen til vurdering som en tilnærming som gjenspeiler interessene til brukeren som skaper et objekt for seg selv ("hvorfor skulle han da vite og ta hensyn til fortjenesten til en gründer?").

Til å begynne med, la oss være oppmerksom på uakseptabelen med å bruke beregningen av markedsverdien som kostnaden for å bygge et objekt til eget bruk, siden i samsvar med definisjonen av begrepet markedsverdi, er dette sistnevnte verdi i bytte - i en hypotetisk transaksjon modellert av en takstmann. Samtidig bemerker vi at formuleringen av prinsippet nevner økonomisk kompensasjon for tiden brukt på bygging, og denne kompensasjonen skal beregnes med tanke på kostnadene for penger i tide: under konstruksjonen "fryser" skaperen av anlegget sine egne og lånte midler - i stedet for å motta inntekt fra bruk av det ferdige objektet, som han kunne kjøpe fra utvikleren. Det vil si at i dette tilfellet bør kapitalisering av alle kostnadene ved byggeprosjektet utføres, noe som også vil føre til dannelsen av inntektene på kapital (fortjeneste fra entreprenøren), bestemt i metoden for å øke (kapitalisere) kostnadene med avkastningen på kapitalen.

Det bør tas i betraktning at når man bygger et objekt "for seg selv" i den spesifiserte avkastningen på kapitalen, skal det presenteres premier for alle investorens risikoer, med unntak av risikoen for lav likviditet i transaksjonen for salg av objektet (det siste unntaket bør tas i betraktning når man vurderer eiendom som en del av et driftsforetak ved hjelp av metoder. kostnadstilnærming). Imidlertid, hvis opprettelsen av et eiendomsobjekt har som mål den etterfølgende leasing som en finansiell eiendel, vil eieren av det opprettede objektet og takstmannen bestemme leieprisen på markedet og kostnaden for tilbakeføringen til markedsverdien av det ferdige objektet, funnet ved bruk av kostnadstilnærmingen og ta hensyn til alle risikoer, inkludert risiko lav likviditet, så i dette mest generelle tilfellet vil entreprenørens fortjeneste beregnes på en lignende måte.

La oss ta hensyn til detaljene i vurderingsproblemet (ved hjelp av kostnadstilnærmingen) til en eiendom som nettopp er fullført i sammenheng med en krise: i dette tilfellet, sammen med kostnadene ved å anskaffe land og skape forbedringer, så vel som gründerens fortjeneste, ekstern foreldelse forbundet med et fall i etterspørselen etter eiendommen. Verditapet på grunn av slik foreldelse er forklart av nedgangen under gjennomføringen av prosjektprisene og leiepriser for eiendommer av samme type som eiendommen som evalueres. Tvert imot, når det vurderes et nytt eiendomsobjekt på tidspunktet for markedsveksten etter krisens slutt, kan det være nødvendig å ta hensyn til ekstern fornyelse (en økning i verdien av en ferdig bygning på grunn av negativ ekstern ukurans) forårsaket av overskuddet av etterspørsel over tilbudet på grunn av tregheten til gjenopptakelsen av utviklingsprosjekter som er frosset i perioden krise.

Dermed er det åpenbart at utsagnet om fraværet av behovet for å ta hensyn til gründerens fortjeneste ved beregning av markedsverdien til et objekt i kostnadstilnærmingen, er i strid med sunn fornuft og ikke kan anbefales til bruk i vurderingspraksis.

Litteratur

1. S.P. Korostelev , 2009.
2. Ozerov E.S. Økonomisk analyse og eiendomsvurdering. SPb.: Ed. ISS. 2007.
3. Ozerov E.S. , 2009.

del av nettstedet: evaluering (hoved) / metodikk / beregning av gründerens fortjeneste / analytisk metode for å bestemme verdien av entreprenørens fortjeneste i den kostnadsbaserte metoden for eiendomsvurdering

ANALYTISK METODE FOR BESTEMMELSE AV VERDIEN AV ENTREPRENØRENS RESULTAT I KOSTNADSMETODEN FOR EIENDOMSVURDERING

Dmitry Kuznetsov
Ph.D., førsteamanuensis,

Ozerov Evgeny Semyonovich
Doktor i teknisk vitenskap, professor,
avdelingsleder
Økonomi og eiendomsforvaltning,
St. Petersburg-staten
Teknisk universitet (SPbSTU)

Vurderingsspørsmål
№2 1998

Et av de interessante og vanskelige problemene med den kostnadsbaserte metoden for eiendomsvurdering er å bestemme størrelsen på gründeroverskuddet. Data om markedsinntjening er vanskelig å få tak i, da de ofte er beskyttet som forretningshemmeligheter. Verdier i området 10-30%, vanligvis tatt på grunnlag av intervjuer med gründere, er ikke underbygget på noen måte. Spesielt tar ikke takstmenn oppmerksom på at dette overskuddet avhenger av volum og tidspunkt for konstruksjon, om funksjonene til investor (kunde) og byggherre (entreprenør) 1) er atskilt fra andre faktorer.

Denne artikkelen foreslår en ordning for å vurdere entreprenørens fortjeneste, basert på antagelsen om at en investor som ansetter en entreprenør har muligheten til å investere i et annet prosjekt som har en avkastning på en. Samtidig faller kontantstrømmer som representerer kostnadene ved anskaffelse av et område, utføring av konstruksjon og fullskala igangsetting av et objekt, når det gjelder distribusjonsdynamikk i tid, med kontantstrømmer for et alternativt prosjekt.

Mengden av gründerens fortjeneste, oppnådd ved den foreslåtte metoden, må tilfredsstille prinsippet:

det er fornuftig å investere i nybygg bare hvis overskuddet fra byggeprosjektet ikke er mindre enn overskuddet fra et alternativt prosjekt som har samme risikonivå og samme varighet som nybygg.

I følge kostnadstilnærmingen bestemmes markedsverdien C-kostnaden som summen av kostnaden for en tomt Cs og kostnadene ved nybygg C ns, med tanke på akkumulerte avskrivninger I nak:

C zad \u003d C s + C ns - I nak. (1)

Kostnadene ved nybygg beregnes som summen av direkte kostnader C n, indirekte kostnader C til og fortjenesten til gründeren PP:

C ns \u003d C n + C til + PP. (2)

Vær oppmerksom på at i (2) inkluderer verdien av C k kostnadene ved klargjøring av et objekt før salg, typisk for det lokale markedet, mellom datoen for ferdigstillelse av konstruksjonen og salgsdatoen (igangkjøring), og C n inkluderer entreprenørens fortjeneste, eller den såkalte planlagte akkumulering.

La oss angi summen av alle byggekostnader som C pk \u003d C p + C k, og summen av kostnadene og kostnaden for tomten minus akkumulerte avskrivninger som C \u003d C w + C pk - I nak. Deretter

C kostnad \u003d C s + C n + C til - I nak + PP \u003d S + PP. (3)

Hvis vi representerer summen C * nc \u003d C n + C k - Og nak som kostnaden for å bygge et objekt som er mindre i volum sammenlignet med objektet som studeres, hvis konstruksjonskostnad er C pc\u003e C * nk, blir det klart at uten å berøre problemets allmenhet vurdere videre alternativet hvor slitasje er ubetydelig. Alle formler og forhold oppnådd for dette alternativet kan også brukes i saken, med tanke på slitasje ved å erstatte verdien av C pc med C * pc og C med C * \u003d C s + C * pc. La oss merke oss den åpenbare uttalelsen knyttet til denne konklusjonen og viktig for praksisen med verdsettelse om at entreprenørens fortjeneste, som vises i den kostnadsbaserte verdsettelsesmetoden, vil reduseres når objektet eldes og verdien reduseres.

La oss peke ut en del av kostnadene Av, som gjøres på forhånd sammen med betalingen for landet. Deretter

C + PP \u003d (C z + C av) + (C pk - C av) + PP \u003d C o + C - C o + PP. (4)

Den relative verdien av gründerens fortjeneste kan defineres som forholdet mellom dette overskuddet og summen av byggekostnadene eller til summen av de angitte kostnadene og verdien av landet:

Valget av alternativ avhenger av preferansene til det lokale markedet, men det andre alternativet har noen fordeler. Faktisk har investoren rett til å forvente større avkastning fra bygging av et anlegg på et mer prestisjefylt sted, dvs. med en høyere landverdi, gitt at selv etter avhending av bygningen har eieren av anlegget rett til å håpe å få en del av fortjenesten knyttet til landet. I forbindelse med ovennevnte vil vi her vurdere det andre alternativet.

I henhold til kostnadsmetoden antas det at anskaffelseskostnadene på stedet og kostnadene knyttet til bygging og forberedelse før salg påløper samtidig på slutten av prosjektet. I virkeligheten dekkes investorens direkte og indirekte kostnader av sporadiske utbetalinger С пк, i gjennom hele byggeperioden og gjennomføringen av prosjektet som helhet. I tillegg bør det tas i betraktning at eiendommen (eller langsiktig leieavtale) av landet erverves før byggestart, dvs. investoren bruker det spesifiserte beløpet C s i begynnelsen av prosjektet. Samtidig håper selvfølgelig investoren, når prosjektet er fullført, å sikre seg en kapitalavkastning og fortjeneste som er tilstrekkelig til å kompensere for de tapte fordelene forbundet med "frysing" av midler C pk, i og C s til prosjektet er fullført.

Vi tror at med den alternative kapitalbruken danner de monetære beløpene C z, C av, C pk, den fremtidige verdien av produktet av C alt-prosjektet, som kan defineres som estimert beløp på fremtidige kostnader for strømmen av utgifter knyttet til anskaffelse av en tomt, bygging av en bygning og salg av en gjenstand (input det er i lønnsom drift):

Der, i tillegg til de ovennevnte, også følgende betegnelser brukes:
n - varigheten av investeringssyklusen (antall perioder til ferdigstillelse av konstruksjon og salg av objektet);
jeg - periode nummer ( jeg = 1, 2, ..., n);
С пк, i - kostnadsstrøm for perioden jeg, (monetære enheter);
på - diskonteringsrente lik avkastning på men for perioden;
P er tegnet på å beregne produktet.

Diagrammet over kontantstrømmene som er redegjort for her er vist i figuren.

Sammenligning (3), (4) og (5) får vi den relative verdien av gründerens fortjeneste:

(6)

Generelt sett krever beregningen av (6) omstendelige beregninger, men i evalueringens praksis kan omtrentlige analytiske uttrykk brukes. Vurder mulighetene for å beregne entreprenørens fortjeneste ved hjelp av tilnærminger.

Vi vil anta at prosjektet gjennomføres i løpet av n år og slutter med slutten av konstruksjonen. Antall bosettingsperioder i løpet av året er m... Kostnadene gjøres i form av forskuddsbetaling С о og like betaling (С - С о) / ( m x n) på slutten av hver “korte” periode. Vi antar at diskonteringsrenten for det alternative prosjektet, lik den årlige avkastningen på kapitalen, forblir konstant gjennom hele prosjektperioden og er lik på og. For denne saken har vi:

Tatt i betraktning at arbeidet m x n \u003e\u003e 1 og kvotient på og / m

Feilen i beregningen av entreprenørens fortjeneste under slike forutsetninger overstiger ikke 1% hvis n m \u003d 4. Ved månedlige innbetalinger er feilen betydelig mindre enn 1% for eventuelle verdier n... Vi betegner og forenkle uttrykk (7):

(8)

En viktig konklusjon følger av (8) at mengden av fortjeneste som en typisk investor håper å motta ved å investere i konstruksjon, bør være større, jo lenger byggeperioden (større eller mer kompleks gjenstand) og jo større den første betalingen. Dette betyr først og fremst at takstmannen, når den bestemmer størrelsen på den forventede fortjenesten til gründeren basert på analysen av markedsinformasjon, skal styres av forventningene til "eksterne" investorer eller resultatene av gjennomføringen av prosjekter - analoger som anleggstiden til anlegget, størrelsen på de første betalingene og risikonivået er omtrent den samme som for det evaluerte objektet.

La oss illustrere det oppnådde forholdet med eksempler for noen spesielle tilfeller, med tanke på at i dagens praksis er det nærmeste alternative prosjektet for bygging et prosjekt for investering i eksisterende eiendom (vi antar på a \u003d 0,3), overstiger den opprinnelige investeringen av midler vanligvis ikke 30% av kostnaden for objektet, den typiske byggetiden på markedet for objekter av forskjellige størrelser og kompleksitet overstiger ikke tre år (anbefalinger kan brukes til å beregne byggetiden). Resultatene av beregning av gründeroverskudd er vist i tabell 1.

Tabell 1

Det er lett å se at det ovennevnte verdiområdet for entreprenørens fortjeneste med verdien C o / C \u003d 0,2 nær virkeligheten er dannet av forventningene til investorer til prosjekter med en konstruksjonsperiode på opptil 1,5 år. Samtidig er det klart at takstmannen (etter en typisk investor) bør ta høyere fortjenesteverdier enn det som gjøres i dagens praksis for store prosjekter med byggeperioder som er lengre enn 1,5 år. Åpenbart, når man beregner gründeroverskudd basert på analysen av markedsdata, bør den utvidede konstruksjonstiden for et objekt - en analog i sammenligning med de typiske (markedsbaserte) vilkårene - justeres.

I mer generelle tilfeller er det nødvendig å i tillegg analysere påvirkningen fra slike faktorer som endringen i avkastningstakten for et alternativt prosjekt i løpet av byggetiden, spesifikke forhold for forskjellige typer objekter for ujevn fordeling av kostnader over tid. Slike beregninger utføres enkelt ved hjelp av regneark i henhold til (6) med tanke på (5). La oss gi et eksempel på en slik analyse.

La konstruksjonen utføres innen 24 måneder. Den totale kostnaden C og \u003d 1000, fordelingen på måneder etterligner byggeplanen. Kostnaden for en tomt C s \u003d 100, en forskuddsbetaling C av \u003d 200. Avkastningstakten ved byggestart er på a, 0 \u003d 24% og reduseres med 0,25% per måned. Løsningen på problemet er gitt i tabell 2-4. Faktureringsperiode - måned, antall perioder n x m = 24.

tabell 2

Tabell 3

Tabell 4

Tabellene viser at med en “symmetrisk” fordeling av betalinger over byggetiden (se figur) har graden av heterogenitet av denne fordelingen liten effekt på ønsket verdi, mens en endring i fortjeneste over tid fører til en betydelig endring i den estimerte verdien av gründeroverskuddet.

Eksemplene som er gitt tar ikke hensyn til at inntektene fra gjennomføringen av prosjektet kan skje i en periode etter endt konstruksjon. La oss betegne med n * tiden det tar å selge fast eiendom (salg eller leie). Det er åpenbart at økningen n * vil føre til at gevinsten som en gründer kan kreve vil øke. Vi introduserer koeffisienten k, med tanke på økningen i C alt, blir formelen (8) transformert til formen

Tabell 5 og 6 viser verdiene til koeffisienten k på forskjellige verdier n * og på og for to muligheter for salg av eiendom:

1) gjennomføringen skjer under n * år (tabell 5):

2) implementering skjer på slutten av en periode n * år (tabell 6):

Tabell 5

Tabell 6

La oss vurdere et eksempel på bruk av koeffisienten k... Hvis, i eksemplet diskutert ovenfor, tar k \u003d 1.140 (implementering av objektet innen 12 måneder i like store andeler), øker den relative fortjenesten til gründeren fra 30% til 48%.

1. Overskuddet til en gründer innenfor rammen av den kostnadsbaserte metoden for eiendomsvurdering kan estimeres ut fra muligheten for alternativ kapitalallokering som kreves for anskaffelse av en tomt, bygging og salg (igangsetting av lønnsom drift) av objektet.

2. Når du bruker den foreslåtte modellen, viser gründeroverskuddet seg å være følsomt, først og fremst for parametere som varigheten av konstruksjonen, avkastningen for det alternative prosjektet og forholdet mellom tomtekostnadene og forskuddsbetalingen til det totale beløpet på prosjektkostnadene.

3. Endringen i avkastningen på det alternative prosjektet i byggeperioden påvirker betydelig gründerens fortjeneste (se tabell 2). Samtidig har ujevn fordeling av kostnader over tid en svak effekt på verdien av dette overskuddet (se tabell 3).

4. Når du forutsier tidspunktet for byggingen, kan du fokusere på reguleringsdokumenter eller ta hensyn til praksisen med å bygge lignende anlegg.

5. Hvis økningen i kostnadene over tid er ikke-lineær, noe som er typisk for komplekse komplekser, endres avkastningen på et alternativt prosjekt over tid og (eller) salgsplanene for det konstruerte objektet viser seg å være komplekse, anbefales det å finne entreprenørens fortjeneste ved å beregne ved hjelp av regneark.

1) I moderne praksis kombinerer byggefirmaer ofte funksjonene til en investor og en entreprenør, og blir enige om å redusere avkastningen på investerte midler betydelig (sammenlignet med "eksterne" investorer) på grunn av behovet for å løse det presserende problemet med å sikre deres overlevelse i den nåværende økonomiske situasjonen.

Litteratur

1.Tarasevich E.I. Eiendomsvurdering. S.-Pb.: Forlag for St. Petersburg State Technical University, 1997.

2. SNiP 1.04.03-85. Standarder for varighet av konstruksjon og grunnarbeid i bygging av virksomheter, bygninger og strukturer. M.: Stroyizdat, 1986.

æresmedlem av ROO,

prof., d. såkalt

På fortjenesten til en gründer i en kostbar tilnærming til verdsettelse av eiendom

Nylig har publikasjoner dukket opp som antyder at entreprenørens fortjeneste blir forlatt i den kostnadsbaserte tilnærmingen til eiendomsvurdering. Papiret antyder at det ("feilaktige") forslaget om behovet for å ta hensyn til dette overskuddet og om ordningen for beregning av verdien er basert på aksiomet til verdsettelsesteorien, som følger av ("ikke realisert i praksis") antagelsen om muligheten for likevekt mellom tilbud og etterspørsel i markedet eiendom. Ytterligere argumenter for å underbygge dette aksiomet er presentert i; nedenfor diskuteres problemet med behovet for å ta hensyn til entreprenørens fortjeneste, uavhengig av om nevnte aksiom er gyldig.

Helt i begynnelsen av diskusjonen, la oss ta hensyn til den klassiske definisjonen av konseptet med en utvikler som kom til oss fra utlandet, som, som forfatter av prosjektideen, gir:

Erverv av retten til å utvikle en tomt (eierskap eller retten til å inngå en leieavtale),

Organisering av design, finansiering (ved bruk av egne og lånte midler) og opprettelse (med involvering av entreprenører) forbedringer (bygninger, strukturer, kommunikasjon, beplantning) på dette nettstedet,

Registrering av rettigheter til disse forbedringene (i tillegg til tidligere registrert tomteeierskap eller jordleierett),

Organisering av salg av den opprettede eiendommen.

Det er ikke vanskelig å forestille seg en situasjon der en utvikler ber en takstmann om å bestemme markedsverdien til et objekt som nettopp er ferdigstilt og er ment for salg. I dette tilfellet vil enhver praktiserende takstmann ta hensyn til at et utviklingsprosjekt ikke bare skal gi avkastning på kapitalen (kostnader som er påløpt i prosessen med å implementere prosjektet), men også en avkastning på kapitalen, kalt entreprenørens fortjeneste (ellers ville ikke utvikleren være fornuftig å involvere seg i et risikabelt prosjekt, det var mer lønnsomt vil sette penger på et innskudd eller kjøpe risikofrie finansielle instrumenter).

Samtidig bør størrelsen på gründeroverskuddet ikke avhenge av det faktiske settet med prosjektdeltakere: i stedet for en utvikler, kan en investor (kunde), en prosjektleder, en entreprenør, en leverandør av materialer, konsulenter og meglere starte og gjennomføre et prosjekt - alt sammen med en kredittinstitusjon. Samtidig vil godtgjørelsen til prosjektledelsesselskapet, betaling til entreprenøren, samt betalinger til materialleverandører, konsulenter og meglere, betaling av hoveddelen av lånet bli forsynt med midler fra beløpene som er beregnet for retur av kapital, mens entreprenørens fortjeneste skal omfatte renter på lån og inntekt på all egenkapital investert i prosjektet.

Hvis kunden ber takstmannen om å bestemme markedsverdien til et objekt som etter opprettelsen allerede har blitt brukt av eieren med mottak av inntekt, vil den praktiserende takstmannen i tillegg ta hensyn til verditapet assosiert med avskrivninger og foreldelse: Disse tapene blir trukket fra summen av kostnadene for å gjennomføre prosjektet og fortjenesten funnet ved kapitalisering av kostnadene for perioden (før verdsettelsesdatoen) teoretisk nødvendig for å lage verdsettelsesobjektet som nytt (se s. 305-306).

Av ovenstående følger det fortjenesten til gründeren i kostnadstilnærmingen til eiendomsvurdering kalles avkastningen på all kapital investert i et utviklingsprosjekt. Mengden investert (investert) kapital bestemmes av summen av alle kostnadene knyttet til gjennomføringen av prosjektet (inkludert markedsføringsklargjøring av objektet for salg), og inntekten på denne kapitalen (den nevnte fortjenesten til gründeren) bestemmes ved å trekke ovennevnte sum av alle kostnadene utvikleren har pådratt seg fra den fremtidige verdien av disse kostnader oppnådd ved prosedyren for økning (kapitalisering) ved bruk av en markedsbasert generell avkastning på kapital investert i opprettelsen av et objekt.

Vi påpeker at de nevnte fremtidige kostnadskostnadene representerer markedsverdien av objektet, nettopp fullført konstruksjon. På grunnlag av denne verdien dannes prisen på tilbudet på objektet for salg eller for bidraget til objektet til et selskaps autoriserte kapital, samt prisen på tilbudet til markedsleie (tilbud til leieprisen) - når du leaser vurderingsobjektet som en finansiell eiendel i reell form ...

Merk at nektelse av behovet for å ta hensyn til gründerens fortjeneste i den kostnadsbaserte tilnærmingen ofte er begrunnet med henvisning til substitusjonsprinsippet, som anses som det grunnleggende prinsippet for den kostnadsbaserte tilnærmingen i formuleringen: uten unødig forsinkelse, idet det tas hensyn til en rimelig økonomisk kompensasjon for tiden brukt på bygging. Motstandere av å regnskapsføre gründeroverskuddet mener at denne formuleringen tillater oss å vurdere den kostnadsbaserte tilnærmingen til vurdering som en tilnærming som gjenspeiler interessene til brukeren som skaper et objekt for seg selv ("hvorfor skulle han da vite og ta hensyn til fortjenesten til en gründer?").

Til å begynne med, la oss være oppmerksom på uakseptabelen med å bruke beregningen av markedsverdien som kostnaden for å bygge et objekt til eget bruk, siden dette i samsvar med definisjonen av begrepet markedsverdi er verdi i bytte - i en hypotetisk transaksjon modellert av en takstmann. Samtidig bemerker vi at formuleringen av prinsippet nevner økonomisk kompensasjon for tiden brukt på konstruksjon, og denne kompensasjonen skal beregnes med tanke på kostnadene for penger i tide: under bygging "fryser" skaperen av anlegget sine egne og lånte midler - i stedet for å motta inntekt fra bruk av det ferdige objektet, som han kunne kjøpe fra utvikleren. Det vil si at i dette tilfellet bør kapitalisering av alle kostnadene ved byggeprosjektet utføres, noe som også vil føre til dannelsen av inntektene på kapital (fortjenesten til gründeren), bestemt i metoden for å øke (kapitalisere) kostnadene med avkastningen på kapitalen.

Det bør tas i betraktning at når man bygger et objekt "for seg selv" i den spesifiserte avkastningen på kapitalen, skal det presenteres premier for alle investorens risikoer, med unntak av risikoen for lav likviditet i transaksjonen for salg av objektet (det siste unntaket bør tas i betraktning når man vurderer eiendom som en del av et driftsforetak ved hjelp av metoder. kostnadstilnærming). Imidlertid, hvis opprettelsen av et eiendomsobjekt har som mål den etterfølgende leasing som en finansiell eiendel, vil eieren av det opprettede objektet og takstmannen bestemme leieprisen på markedet og kostnaden for tilbakeføringen til markedsverdien av det ferdige objektet, funnet ved bruk av kostnadstilnærmingen og ta hensyn til alle risikoer, inkludert risiko lav likviditet, så i dette mest generelle tilfellet vil entreprenørens fortjeneste beregnes på en lignende måte.

La oss ta hensyn til detaljene i vurderingsproblemet (ved hjelp av kostnadstilnærmingen) til en eiendom som nettopp er fullført i sammenheng med en krise: i dette tilfellet, sammen med kostnadene ved å anskaffe land og skape forbedringer, så vel som gründerens fortjeneste, ekstern foreldelse forbundet med et fall i etterspørselen etter eiendommen. Verditapet på grunn av slik foreldelse er forklart av nedgangen under gjennomføringen av prosjektprisene og leiepriser for eiendommer av samme type som eiendommen som evalueres. Tvert imot, når det vurderes et nytt eiendomsobjekt på tidspunktet for markedsveksten etter krisens slutt, kan det være nødvendig å ta hensyn til ekstern fornyelse (en økning i verdien av en ferdig bygning på grunn av negativ ekstern ukurans) forårsaket av overskuddet av etterspørsel over tilbudet på grunn av tregheten til gjenopptakelsen av utviklingsprosjekter som er frosset i perioden krise.

Dermed er det åpenbart at utsagnet om fraværet av behovet for å ta hensyn til gründerens fortjeneste ved beregning av markedsverdien til et objekt i kostnadstilnærmingen, er i strid med sunn fornuft og ikke kan anbefales til bruk i vurderingspraksis.

Litteratur

1. Om "entreprenørens fortjeneste" i kostnadstilnærmingen. 2009. http: // www. ***** / UserFiles / File / Guidance_materials / korostelev_zatr_podhod. dok.

2. Ozerov analyse og vurdering av fast eiendom. SPb.: Ed. ISS. 2007.

3. På aksiomet til estimeringsteori. 2009. (http: // www. ***** / rclub / research / aksioma.pdf).

Verdivurdering

Selv om du er en fullverdig eier av en oppstart eller virksomhet, uten et verdsettelsesfirma LLC, vil du ikke kunne utføre en rekke kommersielle transaksjoner. Det kan være restrukturering, salg, til og med konkurs. Enhver bedrift er et forretningsobjekt, noe som betyr at det er viktig å ha nøyaktig kunnskap om verdien som beviser sin unikhet. Her må du mestre spesielle metoder for innsamling og behandling av informasjon, samt beregningsmetoden. Utlån uten slik informasjon blir utilgjengelig. Dette vil bidra til å bringe virksomheten din til et annet nivå og effektivisere mange prosesser, for eksempel beskatning og den generelle økonomiske tilstanden generelt.

Bestrider matrikkelverdien

Vil hjelpe deg med å utfordre matrikkelverdien av eiendom i Moskva og Moskva-regionen.

Skade er ikke en setning

På nettsiden til vårt vurderingsfirma er det en mulighet til å bestille en tjeneste for å vurdere skade på materielle ting (naboer oversvømmet, bilulykke, skade på last under transport osv.). Denne informasjonen skal innhentes allerede før rettssaken. Dette vil øke sjansene dine for å betale tilbake tapet og gi deg selv det nødvendige minimum for å fortsette saksbehandlingen.

Vårt takstfirma tilbyr rimelige priser som ikke kommer i lommeboken, noe som hjelper til med å løse problemet.

LLC OK "VIK" er et vurderingsfirma som gjennomfører vurderinger for skipene i byen Moskva. Vårt takstbyrå gir også forsvar for journalene i retten.

Alle vurderingsobjekter blir foreløpig undersøkt, og dokumenter blir også analysert.

Evalueringsarbeidet avsluttes med utstedelse av en formell evalueringsrapport. LLC OK "VIK" utarbeider det i samsvar med lovgivningen i Russland.