Agenter Ikke forstyrr: Hvordan leie en leilighet uten eiendomsmegler :: Overnatting :: RBC Eiendom

Hva du trenger å gjøre for å fjerne boligen direkte fra eieren: Tre anerkjente måter

Foto: ImageBroker / Giuseppe Graziano / Global Look Press

Lei en leilighet uten eiendomsmegler - en urealisert drøm for mange som ønsker å leie boliger i Moskva. I Metropolitan Housing Market har Economy Shop et mangfold av eiendomsmeglere, som forhandler på vegne av eierne og tar Kommisjonen fra arbeidsgiveren. Et slikt system er praktisk for eiere av billig bolig: de bruker ikke penger på eiendomsmegler, som uavhengig fører til egne leietakere. På samme tid, for leietakere, ser situasjonen urettferdig ut: de ansette ikke eiendomsmegleren og ønsket ikke å betale ham, men det er ofte tvunget til å gjøre det, siden agenten ikke forlater dem.

I gjennomsnitt er 90% av annonsene på ulike spesialiserte eiendomssteder eiendomsmegling, sa RBC eiendomsmegling, Pavel Lutsenko, generaldirektør for Online Service "World of Apartments". For øyeblikket er andelen av annonser på agenter på verden av leiligheter, 84%, på "Cyan" - 90%, på Yandex. Applyningess - 89%, rapporterte RBC eiendomsrepresentanter for disse selskapene. Pressetjenesten til AVITO kunne ikke svare på spørsmålet om redaksjonen om andelen annonser fra eiere og fra mellommenn.

De som ikke vil betale en eiendomsmegler bare for en annonse på et gratis nettsted, og har gjort det til konklusjonen av en transaksjon, det gjenstår å søke etter sjeldne tilbud fra boligeiere eller bruke ikke veldig populære tjenester, hvor agenter ikke er tillatt - for eksempel lokalbefolkningen eller "33 elefant". Denne metoden krever mye tid og garanterer ikke resultatet: Det mest hensiktsmessige alternativet kan overgis gjennom realtor, som vil be om en 100% ekvivalent av en månedlig hastighet fra leietaker som egen godtgjørelse. "Det er en veldig god lov i Tyskland: Hvem ansetter en eiendomsmegler, han betaler for ham og betaler," sa medstifter av tjenesten til lokalbefolkningen Evgeny Luchinin. "Jeg tror at realtor-tjenestene må betale eieren, da realtor hjelper ham."

Redaksjonen til RBC eiendomsmegling fant tre arbeidende og helt juridiske måter å eliminere eiendomsmegling fra leiebeløpet - selv om agenten er til stede i leiligheten og insisterer på egen godtgjørelse.

Hvordan leie bolig i Moskva

Foto: Britta Pedersen / DPA / TASS

Mange eiere av Moskva Apartments vender seg til realtors som lover eiere gratis og raskt å finne beboere. Eierne er enige, siden de selv ikke har kostnader. Realtor gir en annonse fra sin egen vegne, hvorpå den forhandler utsikten fra de som vil ringe. På dette stadiet kan de interesserte leietaker ikke gå direkte til eieren: all kommunikasjon går utelukkende gjennom agenten.

For å se leiligheten kommer vanligvis tre sider: Den potensielle leietaker, eiendomsmegler og eier av leiligheten (eller en slektning til eieren, autorisert til å inngå en avtale). Hvis leietaker liker leiligheten og passer til prisen, så er partene enige om transaksjonen. For øyeblikket presenterer eiendommen eieren og leietakerens leieavtale - vanligvis er dette en standard avtalemal, et utvalg som er lett å finne på internett. I de fleste tilfeller vises avtalen i avtalen - leietaker og utleier. Realtor er ikke nevnt i et slikt dokument. "I mange tilfeller er betalingen av Kommisjonen ikke dokumentert i det hele tatt, sa Partner of the Law Company Orient Partners Ksenia Kazakova. - I en slik situasjon er det nesten umulig å bevise noe brudd. "

I nærvær av en agent registrerer vert av boliger og hans leietaker en kontrakt, hvorpå arbeidsgiveren overfører eieren av gebyret for den første måneden sammen med løftet, og Realtor - Agency Commission, vanligvis lik den månedlige prisen av leieavtale (i noen tilfeller - halvparten av prisene). Deretter forsvinner eiendommen, og eieren og arbeidsgiveren forblir for å løse innenlandske problemer - overføringen av nøklene, muligheten for å erstatte møbler og så videre. All ytterligere kommunikasjon av eieren av en leilighet med leietaker oppstår uten noen mekling - med andre ord, når uenigheter vises, finner partene ut alt med hverandre uten å tiltrekke seg en eiendomsmegler, som ikke er ansvarlig for alles anstendighet, eller for anstendighet av eieren.

I isolerte tilfeller følger eiendommen leiligheten gjennom hele leieperioden, men en slik situasjon er imidlertid et unntak for økonomi-klassen boliger. Systemet med betaling av Kommisjonen jobber vanligvis for leilighetene i massesegmentet (koster opptil 50 tusen rubler per måned); I forretningskategorier og eliter blir eieren ofte betalt til agenten.

Metode nummer 1: Ta med en venn og gi den til Realtor

For den første måten vil en venn være påkrevd, som vil bli enige om å spille rollen som en eiendomsmegler fra leietaker. Faktum er at det er mulig å se etter en avtagbar leilighet, ikke bare via Internett, men også gjennom eiendomsmegler. I dette tilfellet kommer fremtidig leietaker til byrået, hvor ansatte forteller ham om de tilgjengelige alternativene. Dette er det eneste tilfellet der leietaker virkelig refererer til agenten og betaler ham en kommisjon til ham - det er bare en tale om din egen agent, og ikke om hvem som representerer eieren av boligen.

Hvis en agent også eksisterer på den delen av eieren, gjennomføres transaksjonen gjennom medieringen av to realtors samtidig, som er delt av Kommisjonen i halvparten - dette er innsatsreglene for eiendomsmegler i Moskva. Den ressursrike leietaker kan bruke disse reglene til fordel, spesielt siden eiendomsmeglere brukes av de samme gratis online-tjenestene som de vanlige leietakere. En person som ønsker å redde, kan spørre en venn om å ringe, og så sammen med fremtidig leietaker å gå for å se en leilighet under dekke av en privat eiendomsmegling. I dette tilfellet, ved konklusjonen av en transaksjon, vil en ledator rolig ta halvparten av kommisjonen - og så vil det bare returnere disse pengene til leietaker.

Denne metoden er ikke en bedrag: I den all-russiske klassifiseringen av yrker er det ingen spesialitet "eiendomsmegler", og derfor kan noen kalle seg en realist. "Begrepet" eiendomsmegler "på markedet er ganske uklart," Advokaten til Orient Partners of Ksenia Kazakov bekreftet. - Representanter for kjente selskaper med navn og ansatte i små bedrifter, og individuelle entreprenører, og enkeltpersoner som ikke er registrert som individuelle entreprenører, opererer også som realtors. I en slik situasjon er det ganske vanskelig å sjekke om personen som kom med leietaker, er en "ekte eiendomsmegler". Imidlertid fungerer det i motsatt retning: Realtor som representerer interessene til utleier, som regel er det også ingen bekreftelse på dokumenter. "

Metode nummer 2: Vent til realtor forlater

Foto: Vadim Nekrasov / Russisk utseende

Den andre metoden er populær både i leiemarkedet og i segmentet av salg og salg av leiligheter i store byer i Russland. Interessert i avtalen, forhandler en person med realtor om å se på en leilighet i nærvær av en vert, men under visning, under noen påskudd, nekter avtalen. Deretter sier den potensielle leietaker farvel og blader - men ikke lenge. Under besøket leser fremtidig leilighet den nøyaktige adressen til hjemmet og husker navnet på eieren (denne informasjonen er vanligvis ikke angitt i annonser).

Hvis leietaker likte leiligheten, så om et par timer etter visning, kan du returnere dit - og forsiktighet inne i eieren uten en eiendomsmegler. "Jeg likte leiligheten din, men jeg vil ikke betale kommisjonen til en ukjent person. La oss konkludere med deg en kontrakt uten mellommenn, sier en slik leietaker eier av boligen. Hvis leiligheten fortsatt ikke er funnet, slutter en slik strategi vellykket for alle sider: leietaker får bolig uten en kommisjon, og eieren er en insisterende leietaker som er klar til å betale penger til leiligheten umiddelbart. Hent en slik avtale til eieren er ganske enkelt unprofitable: Overflating vil føre til tapt fortjeneste.

"En person må gjøre et valg: enten jeg er ikke i konflikt, jeg vil forlate alt som det er og overpaying en fast eiendom, eller jeg går til en åpen konflikt og prøver å spare penger," sa psykologen og Gestalt Therapist Julia Resilamen. - Og der er det fordeler og ulemper. Du må spørre deg selv om de pengene jeg ikke ønsker å bruke, mulige konsekvenser (det kan være konflikt, spenning i transaksjonen eller den mulige negative holdningen til utleier). "

Metode nummer 3: Enig med eieren i det åpne

Foto: Andrew Olney / Moodboard / Global Look Press

Den tredje metoden er den raskeste og mest stive av alle. Mens du ser på en leilighet med en agent, må du vende deg til eieren av leiligheten med et tilbud om å konkludere med en kontrakt uten en mediator. For å gjøre dette må potensielle leietaker raskt og korrekt overbevise eieren av boligen i det faktum at leie av en eiendomsmegler er det beste valget for eieren. Realtor er bedre å ignorere i det øyeblikket slik at han ikke kunne gripe inn i samtalen. Kompleksiteten er at forhandlinger vil være å lede i tilstedeværelsen av det motsatte partiet, så denne metoden vil kreve ro og evne til å opprettholde en velvillig holdning selv i en konfliktsituasjon.

"Hvis utleier fungerer gjennom eiendomsmegler, og leietaker ønsker å presse realtoren rett på ham, så er reaksjonen av alle deltakerne uforutsigbare," fortalte Evgeny Bülyubash-psykologen. - Jeg tror at eiendomsmegleren vil motstå, fordi hans yrke selv krever visse personlige egenskaper - utholdenhet, aggressivitet, hastighet. I tillegg forventer han å motta et gebyr. Denne ligningen med to ukjente er: Det er ikke klart hvordan boligen eieren tilhører prosessen, og vil han ønske å jobbe direkte. "

"I enhver konflikt gir bærekraft sin egen klare posisjon. Hvis stillingen er å formulere og stadig huske det, så gir det seg rolig, - lagt til Bülyubash. - Vil hjelpe feilen i motstandernes ord til sin konto - dette er sikret av respekt for seg selv. Nyttig evnen til å legge merke til forskjellige manipulative teknikker i forhold til seg selv og andre, så vel som evnen til å gjøre et valg uten å falle i påvirkningen - det vil si, vilt raseri eller frykt. Åpenbart er en slik konflikt ikke for alle. Noen ganger bør du ikke gå komplisert og bli med i kampen mot fast eiendom, bruke styrker og energi for det. Du kan alltid velge en enklere versjon og konkludere med en kontrakt uten en prestasjon. Dette er også et valg. "

"Det meste av oppmerksomheten i den påståtte konflikten kan være fokusert på at utleier eller eiendomsmegler kan tenke på oss noe om oss hvis vi risikerer å oppføre seg mer dristig. Det er det som ofte stopper folk fra å avklare relasjoner, "sa Yulia Reshelanets. - Det er viktig å forstå at folk som behandler eiendomsmeglingstransaksjoner, har sterke nerver for definisjon - ellers ville de ikke være i stand til å forbli i markedet, full usikkerhet, risiko og uforutsigbarhet. Realtors er mennesker med visse personlighetsfunksjoner. [For dem] Du er bare en annen klient i servicelisten, du husket neppe to dager senere. Kanskje hvis du husker dette, vil det være lettere å forsvare disse kravene som du selv vil leie eiendom. "

Hva tenker advokater

Foto: Andrew Olney / Moodboard / Global Look Press

"Ingen av disse metodene er i strid med russisk lovgivning," sier Ksenia Kazakov fra Orient Partners. - Faktisk er betalingen av kommisjonen til eierens eiendomsmegler av leietaker en pålagt tjeneste. Strengt sett er Rietelor-kommisjonen betaling av sine tjenester for søket etter leietakere gjengitt til utleiere. Forbudet på påleggingen av tjenester er satt i kunst. 16 av loven "på forbrukerbeskyttelse". Del 2 i denne artikkelen gir følgende: "Det er forbudt å bestemme oppkjøpet av enkelte varer (arbeider, tjenester) med obligatorisk oppkjøp av andre varer (verk, tjenester). Tap som er forårsaket av forbrukeren på grunn av brudd på hans rett til å frigjøre varer (arbeid, tjenester), blir refundert av selgeren (utøver) i sin helhet. "

Men hvis en person fungerer som utleier, er forholdet til leietakeren ikke regulert av loven "på beskyttelse av forbrukerrettigheter", en advokat tilsatt. "Spørsmålet om muligheten for å anvende denne loven til handlingene til utleier, leie en leilighet, forblir åpen, sa Kazakov. - Det er ikke bestemt svar på spørsmålet om eiendomsmegler er et gjenstand for imponerende tjenester under kunst. 16 av loven "på forbrukerbeskyttelse".

"Det er umulig å kalle realtors juridiske handlinger, som tilbyr sine tjenester til leietaker i leiligheten og forsikrer seg om at overgivelsen av leiligheten er umulig uten samtykke fra eiendomsmegling og uten betaling av Rielthor-kommisjonen," sa " Senior advokater A2 Maria Ponamorev, senior advokat. - Det skjer det i kontrakten, som er invitert til å konkludere, heller ikke navnet på eiendomsmegleren, heller ikke navnet på hans firma, men bare eieren av leiligheten og leietaker. Den angitte indikerer at det er en privat megler før du eller et eiendomsmegler, hvor offisielle tjenester ikke utføres på regnskapsrapportering. " I dette tilfellet kan eiendommen fylles med en klage med skatteservice - knapt "grå" arbeidere vil ønske å erstatte arbeidsgiveren. Hvis vellykket, kan agenten forlate leiligheten selv.

Det skjer i løpet av diskusjonen av transaksjonen, forteller eiendommen eieren at han ikke har rett til å ta leiligheten uten deltakelse av agenten. "Dette kan besves at lovens imperative normer som forbyr leiligheten med eller uten det uten det," sa Ponamorev. Hvis eiendomsmegleren vil begynne å appellere til muntlige avtaler med utleier, kan den potensielle leietaker be agenten om å vise kontrakten med eieren av boligen.

"Hvis eiendomsmegleren ga eieren av lokalsetjenesten i form av en leietakeres søk, må disse relasjonene registreres i tjenesteavtalen, hvor vilkårene som eiendomsmegleren eller byrået gir en tjeneste for å finne en leietaker til gjenstand. Det indikerer også størrelsen på godtgjørelsen, "lederen av de kommersielle eiendomsprosjektene i det juridiske selskapets leder som konsulterer Olesya Shilova sa. Uten en slik kontrakt, kan eieren av leiligheten legitimere eiendomsmegleren fra leiligheten og gjøre en avtale uten mellomledd.

Hvis juridiske argumenter ikke hjalp, kan leietakeren vende seg til sunn fornuft i leiligheten eieren. For eksempel kan leietaker tilby å øke en månedlig avgift for 1-2 tusen rubler. I tilfelle nektet fra eiendomsmegleren. I dette tilfellet vil eierens inntekter vokse (med 12-24 tusen rubler. Ved avslutningen av den årlige kontrakten), og transaksjonen vil umiddelbart bli mer attraktiv. Det er viktig at den estimerte økningen fremdeles viser seg å være mer lønnsom enn en klump-sum layiletor, det er nok å beregne hvor mye du kan heve.