Jeg kom over en interessant artikkel om problemer med LTE og bestemte meg for å dekke dette emnet på ...
De juridiske spørsmålene om arealbruk for bygårder er ganske kompliserte.Selvfølgelig skyldes dette at dette territoriet bare kan være den kollektive eiendommen til alle eiere av objektet. De fleste av problemene oppstår med tilstøtende land som også bare kan eies av alle eiere av bygningen.
I. Land under den nye bygningen
Foreløpig gjør kjøpet av bolig i en bygård automatisk kjøperen til medeier av tomten som huset ligger på, og et antall tilstøtende territorier - selvfølgelig hvis utvikleren ikke brøt loven under byggingen av anlegget. Tomten som ligger under bygården tilhører alle huseiere av dette objektet som felleseie.
II. Land under de "gamle" bygårder
1. Retten til jordbesittelse
I de "gamle" bygårdene som ble satt i drift før 1. mars 2005 (datoen for innføringen av den nye boligkoden) overføres tomten som bygården ligger på, til felles felleseie gratis hvis:
▪ Før datoen for ikrafttredelsen av den nye boligkoden for Den russiske føderasjon med hensyn til tomten, ble alle nødvendige landforvaltningsarbeider utført;
▪ På denne tomten har eiere av leiligheter eller eiere av ikke-boliglokaler en landforvaltningsvirksomhet, og kommunen har godkjent utkastet til grenser for denne tomten;
▪ Den statlige matrikkelregistreringen er utført i forhold til tomten, det vil si at eierne av leiligheter (ikke-bolig) har i sine hender en matrikkelplan over tomten med en indikasjon på matrikkelnummeret, utstedt spesielt for statsregistrering.
2. Hvordan privatisere land under en bygård
I resten av de "gamle" bygårdene kan huseiere også privatisere tomten som ligger under bygningen og en del av det tilstøtende territoriet gratis. Denne prosessen innebærer følgende trinn:
▪ avholde en generalforsamling med eiere av boliger og ikke-boliglokaler, hvor det velges en autorisert person (leietaker, husleder, formann for huskomiteen, HOA);
▪ Anke av en autorisert person til en landforvaltningsorganisasjon for å utføre landforvaltningsarbeid;
▪ Anke av en autorisert person til lokale selvstyreorganer med en tilsvarende søknad;
▪ Lokale myndigheter vurderer søknaden, danner tomten og legger den på statens matrikkelregister.
Statlig matrikkelregistrering av tomter er en beskrivelse og individualisering i Unified State Register, som et resultat av at den får individuelle egenskaper som gjør at den kan skille seg ut fra andre tomter og utføre en kvalitativ og økonomisk vurdering.
III. Privatisering av nærområdet
Denne prosessen er ekstremt komplisert og ikke regulert av loven. Spesielt i landkoden og i all russisk lovgivning mangler begrepet "tilstøtende territorium", selv om det finnes i vedtekter.
Samtidig innebærer den russiske føderasjonskoden indirekte tilstedeværelsen av en kollektiv eiendom og et tilstøtende territorium, og bemerker at huseiere ikke bare eier stedet der bygningen ligger, men også elementer av landskapsarbeid og landskapsarbeid. Dessuten bør grensene for dette territoriet bestemmes av land- og byplanlovgivningen.
De jure bestemmes størrelsen på lokalområdet i samsvar med normene i landlovgivningen og lovgivningen om byplanlegging. Følgelig er dette oppdraget i de fleste tilfeller betrodd de kommunale myndighetene, som må fastsette grensene for tomten i samsvar med lokale byplanbestemmelser. I tillegg bør myndighetene når de bestemmer området til det tilstøtende territoriet styres av dets naturlige grenser, samt grensene for nærliggende tomter.
De facto i Rostov hender det ofte at en del av hagen forblir i kommunalt eie etter privatiseringen av land under en bygård. Det er ikke uvanlig at en lekeplass som tilhører en bygård ligger i byområdet; i gamle bygårder uten fasiliteter er det ofte felleseie på kommunal grunn.
IV. Funksjoner ved bruk av land under en bygård og tilstøtende territorium
1. Kollektivt eierskap
Etter privatisering blir tomten under bygården og det tilstøtende territoriet felleseie for alle eiere av bygården, som bare kan brukes kollektivt. I denne forbindelse vil jeg bemerke en rekke nyanser som grunneiere kan støte på i forskjellige livsfaser:
▪ i samsvar med nr. 1 i art. 37 i boligkodeksen, er andelen i felleseie av land proporsjonal med lokalets totale areal;
▪ ingen av huseierne i en bygård kan selge sin andel av landet som er klassifisert i den russiske føderasjonens huskodeks som felleseie til en annen eier, og enda mer til en ekstern part;
▪ Samtidig er det tillatt å selge noen tomter i nærområdet som ikke er lovlig klassifisert som felleseie. Med andre ord, hvis eieren av et bolig- eller ikke-boligområde i første etasje senere vil endre utformingen av leiligheten sin og bygge en utvidelse, og derved okkupere en del av det lokale landet, kan han få denne retten ved å koordinere sine handlinger med hver av huseierne. For å gjøre dette kan du inngå en leieavtale med naboer eller bare kjøpe ut dette området fra dem;
▪ Eieren av første etasje i en bygård, med samtykke fra andre eiere (se avsnittet ovenfor), kan plassere en liten husholdningstomt på det privatiserte tilstøtende territoriet ved å leie territoriet av naboer - som det ofte er tilfelle i sørlige russiske byer og tettsteder. Men han vil ikke kunne selge leiligheten sin sammen med den brukte personlige tomten, og enda mer - å selge tomten separat fra leiligheten;
▪ Det tilstøtende territoriet, etter avgjørelse fra huseiernes generalforsamling, kan overføres til bruk eller leie, inkludert til tredjeparter (for eksempel for plassering av en kommersiell butikk). Samtidig skal alle eiere av denne bygården motta penger fra leiebetalinger - i forhold til sin andel.
2. Begrensning av passering av fremmede
I likhet med eierne av individuelle husholdninger som har rett til å gjerde av eiendommen sin, kan stedet hvor MKD ligger, også begrenses av andres bruksrett - hvis dette ikke krenker rettighetene til sistnevnte. Følgelig kan gårdsplassen til en bygård også være inngjerdet; det er umulig å passere gjennom den til andre bygninger, gater, parker eller torg.
Samtidig har huseiere rett til ikke å la kommunikasjon legges gjennom deres tomt.
Spørsmålet om hvem som skal bære kostnadene ved vedlikehold, rengjøring og landskapsarbeid i nærområdet, er etter vår mening ikke fullstendig løst. Som vi allerede har nevnt, refererer boligkodeksen til Den russiske føderasjonen til det felles eierskapet av "elementer av landskapsarbeid og forbedring", kostnadene ved å opprettholde disse bør inkluderes i tariffen for
Men på hvis skuldre vedlikeholdet av de gjenværende områdene av det tilstøtende territoriet, offisielt eid av huseierne, er fortsatt ikke klart.
V. Skatt på land under en bygård
Samtidig må eierne av lokaler i en bygård betale landskatt fra datoen for den statlige matrikkelregistreringen av tomten okkupert av bygården. Andelen i retten til felles felleseie av felleseiendom i en bygård for hver skattyter vil være lik kvoten fra å dele arealet av lokalet som eies av skattebetaleren og det totale arealet av alle lokaler som eies av eierne.
I samsvar med Russlands skatteregler (art. 388) er organisasjoner og enkeltpersoner anerkjent som skattebetalere. personer med:
- tomter på eiendomsretten;
- retten til permanent (ubegrenset) bruk;
- retten til arvet livsbesittelse.
Skattegrunnlaget for en tomt (ibid., Art. 360) er definert som dens matrikkelverdi, som igjen vurderes av staten basert på en analyse av markedsverdien til forskjellige tomter (i Rostov bestemmes den av Rosnedvizhimost-myndighetene).
Det årlige beløpet for landskatt beregnes
med følgende formel:ZN \u003d Kst x Sn x Kvl x Dzu
ZN - landskatt;
Kst - matrikkelverdien til tomten;
SN -skattesatsen som er fastsatt av lokale myndigheter. For boligbygg kan den ikke overstige 0,3%;
Kvl - leilighet eierandel. For eksempel, hvis eierne kjøpte bolig for seks måneder siden (6 måneder), Kvl \u003d 6/12, for gammeldags Kvl \u003d 12/12.
På territoriet til HCC "Alpha" har innbyggere som har offisielt registrert eierskap til husene som er bygget eller ervervet av dem på andelslagets territorium, det vil si at de har statsregistreringsbevis i hendene rettigheter til objektet.
På grunn av det faktum at hver tomt som huset til en bestemt innbygger i landsbyen ligger, tidligere tildelt ham i samsvar med utbyggerens kontrakt, er en del av den generelle (originale) tomten til rådighet for HCC "Alpha" på grunnlag av en jordleiekontrakt med byavdelingen eiendommen til byen Moskva, må en innbygger som har tatt en beslutning om å formalisere leie av en tomt, først og fremst inngå en avtale med ZhKK "Alpha" om vilkårene for tilbaketrekning av denne tomten fra andelslaget. For å gjøre dette må du søke styreleder for HCC "Alpha". Søknaden kan sendes inn både i papirform på styrets kontor og på Internett via den personlige kontoen til beboeren, som ligger på lk.site.
Avtalen som ble inngått mellom HCC "Alpha" og beboeren om tilbaketrekning av en tomt fra andelslagets land støttes av en kopi av hovedplanen til Andelslagstomten for den beslaglagte tomten. I mangel av den spesifiserte kopien fra søkeren (som samtidig er vedlegg 1 til utviklerens kontrakt), kan du bestille produksjonen samtidig med å sende inn en søknad om utarbeidelse av ovennevnte avtale.
Alle ytterligere tiltak, som det endelige målet er å inngå en langsiktig leieavtale for en tomt, har eieren av huset rett til å utføre både uavhengig og gjennom en autorisert / autorisert person.
Enhver lovlig drift eller transaksjon med fast eiendom, hvis gjenstand er tomt, er umulig hvis informasjon om denne tomten er fraværende i statens eiendomskadaster og den ikke har fått tildelt et registreringsnummer (matrikkelnummer). Uten å sette tomten på det statlige matrikkelregisteret er det umulig å inngå en leieavtale for den.
For å registrere et eiendomsobjekt på matrikkelregistrering, må dette objektet først dannes (det vil si opprettet, dannet som en tomt). Dannelsen av en tomt utføres ved å lage en passende tomteplan for denne tomten. En fasttelefonplan er en pakke med dokumenter som gjenspeiler informasjon eller avklaringer på en tomt og inneholder de viktigste egenskapene som er nødvendige for å sette den på matrikkeljournaler. Utarbeidelsen av grenseplanen utføres av matrikkelingeniører som er spesielt sertifisert for disse formål på grunnlag av et kontraktsforhold.
Matrikkingeniører utfører et kompleks av landmåling for å etablere de faktiske grensene for tomten, inkludert de geodetiske koordinatene til tomten. Etter å ha utført landmåling blir informasjon om tomten sendt til Moskva byeiendom for utarbeidelse og utstedelse av en ordre som godkjenner utformingen av tomten på matrikkartet (planen) over territoriet i byen Moskva. Etter at ordren er utstedt, utarbeides en grenseplan direkte for overføring til matrikkammeret i byen Moskva, som på sin side på grunnlag av grenseplanen utfører matrikkelregistrering og statlig registrering av tomten. Etter at registreringsprosessen for tomten og matrikkelregistreringen er fullført, blir det sendt inn en søknad til Moskva byeiendomsavdeling for levering av statlige tjenester for levering av tomten til leie til eieren av bygningen, struktur som ligger på tomten.
Varigheten av prosessen for levering av en tomt for utleie, inkludert hele komplekset av ovennevnte tiltak, basert på fastlagt praksis, er minst 6 måneder.
Borettslag har vært kjent siden sovjettiden, men siden har forholdene for å bli med og delta i dem endret seg. Til tross for at kooperativer i den moderne verden er ganske sjeldne, har de fortsatt et sted å være, og er av interesse for potensielle kjøpere av nye bygninger.
Borettslag da og nå
Fra lovgivningens synspunkt er et boligbyggingskooperativ (HCC) en frivillig forening som enkeltpersoner blir med på for felles bygging eller kjøp av bolig. I praksis, sier Maria Litinetskaya, administrerende partner i Metrium Group, spiller de imidlertid en annen rolle i dag enn prototypene fra sovjettiden. Da ble bygnings kooperativer delvis finansiert av staten eller et foretak, derfor var de et reelt verktøy for å gi befolkningen boliger. Naturligvis har det i dag ingen frivillig aksjonærforening nok penger til å bygge en bygård. Derfor blir borettslag ofte opprettet av utbyggerne selv som en av de lovlige ordningene for å tiltrekke penger fra innbyggerne til å bygge et hus.
I dag må borettslag samtidig oppfylle to hovedkriterier for muligheten for å tiltrekke midler:
For det første, ha status som utvikler (for dette må du skaffe deg byggetillatelse);
For det andre å ha en tomt som det er tillatt å bygge på.
Før endringene i loven om boligbyggelag i midten av 2016, som strammet inn graden av kontroll over aktivitetene til borettslag, brukte utviklere ofte ordningen med å inngå en investeringskontrakt mellom eieren av tomten og samvirkelaget som utførte konstruksjonen. For øyeblikket er en slik avtale ulovlig, siden tomten ikke i dette tilfellet tilhører borettslaget, og følgelig er ikke bostedsrådets forpliktelser overfor medlemmene for bygging av huset garantert.
Gjeldende lovgivning innen boligbygging inneholder et obligatorisk krav om å føre et register over medlemmer i det offentlige området, som angir størrelsen på andelsbidraget og skal overføres ved slutten av byggingen av huset til et bestemt boliglokale.
Generelt er ordningen med deltakelse i et borettslag for øyeblikket som følger: en utbygger oppretter et boligbyggekooperativ, som tiltrekker potensielle kjøpere av leiligheter i et boligkompleks. Kjøpere signerer en deltakelsesavtale med andelslaget og blir dets aksjonærer. Boligkooperativet, i sin tur, inngår en investeringskontrakt med utvikleren og leder de innsamlede midlene til aksjonærene for bygging av bolig. Til tross for ordningens tilsynelatende enkelhet er det mange fallgruver som kan spille både til fordel for kjøperen og mot ham. De vil bli diskutert mer detaljert nedenfor.
Borettslagsgrupper
Kanskje er hovedtrekket ved å kjøpe en leilighet gjennom et borettslag fraværet av en egenkapitaldeltagelsesavtale (DSA). Alle kjøpsbetingelser er underlagt kontrakten for deltakelse i et borettslag, samt charteret til denne organisasjonen.
Det er ikke vanskelig å gjette at alle grunnleggende dokumenter (charter og standard deltakelsesavtale) er skrevet i byggherrens interesse, siden det er han som oppretter borettslaget. Dette betyr at i tilfelle tvister vil utvikleren bak andelslaget være i en bedre posisjon.
Spesielt er ikke borettslaget å forplikte de endelige kostnadene for leiligheten, og ved avgjørelsen av møtet kan den endelige prisen økes, og mer enn en gang, advarer Maria Litinetskaya. I dette tilfellet har boligbyggesamvirket rett til å kreve ekstra bidrag fra aksjonærene under allerede betalte kontrakter. Han er heller ikke ansvarlig for tidspunktet for prosjektet, hvis de ikke er beskrevet i charteret eller deltakelsesavtalen. Derfor kan du ikke vise en straff i tilfelle brudd på byggefristene. Fremgangsmåten for tilbakelevering av midler er fastsatt i de lovbestemte dokumentene. Derfor, i tilfelle økonomiske problemer med andelslaget, er det problematisk å få pengene tilbake. Til slutt er ikke kontrakten med selve borettslaget nødvendigvis underlagt statlig registrering, noe som kan føre til "dobbel salg" av leiligheter i det nye bygget. Fordi det er vanskelig for en kjøper å sjekke om det er inngått avtale med en annen person om samme leilighet.
Det er andre risikoer for et medlem av borettslaget, ikke knyttet til registreringen av relasjoner, men med den meget juridiske statusen til andelslaget og aksjeeieren. Så fra lovens side er et medlem av et boligbyggekooperativ ikke en forbruker av tjenester, og er derfor ikke beskyttet av den aktuelle loven om forbrukerrettighetsbeskyttelse. Dette fratar et medlem av boligselskapet muligheten til å kreve andelslaget å oppfylle sine forpliktelser, først og fremst kvaliteten på konstruksjonen. I tillegg er kooperativet ikke forpliktet til å eliminere identifiserte mangler og konstruksjonsfeil.
Endelig er en annen vesentlig ulempe ved å kjøpe gjennom borettslag mangel på pantelån med statlig støtte. Banker generelt er motvillige til å yte lån til kjøp av bolig gjennom et borettslag, siden mangelen på statlig registrering av juridiske forhold knyttet til anskaffelse av en leilighet i henhold til denne ordningen, etter deres mening, er et mindre pålitelig instrument enn en registrert avtale om deltakelse i delt konstruksjon.
Til tross for det store antallet mangler har borettslaget sine egne fordeler. Så, deltakelse i et boligbyggekooperativ lar deg få en avdragsplan i lang tid. For eksempel tilbyr Etalon City en avdragsplan frem til 2023, bemerker Natalya Barankova, advokat i Peresvet-Invest JSC. Når du selger leiligheter ved å avslutte et førskoleutdanningsprogram, leveres avdrag som regel til slutten av byggingen. Etter å ha satt huset i drift og registrert eierskap, blir deltakeren i den delte konstruksjonen eier av leiligheten.
I tillegg overføres retten til å administrere huset etter ferdigstillelse av bygget automatisk til medlemmene i borettslaget, som kan forvandle andelslaget til et HOA - et partnerskap mellom huseiere. Dermed kan kjøperne selv velge forvaltningsselskapet (MC), mens med DDU forblir valget av MC for det ferdige huset utviklerens privilegium.
Et annet pluss for et medlem av borettslaget, sier Renata Belyaeva, leder for den juridiske avdelingen i KASKAD Family, er at kjøperen, hvis ønskelig, kan delta direkte i andelsselskapets liv og være klar over dets økonomiske aktiviteter. Dette er mulig fordi det øverste styringsorganet er generalforsamlingen til medlemmene i boligbyggekooperativet, og dette gir det rett til å overvåke gjennomføringen av bestemmelsene i charteret og handle i interessene til medlemmene i boligselskapet.
Og sannsynligvis er den største fordelen med å kjøpe en leilighet i et borettslag den attraktive prisen. Utbyggeren er ikke forpliktet til å bære kostnadene ved ansvarsforsikring, som i tilfelle salg gjennom inngåelse av kontrakter for deltakelse i delt konstruksjon, noe som øker prisen på objektet.
Renata Belyaeva gjør også potensielle kjøpere oppmerksom på at lovgivningen om juridiske forhold til borettslag har blitt hardere for tiden. Andelslagets forpliktelser til å utlevere informasjon til medlemmene av borettslaget og tilsynsmyndigheter innen bygging ble innført. Det er innført bøter for brudd på lovgivningen om å tiltrekke seg midler fra innbyggere med avvik fra kravene i lovgivningen i den administrative prosedyren på 500 000 til 1 million rubler. Det er innført strafferettslig ansvar for personer som er skyldige i å skaffe midler fra borgere som omgår loven i stor og spesielt stor skala ... Alle endringer er utformet for å minimere risikoen for "dobbelt salg" og derved redusere antall innbyggere som er lurt av utviklere.
Har borettslaget en fremtid?
I dag selges det overveldende flertallet av gjenstander på markedet for nye bygninger gjennom inngåelsen av en DUDS (avtale om deltakelse i delt konstruksjon) og en avtale om tildeling av krav om rett til den. DUDS gir maksimal beskyttelse til kjøpere innenfor rammen av 214-FZ (det er registrert hos Rosreestr, kontrakten angir tydelig alle vilkårene for å kjøpe eiendom, mekanismer for å oppnå kompensasjon for manglende oppfyllelse av vilkår er gitt). For øyeblikket er DDU den mest pålitelige i byggemarkedet.
Å kjøpe gjennom et borettslag er som allerede nevnt en veldig risikabel ordning. Dette forstås ikke bare av klienter, men også av utviklerne selv, derfor har ikke borettslag blitt utbredt - deres andel i kapitalmarkedet overstiger for eksempel ikke 9% av det totale tilbudet.
Som regel brukes boligbyggefirmaer av en utbygger som en midlertidig ordning for å tiltrekke seg klienters midler i fravær av nødvendige tillatelser, spesielt formalisert eierskap eller leierett til en tomt, samt en publisert prosjektdeklarasjon. Etter å ha mottatt de nødvendige verdipapirene, forhandler utviklere vanligvis om aksjedeltagelsesavtaler med deltakerne i borettslaget.
Maria Litinetskaya mener at denne ordningen ikke i løpet av overskuelig fremtid vil være populær så lenge det er en mye tryggere måte å delta i delt bygging - en førskoleutdanningsinstitusjon. Utvikleres bruk av borettslag vil fortsette å være av episodisk karakter.
Derfor, med en reell mulighet til å kjøpe en leilighet i et borettslag, må du veie alle fordeler og ulemper og bestemme om denne metoden er riktig for deg.
Spesielt for portalen "All New Buildings.ru"
"Finansavis. Regionalutgave", 2010, N 40
Spørsmål: Borettslag okkuperer en tomt under en bygård, som ligger i et tettsted. Borettslag har ikke skjøte på tomt under en bygård. Vil i så fall landskatten betales av denne organisasjonen?
Svar: I henhold til art. 388 i Russlands skatteregler er skattebetalere organisasjoner og enkeltpersoner som eier tomter som er anerkjent som et beskatningsobjekt på grunnlag av art. 389 i Russlands skatteregler, på grunnlag av eierskap, retten til permanent (ubegrenset) bruk eller retten til livslang arvet besittelse.
Artikkel 36 i RF LC fastslår at eierne av lokaler i en bygård eier, på grunnlag av felles aksjeeierskap, felleseie i en bygård, inkludert tomten som bygården ligger.
I samsvar med art. 16 i den føderale loven av 29. desember 2004 N 189-FZ "On the Enactment of the Housing Code of the Russian Federation" (heretter - Law N 189-FZ) en tomt som en bygård og annen fast eiendom som er inkludert i et slikt hus ligger, som dannet før ikrafttredelsen av den russiske føderasjonens huskode, og som den statlige matrikkelregistreringen ble utført for, går gratis inn i det felleseie av eierne av lokaler i huset.
RF-væpnede styrkers plenum og RF-voldgiftsdomstolens plenum i punkt 66 - 67 i den felles resolusjonen av 29. april 2010, N 10, N 22, indikerte at hvis tomten under en bygård ble dannet før RF Housing Code ble satt i kraft og en statlig matrikkel regnskapsmessig anses retten til felles sameie av det blant eierne av lokaler i en bygård å ha oppstått i kraft av loven fra det øyeblikket RF LC trådte i kraft (del 2 i artikkel 16 i lov N 189-FZ). Hvis en tomt under en bygård ble dannet etter ikrafttredelsen av den russiske føderasjonens huskode, og en statlig matrikkelregistrering ble utført i forhold til den, oppstår retten til felles felleseie av den blant eierne av lokaler i en bygård i kraft av lov fra øyeblikket av statens matrikkelregistrering (del 5 Art. 16 i lov nr. 189-FZ). I kraft av del 2 og 5 i art. 16 i lov nr. 189-FZ, overføres tomten under en bygård gratis til felleseier av eierne av lokaler i en slik bygning. Ingen handlinger fra myndighetene om fremveksten av retten til felles felleseie av eierne av lokaler i huset er nødvendig. Domstolene forklarte at hvis tomten ikke er dannet og statens matrikkelregistrering ikke har blitt utført i forhold til den, eies tomten under bygården av den relevante offentligrettslige enheten. I denne forbindelse er eierne av lokaler i en bygård, som eier en tomt på grunnlag av felles andelseier i henhold til lovgivningen i Den russiske føderasjonen, anerkjent som betalere av landskatt fra datoen for statens matrikkelregistrering.
Klausul 1 i resolusjonen i plenum for Den russiske føderasjons øverste voldgiftsrett datert 23. juli 2009 N 54 (heretter - resolusjon N 54) bestemmer at på grunnlag av artikkel 1 artikkel 1 nr. 131 i den sivile koden for Den russiske føderasjon og paragraf 1 i art. 2 i føderal lov av 21.07.1997 N 122-FZ "Om statlig registrering av rettigheter til fast eiendom og transaksjoner med den" (heretter - Lov N 122-FZ) er statsregistrering det eneste beviset på at det foreligger en registrert rett til en tomt, i forbindelse med hvilken betaleren landskatt er anerkjent av rettighetshaveren. Plikten til å betale landskatten oppstår fra tidspunktet for registrering i Unified State Register of Legal Entities og opphører fra datoen for oppføringen i Unified State Register of Register av retten til en annen person til den tilsvarende tomten.
Klausul 4 i resolusjon nr. 54 bestemmer at en skattyter også er en person hvis eierrettighet, retten til permanent (ubestemt) bruk eller retten til arvet livseie på en tomt er attestert ved en handling (attest eller annet dokument) om denne personens rett til denne tomten, utstedt før introduksjonen Lov N 122-FZ av statens myndighet på den måten som er foreskrevet av lovgivningen som gjelder på stedet og på tidspunktet for lovens publisering.
Tatt i betraktning det foregående, hvis et borettslag som er registrert som en juridisk enhet, ikke er rettighetshaver av en tomt okkupert av en bygård (dvs. ikke har et dokument om tilsvarende rett til land), kan denne organisasjonen ikke anerkjennes som en landskattbetaler. Hvis andelslaget er rettighetshaver av enkeltboliger og (eller) ikke-boliglokaler i en bygård, betales landskatten av rettighetshaveren i samsvar med art. 392 av Russlands skatteregler i forhold til andelen i det totale aksjeeier.
T. Dobrinova
Statsrådgiver
sivil tjeneste
Russland
2 klasse
Signert for utskrift
29.09.2010
Funksjoner av funksjonen til HCC
Funksjoner ved opprettelse og funksjon av boligbyggelag.
En av måtene å løse boligproblemet for innbyggerne i Russland er deres inntreden i boligbyggekooperativer. Et bolig- og konstruksjonslag er en av typene forbrukerkooperativer (paragraf 4 i artikkel 110 i RF LC). Forbrukerkooperativer inkluderer frivillige foreninger av borgere og juridiske enheter på grunnlag av deres medlemskap for å tilfredsstille deltakernes materielle og andre behov ved å kombinere eiendomsandeler fra medlemmene (paragraf 1 i artikkel 116 i den sivile koden i Den russiske føderasjonen). Formålet med å opprette et boligbyggekooperativ er bygging (eller gjenoppbygging) og påfølgende vedlikehold av en bygård i interessene til medlemmene. ZhSK er, i likhet med andre forbrukerkooperativer, en ideell organisasjon (artikkel 116 i borgerloven i Russland) og driver ikke forretninger. Implementeringen av gründeraktiviteter for å tjene penger kan bare utføres av et boligbyggekooperativ for å skaffe ekstra midler til bygging (eller vedlikehold) av en bygård og av hensyn til medlemmene i boligkooperativet (paragraf 3 i artikkel 50 i den russiske sivilrettslige koden).
Borettslag
Minst fem borgere og (eller) organisasjoner har rett til å organisere et boligbyggekooperativ for bygging og påfølgende vedlikehold av en bygård (paragraf 1 i artikkel 112 i RF LC). Maksimalt antall grunnleggere (og deretter medlemmer av borettslaget) kan ikke overstige antall boliglokaler i den fremtidige bygningen. Beslutningen fra stiftermøtet om organisering av et boligbyggelag og om godkjenning av charteret anses å være vedtatt hvis alle grunnleggerne stemte på det (paragraf 4 i artikkel 112 i ZhK RF).
Charteret til et andelsboligkooperativ må inneholde følgende informasjon (artikkel 113 i RF LC):
- navnet på andelslaget;
- dens plassering;
- emnet og formålet med aktiviteten;
- prosedyren for å bli medlem av andelslaget;
- prosedyren for å forlate andelslaget og utstede et aksjebidrag og andre utbetalinger;
- størrelsen på inngangen og andelene
- sammensetningen og prosedyren for å gi bidrag og dele bidrag;
—Ansvar for brudd på forpliktelser til å gi aksjebidrag;
- sammensetningen og kompetansen til kooperativets ledelsesorganer og kontrollorganer for kooperativets aktiviteter,
framgangsmåten for å fatte beslutninger fra ledelsens og kontrollorganene i borettslaget, inkludert i spørsmål, beslutninger som tas enstemmig eller med kvalifisert flertall;
- prosedyren for å dekke tapene som er påført andelslagets medlemmer;
- rekkefølgen for omorganisering og avvikling av andelslaget
- andre bestemmelser som ikke strider mot gjeldende lovgivning.
Registrering av et boligbyggesamarbeid utføres i samsvar med den alminnelig etablerte prosedyren for juridiske personer. Det er etablert av føderal lov av 08.08.2001 N 129-FZ "Om statlig registrering av juridiske enheter og individuelle gründere."
Fra datoen for registrering i Unified State Register of Legal Entities (USRLE) om registrering av et boligbyggekooperativ, blir dets grunnleggere de første medlemmene.
I fremtiden har ZhSK rett til å ta opp nye medlemmer i sine rekker. Antallet deres, som nevnt ovenfor, kan ikke overstige antall boliglokaler i et hus under bygging.
Opptak av nye medlemmer av boligbyggesamvirket utføres på grunnlag av de innsendte søknadene (paragraf 1 i artikkel 121 i RF LC). Søknaden om opptak innen en måned må behandles av styret i borettslaget og godkjennes av vedtaket fra generalforsamlingen (konferansen) til medlemmene i boligbygget andelslaget (paragraf 2 i artikkel 121 i ZhKRF). Innbyggeren (juridisk enhet) som sendte inn søknaden, blir anerkjent som medlem av boligbyggesamvirket etter godkjenning av beslutningen om opptak fra møtet (konferanse) og fra øyeblikket betaling av inngangsavgiften (ibid.).
Finansieringskilder for aktivitetene til boligbyggesamvirket
Finansiering til bygging av et boligbygg skjer først og fremst på bekostning av borettslagets egne midler. Kapitalen til borettslag består av aksjebidrag (enhetssparing), samt medlemskaps- og inngangsavgift. Medlemskapsgebyr (månedlig) og opptak (engangsavgift) på den måten som er foreskrevet i charteret til boligbyggelaget, er vanligvis rettet mot å dekke kostnadene knyttet til kooperativets nåværende aktiviteter. Aksjebidrag (enhetsakkumulering) brukes til å finansiere bygging av et boligbygg, som er hovedformålet med å opprette et boligkooperativ. I tillegg kan de i noen tilfeller være forpliktet til å gi ytterligere engangsinnskudd, hvis det er bestemt av kooperativets charter, ved avgjørelse fra generalforsamlingen til medlemmene i kooperativet.
Både i regnskapsregistre og skattemessig blir ikke alle typer bidrag inntektsført av borettslag (underavsnitt 1, paragraf 2 i artikkel 251 i Russlands skatteregler). De mottatte bidragene er heller ikke inkludert i grunnlaget for merverdiavgift (hvis borettslaget er anerkjent som en MVA-betaler) (paragraf 2 nr. 2 i artikkel 146 i Russlands skatteregler).
I tillegg, innenfor rammen av målrettede programmer rettet mot å fremme boligbygging, kan kommunale (regionale) myndigheter, eller organisasjoner der ansatte er medlemmer av borettslaget, subsidiere byggingen av et boligbygg i interessene til andelslaget.
Slike midler (subsidier) blir anerkjent som målrettede kvitteringer for gjennomføring av den lovpålagte virksomheten til ideelle organisasjoner (paragraf 2 i artikkel 251 i Russlands skatteregler) og er ikke inntekten til kooperativet. Ved midlertidig mangel på tilgjengelige midler har borettslaget rett til å tiltrekke seg lånte (kreditt) midler. Renter for å bruke et lån (nr. 2 i paragraf 1 i artikkel 265 i Russlands skatteregler) blir ført som andelslagets ikke-driftskostnader. Etter vår mening bør kilden til tilbakebetaling ikke være kostnadene ved å bygge et hus (andeler av borettslag), men kostnadene for å administrere og vedlikeholde andelslaget (månedlig medlemskap eller tilleggsbidrag).
Byggeprosess for boligbygging
Boligkonstruksjonskooperativet (paragraf 3 i artikkel 110 i RF LC) er anerkjent som en utvikler og gir bygging (eller gjenoppbygging) av en bygård på sin tomt i samsvar med byggetillatelsen som er gitt til den.
Kostnadene ved å bygge et boligbygg for et andelslag, samt for enhver utvikler av en bygård, vil spesielt bestå av:
- kostnadene ved å anskaffe eller leie en tomt som huset skal bygges på;
- kostnader for utarbeidelse av designdokumentasjon og gjennomføring av ingeniørundersøkelser for bygging av et hus, samt for undersøkelse av designdokumentasjon og resultatene av ingeniørundersøkelser hvis en slik undersøkelse er obligatorisk;
- kostnader for bygging av tekniske og tekniske støttesystemer som er nødvendige for å koble (teknologisk tilkobling) av huset til nettverk for teknisk og teknisk støtte, hvis dette er forutsatt i den relevante prosjektdokumentasjonen;
- kostnadene ved å bygge et hus i samsvar med prosjektdokumentasjonen;
- kostnaden for å betale for tilkoblingen (teknologisk forbindelse) til huset til nettverk for teknisk og teknisk støtte;
- andre kostnader direkte knyttet til bygging og igangkjøring av det bygde huset.
Erverv (mottak) av en tomt
Tomten der huset skal reises kan anskaffes av andelsselskapet i eierskap (fra kommunale myndigheter, organisasjoner, borgere), leies (fra kommunale myndigheter, organisasjoner) eller mottas i henhold til en kontrakt om ubegrenset tidsbegrenset bruk fra Federal Fund for the Promotion of Housing Construction (cl. 6.4 Artikkel 3 i føderal lov 24. juli 2008 N 161-FZ "On Assistance in the Development of Housing Construction"). Samtidig skal det bemerkes at å skaffe en tomt fra RHD-stiftelsen i henhold til en avtale om ubegrenset tidsbegrenset bruk er kun mulig av et boligbyggingskooperativ opprettet for å skaffe boliger til borgere spesifisert i artikkel 4 nr. 16.5 i nevnte lov N 161-FZ. Listen over visse kategorier innbyggere som har rett til å bli akseptert som medlemmer av et slikt borettslag, er godkjent av RF-regjeringsdekret av 09.02.2012 N 108. En gratis tidsbegrenset kontrakt inngås for varigheten av byggingen av et andelshus. Etter at konstruksjonen er fullført og huset er satt i drift, kan tomten under huset overføres til eierskap til andelslag eller borgere som er dets medlemmer gratis.
Merverdiavgift
Salg av en tomt er ikke underlagt merverdiavgift (underklausul 6, paragraf 2, artikkel 146 i RF Tax Code). Følgelig, når det ervervet eierskap til en tomt, vil ikke boligbyggelaget betale denne skatten til selgeren som en del av inntektene.
Eiendomsskatt
Den ervervede tomten er ikke anerkjent som et beskatningsobjekt for eiendomsskatt (første ledd i paragraf 4 i artikkel 374 i Russlands skatteregler).
Jordskatt
Etter registrering på foreskrevet måte av rettigheter til en tomt (som må registreres i Unified State Register of Rights to Real Estate and Transactions with It - USRR), kan et boligbyggekooperativ i noen tilfeller bli anerkjent som en betaler av landskatt på denne tomten. Skattebetalere er organisasjoner eller enkeltpersoner som eier tomter ved eiendomsrett, rett til permanent (ubestemt) bruk eller retten til livslang arvet besittelse (paragraf 1 i artikkel 388 i Russlands skatteregler). Personer som har tomter som har rett til umotivert tidsbegrenset bruk eller overføres til dem i henhold til en leieavtale, blir ikke anerkjent som betalere av landskatt. Dermed vil et boligbyggeselskap betale landskatt hvis det får eierskap til en byggegrunn. Det avgiftspliktige grunnlaget for beregning av avgiften bestemmes ut fra matrikkelverdien på tomten per 1. januar i inneværende år (avgiftsperiode) (paragraf 1 i art. 391 i Russlands føderale skattekode). Når du registrerer et nettsted for matrikkelregistrering i løpet av året, bestemmes matrikkelverdien på registreringsdatoen. Skattesatsen på en tomt som er gitt til boligbygging, kan ikke overstige 0,3% (første ledd i paragraf 1 i artikkel 394 i Russlands skatteregler). Samtidig kan lokale myndigheter ved sine lovgivningsrettslige handlinger etablere en lavere skattesats (paragraf 2 i artikkel 394 i Russlands skatteregler). Hvis tomten erverves av et boligbyggelag i løpet av året, betales skatten basert på antall hele måneder i inneværende år. Hvis nettstedet samtidig erverves (nærmere bestemt registreres eierretten til det) den 15. dagen i og med måneden, blir denne måneden tatt som en fullstendig. Hvis eierretten blir registrert 16. eller senere, blir ikke denne måneden tatt i betraktning når du beregner avgiftsbeløpet (paragraf 7 i artikkel 396 i Russlands skatteregler). Hvis et kvartal blir anerkjent som rapporteringsperioden for beregning og betaling av skatt, vil det innen den perioden som er fastsatt av den lovgivningsmessige lovgivningen til kommunen på det området tomten ligger (ganske ofte er den 30. dagen i måneden etter utløpt kvartal) være nødvendig å betale en forskuddsbetaling på landet avgift. Beløpet beregnes som en fjerdedel av den tilsvarende skattesatsen for prosentandelen av matrikkelverdien på tomten per 1. januar i inneværende år (paragraf 6 i artikkel 396 i Russlands skatteregler). Det er imidlertid nødvendig å ta hensyn til særegenheter ved beregning av landskatt når du kjøper en tomt for bygging av en boligbygning. I løpet av de første tre årene, fra datoen for registrering av eierskap til den ervervede tomten, vil utbyggeren (i den aktuelle situasjonen, et boligbyggelag) være forpliktet til å beregne tomten til riktig skattesats (0,3% eller mindre) med en koeffisient på 2 (paragraf 15 i art. 396 Skatteloven for Russland. Hvis konstruksjonen av anlegget fortsetter i mindre enn denne perioden (slutten av det er datoen for statsregistrering av eierskap til det bygde huset), må avgiftsbeløpet for hele den faktiske byggeperioden beregnes på nytt med koeffisienten 1, og den resulterende forskjellen (som en overbetalt skatt) refunderes av boligselskapet. Hvis byggingen av et hus fortsetter i mer enn tre år, og fra og med den 37. måneden og fram til registreringen av eierskapet av det, vil landskatten bli belastet med en koeffisient på 4. Kostnadene for å beregne grunnskatten blir innregnet som andre utgifter til boligbyggefirmaet (artikkel 264 nr. 1 første ledd) Den russiske føderasjonens skattekode). Således, etter vår mening, kan kilden til beregning av landskatt ikke betraktes som kostnadene ved å bygge et hus (andelsbidrag fra borettslagets medlemmer), men som kostnadene ved å administrere og vedlikeholde andelslaget (månedlige medlemsavgifter).
Husbyggingskostnader
Et boligbyggingskooperativ, som er en frivillig forening av borgere og juridiske enheter, samt en ideell organisasjon, vil sannsynligvis ikke ha muligheten til å bygge et boligbygg alene. Derfor, i praksis, inngår ofte borettslaget en avtale med en teknisk kunde, som er ansvarlig for alle forpliktelser til å inngå kontrakter (på vegne av og på bekostning av andelslaget) med alle deltakerne i prosessen med å bygge et hus - designere, entreprenører, leverandører av materialer. Hovedoppgaven til borettslaget på dette stadiet er å skaffe finansiering til byggingen på bekostning av deltakernes andel, lånte (kreditt) midler eller målrettede subsidier. Etter at konstruksjonen er fullført, og som har fått (i boligkooperativets navn) tillatelse til å ta i bruk eiendommen, får kooperativet muligheten til å ta hensyn til den konstruerte boligbygningen. Kostnadene vil bestå av de faktiske kostnadene for konstruksjonen (listen over er gitt ovenfor) og godtgjørelsen som skal betales til den tekniske kunden i samsvar med vilkårene i avtalen mellom sistnevnte og borettslaget. Samtidig bør det tas i betraktning at overføring av leiligheter (og ikke-boliglokaler) til eierskapet til andelsselskapets medlemmer ikke blir anerkjent som deres salg, det vil si at det ikke er inkludert i transaksjoner som er underlagt merverdiavgift. Følgelig skal beløpet for merverdiavgift presentert for betaling av entreprenøren og andre deltakere i konstruksjonen inngå i kostnadene for å bygge et hus (paragraf 2 i artikkel 170 i RF Tax Code).
Registrering av eierskap til det bygde huset
Etter å ha fått tillatelse til igangkjøring har boligbyggesamvirket rett til å registrere eierskap til den bygde eiendommen. Fremgangsmåten for statlig registrering av fremveksten av eierskap til de opprettet eiendomsobjektene er etablert av art. 25 i føderal lov av 21.07.97 N 122-FZ "Om statlig registrering av rettigheter til eiendom og transaksjoner med den" og metodiske anbefalinger om prosedyren for statlig registrering av rettigheter til opprettet, opprettet, rekonstruert eiendomsobjekter, godkjent etter ordre fra Federal Registration Service av 08.06.2007 N 113. Samtidig skal det bemerkes at boligbyggesamvirket registrerer eierretten ikke til det oppførte huset, som til et enkelt, frittstående eiendomsobjekt, men til boligene (leilighetene) og ikke-boliglokalene som er en del av dette huset. Eierskapsretten registreres ikke til en, men til mange gjenstander, hvor antallet vil være lik antall leiligheter og andre lokaler, som deretter overføres til eierskapet til medlemmene i borettslaget. For registrering av eierskap til hver av eiendomsobjektene, må borettslaget betale et statlig gebyr, hvor beløpet for tiden er 15 000 rubler. (avsnitt 2, paragraf 1 i artikkel 333.33 i Russlands skatteregler).Kostnadene for betaling, samt andre som oppstår i prosessen registrering av eierskap til leiligheter i det konstruerte huset (på notarisering, om nødvendig, en rekke dokumenter og annet lignende utgifter), etter vår mening, skal inkluderes i prisen leiligheter. Det vil si at de må utføres på bekostning av andelsbidrag fra medlemmene ZhSK. Etter registrering av eierskap til leiligheter i det oppførte huset i navnet til boligbyggesamvirket har deltakerne rett overfør denne retten til deg selv.
Innkvartering av leietakere og registrering av eierskap
Etter at byggingen av huset er ferdig, noe som kan bekreftes ved å få tillatelse til igangkjøring, har medlemmene av boligbyggesamvirket rett til å flytte inn i leilighetene sine. Imidlertid bør man huske på at den bare tilstedeværelsen av tillatelse til å komme inn ikke automatisk betyr at leilighetene i huset er egnet for okkupasjon. Det skal bemerkes at en tillatelse for igangkjøring av en eiendomsobjekt (paragraf 1 i artikkel 55 i Den russiske føderasjonens sivilrettslige kode) er et dokument som sertifiserer fullføring av konstruksjonen i samsvar med byggetillatelsen, samsvaret av det konstruerte objektet med byplanleggingsplanen for tomten, samt utformingen dokumentasjon. Imidlertid kan den utviklede prosjektdokumentasjonen (sammensetningen ble godkjent ved dekret fra den russiske føderasjonens 16. februar 2008 N 87 "Om sammensetningen av seksjoner av prosjektdokumentasjon og krav til innholdet") ikke ta hensyn til alle kravene til et bygd hus, og leilighetene og ikke-boliglokaler som er inkludert i det. Så for eksempel når finansiering av bygging ikke på bekostning av budsjettmidler, bestemmes behovet og utviklingsvolumet til en rekke seksjoner av kunden (i denne situasjonen er utvikleren, det vil si boligbyggekooperativet) og er angitt i designoppdraget. Etter vår mening bør egnetheten til leiligheter for å overføre dem til andelslagene (analogt med overføringen av leiligheter til deltakere i delt bygging) bestemmes på grunnlag av interne dokumenter fra borettslaget - samvirkets charter eller beslutningen fra generalforsamlingen. Og først etter at huset er anerkjent som egnet for okkupasjon, vil kooperativets medlemmer akseptere leilighetene sine på grunnlag av akseptbevis.
Et medlem av et boligbyggekooperativ som fullt ut har bidratt med sin andel, får eierskap til tilsvarende bolig- eller ikke-boliglokaler (paragraf 4 i artikkel 218 i Den russiske sivilrettsregel, paragraf 1 i artikkel 129 i RF LC). Dermed oppstår eierskapet av lokalene til et medlem av borettslaget i kraft av loven, og ikke en betalt transaksjon mellom andelslaget og aksjonæren. Derfor, for et kooperativ, bør eierskapsoverføringen av en leilighet, etter vår mening, ikke anerkjennes som gjennomføringen. Finansdepartementet i Russland er også enig i disse konklusjonene og indikerer at registreringen av eierskap til en leilighet for et medlem av borettslaget ikke er av tittel, men av beviselig karakter (brev datert 07.10.2008 N 03-05-05-03 / 43). For registrering av eierskap må et medlem av kooperativet (sub. 22. s. 1 i artikkel 333.33 i Russlands skattekode) betale et statsgebyr, hvis beløp for tiden er 1000 rubler for en person. Hvis leiligheten overføres til eierskap til en juridisk enhet, vil gebyret være 15 000 rubler. Hoveddokumentet på grunnlag av hvilket et medlem av andelslaget vil formalisere eierskapet til leiligheten er et sertifikat for full betaling av aksjebidraget. Men, som nevnt ovenfor, er eierskapet formalisert for en leilighet i et oppført hus. Således, etter vår mening, har ikke aksjonæren, selv om han har betalt innskuddet fullt ut, anledning til å utstede (registrere) eierskapet til lokalene som skyldes ham (bolig eller ikke-bolig) før HCC får tillatelse til å ta i bruk eiendommen (bygget hus). I Sovjetunionen er informasjon om det oppførte huset som et eget eiendomsobjekt, med tanke på leilighetene og ikke-boliger i det, ennå ikke lagt inn. Følgelig er det heller ikke mulig å registrere eierendringen (fra et borettslag til et medlem av andelslaget).
