Офисные помещения можно классифицировать на четыре категории: A, B, C и D. Помещения категорий А и В в целом отвечают требованиям западных стандартов к местоположению, состоянию и уровню обслуживания бизнес-центров, категория С является промежуточной, а категория D представляет собой так называемый «русский стандарт». В некоторых классификациях выделяют в отдельную категорию «Бизнес-парки».

1. Местоположение
Бизнес-центры категории А расположены, как правило, в историческом центре города. Эти бизнес-центры обладают удобными подъездными путями, отличными видовыми характеристиками и развитой инфраструктурой.

2. Здание
Бизнес-центр категории А занимает построенное не ранее 90-х гг. или полностью реконструированное по международным стандартам качества отдельно стоящее специализированное здание. К такому зданию предъявляются следующие требования: высокий уровень ремонтно-отделочных работ, эффективная планировка этажей в виде офисных блоков, наличие конференц-зала, кафе/ресторана, охраняемой наземной парковки или подземного гаража.

3. Коммуникации
Для бизнес-центров категории А характерна высокая мощность силовых коммуникаций, обеспечивающих максимальный комфорт и удобство работы. Для бизнес-центров такого уровня обязательным считается наличие:
- источников резервного электроснабжения
- централизованной системы кондиционирования
- централизованной системы отопления (в том числе резервная автономная)
- оптоволоконных каналов связи высокой емкости
- скоростных лифтов
- неограниченного количества телефонных линий
- современной системы пожарной сигнализации и пожаротушения.

4. Охрана
Бизнес-центры категории А охраняются круглосуточно, высокопрофессиональная охрана использует системы видеонаблюдения и контроля доступа, обязательно наличие ресепшн.

Арендаторами офисных помещений таких бизнес-центров чаще всего являются крупные корпорации, финансовые и банковские группы, преуспевающие юридические, аудиторские и консалтинговые фирмы.

1. Местоположение
Бизнес-центры категории В расположены, как правило, в престижных коммерческих и финансовых районах города. Класс В выделен территориями исторического центра города, не попадающие в категорию А, и зоны, прилегающие к историческому центру, отличающиеся хорошим расположением.

2. Здание
Бизнес-центр категории В занимает отдельно стоящее специализированное здание после выборочного капитального ремонта или косметического ремонта с высоким уровнем отделки и использованием импортных материалов. К такому зданию предъявляются следующие требования: эффективная планировка этажей, конференц-зал, кафе/ресторан, наличие охраняемой наземной парковки.

3. Коммуникации
Для бизнес-центров категории В характерно хорошее состояние внутренних коммуникаций. Для бизнес-центров такого уровня обязательным считается наличие:
- системы кондиционирования (сплит-система, индивидуальное)
- централизованной системы отопления
- оптоволоконных каналов связи
Также для бизнес-центров категории В характерно предоставление широкого спектра дополнительных услуг.

4. Охрана
Бизнес-центры категории В охраняются круглосуточно, высокопрофессиональная охрана использует системы видеонаблюдения и гибкой пропускной системой.

Величина арендных ставок вполне соответствуют уровню предоставляемого сервиса и доступна для крупных российских и зарубежных компаний.

1. Местоположение
Бизнес-центры категории С расположены, как правило, в удаленных от центра города районах, но с хорошей доступностью, расположенные вблизи основных магистралей, метро. Чаще всего размещаются в административном здании, НИИ.

2. Здание
Бизнес-центры категории С занимают обычно реконструированные бывшие административные здания и общежития, переоборудованные под офисные цели. Состояние помещений в таких зданиях варьируется от ремонта советского типа до хорошего современного интерьера. Для бизнес-центров категории С характерно отсутствие охраняемой парковки.

3. Коммуникации
Для бизнес-центров категории С характерно наличие:
- достаточного числа телефонных линий
- системы вентиляции.

4. Охрана
Охрана в бизнес-центры категории С обеспечивается вахтером и пропускной системой.

Офисные здания категории D находятся вдали от деловых районов города. Инженерные коммуникации в них, как правило, устарели, автостоянки стихийны, специализированные службы обслуживания зданий сведены к минимуму или вовсе отсутствуют.
Достоинство бизнес-центров категории D – невысокие ставки арендной платы, привлекающие небольшие компании, которые пока не в состоянии позволить себе более комфортабельные условия работы.

Оценки по трем различным категориям могут не совпадать между собой. В этом случае берется самая низшая оценка из совокупности (1- Местоположение, 2 – Тип и технический уровень здания, 3 – Уровень управляющей компании и предоставляемого сервиса). Даже самое современное здание, с западной управляющей компанией, но расположенное за чертой города будет классифицировано по классу С.

Текст: www.сайт При перепечатке и использовании материалов ссылка на источник обязательна.

В мировой практике на сегодняшний день применяется несколько различных классификаций, но наиболее популярной является система, созданная компанией BOMA International (The Building Owners and Managers Association), основанной в 1907 году. В соответствии с разработанной системой офисные здания делят на категории А, В и С.

Недвижимость А класса признается наиболее престижной и качественной, а здания класса С – менее всего приспособленными для ведения бизнеса и неподходящими под требования времени.

Основными характеристиками, по которым и определяется принадлежность зданий, являются:

• Его местоположение (в том числе и удаленность от центра города).
• Тип постройки.
• Год возведения здания.
• Системы управления и обслуживания дома.
• Планировка помещений, современность отделки и конструкции здания.
• Функциональность и эффективность инженерных и телекоммуникационных систем.
• Наличие и удобность парковочных мест.
• Наличие и современность лифтов.
• Инфраструктура.

В условиях российского рынка классификации, принятые за рубежом не приемлемы , так как описывают лишь коммерческую недвижимость, подходящую под международные стандарты, тогда как более 80% московских зданий, в которых располагаются бизнес центры, относятся к категориям, не охваченным мировой классификацией.

К тому же, важным критерием в международной классификации является месторасположение объекта в зависимости его удаленности от центра, тогда как большинство современных зданий в Москве строятся вне Садового кольца. Именно поэтому критерий местоположения здания рассматривается в первую очередь в российской классификации с точки зрения пешей доступности и развитости транспортного сообщения.

В РФ не утверждена единая классификация коммерческой офисной недвижимости. При этом, на рынке успешно применяются несколько видов систем, базирующихся на предельно похожих принципах.

Наиболее распространенными являются:

1. Классификация Г.М. Стерника, профессора кафедры управления проектами и программами РЭУ им. Г.В. Плеханова, главного аналитика НПРГР.
2. Классификация Московского Исследовательского Форума, разработанная в 2003 году.
3. Классификация Санкт-Петербургского Исследовательского Форума, разработанная в 2008 году.

В соответствии с Московской классификацией офисные здания были разделены на 4 категории: А, В+, В- и С. В 2013 году также был внедрен пункт «Сертификация», т.е соответствие офисов мировым параметрам энергоэффективности.

Согласно другой распространенной классификации класс офисной недвижимости А дополнительно делится на категории А1, А2 и А3 или А+, А и А- , что делает ее более детальной. Эта система используется крупнейшей компанией Noble Gibbons, принадлежащей CB Richard Ellis Group.

Описание требований и отличительных черт зданий по классам

«А»

Недвижимость А класса является наиболее подходящим решением для аренды офисных помещений . Такие здания расположены в районах с продуманной планировкой, отличаются высоким качеством несущих конструкций и отделки, чаще всего оснащены автоматизированными системами жизнеобеспечения, охраны, вентиляции и кондиционирования. Бизнес-центры этого класса расположены в центре или других престижных районах с развитой транспортной системой.

Спрос на такие офисы формируется крупными компаниями и филиалами иностранных фирм, открывающимися на территории РФ.

В последние годы стандарты и требования, которые предъявляются к зданиям класса А, постоянно растут. Это вызвано появлением умных офисов, в которых все основные системы и общий уровень комфортности находятся на новом качественном уровне, а бизнес-центры, отстроенные в конце 20 века, не выдерживают конкуренции и попадают в другую категорию.

Основными критериями оценки являются:

• Наличие единой центральной системы управления зданием.
• Современная противопожарная система.
• Потолки не ниже 2,7 метров.
• Высокое качество используемых отделочных материалов.
• Современность лифтов и общее время их ожидания (не более 30 секунд).
• Наличие просторных конференц-залов, столовых зон, продуманной зоны рецепшен.
• Современный дизайн.
• Наличие собственного наземного или подземного паркинга, примыкающего к зданию.

«А1»

Для этого подкласса характерны следующие признаки :

1. Возраст здания не выше 3 лет.
2. Возможность настройки микроклимата в отдельных помещениях.
3. Наличие единой системы регуляции температуры и влажности в здании.
4. Продуманная эргономичная планировка.
5. Высота этажей – не менее 3,6 м., высота потолков – не менее 2,7 м.
6. Наличие столовых зон, ресторанов и кафе.
7. Большое количества окон, причем не менее 80% из них должны выходить на улицу.
8. Наличие дублирующих жизнеобеспечивающих систем.
9. Транспортная и пешая доступность, расположение в центре или другом престижном районе города.
10. Профессиональное управление зданием и службами сервисного обслуживания.

«А2»

Характеристики этого подкласса максимально близки к подклассу А1 , но уступают ему в некоторых второстепенных параметрах (могут отсутствовать рестораны или резервные системы жизнеобеспечения). Основными характеристиками являются:

• Реконструированное здание, построенное не более 10 лет назад.
• Менее строгие требования к местоположению объекта недвижимости.
• Планировка внутренних помещений может быть не очень эффективна.
• Большое количество офисных помещений может не иметь окон.
• Менее эффективное управление сервисными службами и самим зданием.

«А3»

Этот подкласс присваивается зданиям, прошедшим реконструкцию , возраст которых не превышает 30 лет. Допускаются ухудшения характеристик по отношению к подклассу А2, например – удаленность от центра, наличие неэффективной планировки и менее продуманные системы жизнеобеспечения.

«В»

Офисные помещения класса В часто относят к эконом-классу, но при этом они не имеют принципиальных отличий от класса А. Чаще всего объекты коммерческой недвижимости этого класса относятся к рабочим помещениям, а крупные компании, арендующие их, располагают в них весь персонал, не относящийся к категории топ-менеджмента.

Помещения характеризуются следующими критериями:

1. Удаленность от центра.
2. Возраст здания – более 10 лет.
3. Высота потолков – не менее 3 метров.
4. Наличие качественной отделки.
5. Наличие и хорошее оснащение общественных зон.
6. Наличие охраняемой парковки.
7. Развитая инфраструктура.
8. Качественное управление зданием и сервисными службами, его обслуживающими.

«С»

Коммерческая недвижимость С класса чаще всего представляет собой здания советской постройки, возраст которых превышает 40 лет. Зачастую это перепланированные НИИ, институты, заводы и т. д.

Для недвижимости этого класса характерно отсутствие центральных систем кондиционирования, удобного паркинга и неэффективная планировка.

• Расположение на окраинах города.
• Отсутствие удобного транспортного сообщения.
• Стандартный ремонт и использование устаревших отделочных материалов.
• Коридорная система.
• Частые проблемы с энергоснабжением.

«D»

Коммерческая недвижимость D класса не отвечает современным требованиям , предъявляемым к офисным зданиям и малопригодна для ведения бизнеса. Сегодня в России доля таких помещений стремительно сокращается.

Такие объекты характеризуются наличием устаревших инженерных систем, деревянными перекрытиями и, как правило, располагаются вне городских территорий в производственных помещениях или жилых домах.

Основными характеристиками являются:

1. Плохое состояние здания, часто требуется капитальный ремонт.
2. Неэффективная планировка коридорного типа, расположение в подвальных помещениях.
3. Отсутствие организованного охраняемого паркинга.
4. Плохая инфраструктура.

Разброс цен на коммерческую недвижимость разных классов

Стоимость аренды коммерческой недвижимости зависит от множества разнообразных факторов, основными из которых являются ее расположение и принадлежность к той или иной категории. Средняя цена аренды офисных помещений в Москве в 2019 году по данным ЦИАН составила:

• Для класса «А+» – 45000 рублей за квадратный метр в год.
• Для класса «А» – 33000 рублей за квадратный метр в год.
• Для класса «В+» – 25000 рублей за квадратный метр в год.
• Для класса «В» – 17000 рублей за квадратный метр в год.
• Для класса «В-» – 12000 рублей за квадратный метр в год.
• Для класса «С» – 8000 рублей за квадратный метр в год.

Корректная оценка объектов коммерческой недвижимости крайне важна для эффективного использования и своевременной актуализации классификационной системы. Четко обозначенные критерии помогают арендатору максимально точно понять, каким условиям должно соответствовать арендуемое офисное помещение и какие варианты при этом может предложить арендодатель.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Торговых центров в последние 10 лет развелось немыслимое ранее количество. Каждый из них, пытаясь привлечь покупателей и арендаторов, старается выделиться названием, архитектурой, инфраструктурой, концепцией... Почти такая-же ситуация и с бизнес-центрами.

В результате стали делаться попытки каким-то образом систематизировать различные объекты по классам и видам. Статья дает возможность ознакомиться с этой классификацией.

Классификация бизнес-центров

В настоящее время в России, не существует единой утвержденной классификации зданий, соответствующих или попадающих под стандарты офисного делового центра (бизнес - центра). Это могут быть как новые здания (построенные с учетом специфик и характеристик, утвержденных исключительно в проектной документации заказчика), так и полностью переоборудованные (реставрированные, реконструированные) здания, составляющие историческую или архитектурную ценность для города или же уже устаревшие административные здания (НИИ, здания и цеха, выведенных из города заводов и других госучреждений).

Таким образом, право классификации новых зданий находится в полном ведении его владельцев. Классификация же построенных несколько лет назад зданий и административных зданий, переоборудованных в бизнес - центры вызывает всевозможные споры.

Из наиболее приемлемых рассмотрим классификацию БЦ, предложенную «Гильдией Управляющих и Девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости» (ГУД).

По совокупности различных характеристик БЦ подразделяют по категориям : бизнес центр оценка недвижимость

БЦ «класса А»;

БЦ «класса В»;

БЦ «класса С».

При этом классификации не подлежат:

объекты, в которых более 15 лет не проводились ремонтные работы;

объекты, одновременно частично заполненные арендаторами и находящиеся в процессе реконструкций/перепланировок и имеющие незавершенный вид;

встроенные офисные помещения.

Необходимо отметить, что «бизнес центр» и «офисный центр» названия идентичные.

Классификация

Общая классификация

Наиболее престижные высококачественные здания, являющиеся таковыми по:

месторасположению,

статусу арендаторов и уровню спроса,

уровню инженерного обслуживания и уборки.

Здания должны иметь превосходную конструкцию/дизайн, и оборудованными в соответствии с последними технологическими достижениями и требованиями к комфорту. Здания должны быть новыми или конкурентоспособными со зданиями новой постройки, управляемые профессиональным менеджментом.

Здания со средним или выше среднего уровнем конструкции, оборудования, месторасположения, статуса арендаторов. Инфраструктура здания может не всегда удовлетворять арендаторов в количестве и качестве услуг. Допускается незначительное устаревание зданий.

Здания со средним и ниже уровнем конструкции, оборудования, месторасположения и статуса арендаторов. Как правило, это устаревшие или с высоким уровнем износа здания, возможно функционально усовершенствованные.

Оценка характеристик производится по следующим категориям:

Месторасположение и доступность

Компоненты и свойства зданий

Управление зданием и уровень предоставляемого сервиса

И, если бизнес-центр по местоположению относится к классу «А», по типу и техническому уровню здания - к классу «С», по уровню управляющей компании - к классу «В», то суммарный класс объекта будет «С».

Классификация БЦ в Санкт-Петербурге несколько отличается от классификации принятой в Москве.

В настоящее время необходимость классификации, упорядочения или разделения недвижимости на отдельные группы ощущается очень остро как аналитиками рынка недвижимости, так и риэлторами и оценщиками.

Оценщики каждый день сталкиваются с необходимостью доказывать одной из заинтересованных сторон, между которыми он находится, - а это заказчик оценки и потребитель отчета, - что ожидания по стоимости объекта одного из них завышены или слишком оптимистичны, а у другого несколько пессимистичны. Порой при оценке офисного помещения класса С заказчик оценки приводит в качестве аналогичных объектов недавно проданные помещения по соседству, расположенные в бизнес центре класса В, и искренне удивляется, почему же его объект недооценен.

В настоящее время аналитики рынка не пришли к единому мнению, какая классификация наиболее приемлема и удобна. Имеющиеся классификации зачастую повторяют друг друга и имеют тенденции к расширению признаков и факторов, по которым следует относить объект недвижимости к тому или иному классу. При этом, рассмотрев рынок недвижимости даже крупных городов России, можно отметить, что ряд факторов, которые необходимо учитывать в рамках имеющихся классификаций, либо отсутствует, либо участвует в формировании рыночной стоимости объекта незначительно.

Таким образом, в профессиональном сообществе, как логистов, так и девелоперов, аналитиков, оценщиков, постепенно появляется понимание того, что все предлагаемые классификации обладают рядом недостатков, главные из которых - избыточность и громоздкость, которые и обусловлены отсутствием приоритетов перечисляемых параметров. http://оценщик72.рф/01_Pages/06_Demo.php?ans=1&num=17

При небольшом количестве факторов, значительно влияющих на рыночную стоимость объекта, в имеющихся классификациях рассматривается большое количество второстепенных характеристик, дающих незначительное изменение стоимости, что является очевидным для оценщика-профессионала.

Классификация офисных зданий

Офисное здание класса А: должно соответствовать или превышать установленный минимум в 16 из 20 нижеследующих стандартных критериев:

1. Высококачественная стандартная отделка, современные системы инженерного оборудования здания, включая BMS (Система Управления Зданием);

2. Профессиональное управление зданием;

3. Хорошее расположение здания в границах офисного района, удобный подъезд и транспортное сообщение;

4. Система кондиционирования: не ниже 2-х трубной, либо соответствующий ей аналог;

5. Подвесные потолки;

6. Высота от пола до подвесного потолка в среднем 3,30 м;

7. Эффективная открытая планировка этажа (конструкция с несущими колоннами);

8. Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей, либо фальшпол (или возможность его установки);

9. Современные, высококачественные окна, их рациональное расположение;

10. Современные высокоскоростные лифты с периодом ожидания не более 30 секунд;

11. Подземная парковка;

12. Качественные материалы, использованные в отделке помещений общего пользования;

13. Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее 1 места на 100 кв.м. арендуемой площади здания;

14. Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не более 12%;

15. Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании;

16. Два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойною питания; (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв.м. полезной площади 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения);

17. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400-450 кг на 1 кв.м.;

18. Современные системы безопасности и контроля доступа в здание;

19. Кафетерий/столовая для сотрудников и другие удобства;

20. Глубина этажа от окна до окна не более 18-20 метров.

Офисное здание класса В: должно соответствовать не менее, чем 10-ти из 20-ти приведенных критериев.

Офисное здание класса С: соответствует менее, чем 8-ми из 20-ти приведенных критериев. http://www.bluestone.ru/main/page/id/112.phtml

На сегодняшний день в России существует несколько попыток разработки классификации объектов недвижимости различных секторов рынка недвижимости. Одной из самых известных классификаций офисной недвижимости можно назвать Классификацию Московского исследовательского форума 2003г. (Приложение А, таблица 1). appraiser.ru Каждый тип недвижимости разделен на 4 класса: А, В, С, Д.

Офисная недвижимость на западе классифицируется на три класса - А, B, С. У России, в СНГ к этим трём классам может добавляется ещё два - D, E. Процесс присвоения зданию того или иного класса требует тщательного анализа всех его параметров и характеристик. Так же следует принять во внимание и тот факт, что границы между классами в большинстве случаях могут быть не чёткие. В таком случае после буквенного обозначения добавляют дополнительно знаки + и -. Далее рассмотрим основные различия между этими классами.

Офисы класса "А"

Офисы класса "А" - самые престижные офисные помещения, располагаются в новых офисных комплексах и бизнес-центрах в центре города. Эти офисные помещения имеют самый высокий уровень сервиса: "разумные" здания, предусматривающие полную оптимизацию и автоматизацию всех систем жизнеобеспечения, развернутую инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, оптико-волоконную связь, ресепшн, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха. Все это содержится в безупречном состоянии.

Такие офисы обеспечены собственными службами безопасности, управления и обслуживания и охраняемыми подземными стоянками. Данный класс офисных помещений предполагает современную свободную планировку офисов, дорогую отделку офисов, подвесные потолки и многое другое. Классическим вариантом офиса класса А считается бизнес-парк, построенный на окраинах или за пределами города, вблизи удобных транспортных развязок, аэропорта или железнодорожного вокзала и характеризуется малоэтажной застройкой, что позволяет обходиться без лифтов (этот момент удешевляет строительство и обслуживание). Удаленность компенсируется близостью к природе.

Дополнительными бонусами таких офисов являются организованная доставка сотрудников из города или от ближайшей станции метро до комплекса, а также большое количество парковочных мест. За границей, где бизнес-парки давно перестали быть экзотикой, предпочтение отдается вариантам офисов с оригинальной современной архитектурой, ландшафтным дизайном и дополнительными преференциями для арендаторов. Нормой для данного формата офисов является наличие больших рекреационных зон с парками, прогулочными аллеями, искусственными озерами и водоемами.

Офисы класса "В"

Офисы класса "В" - это офисные помещения с почти такими же характеристиками, что и офисы класса "A". Офисы класса В могут находиться в новых или в только что реконструированных зданиях, имеющих необходимые инженерные коммуникации, зачастую расположенные не в самом центре города, но и не окраине. Офисы класса В обладают практическими теми же характеристиками, что и офисы класса А, но являются не столь престижными, кроме того имеют более узкий спектр предлагаемых услуг. Поэтому их иногда называют «бюджетными офисами» или «офисами эконом-класса». В таких офисах может отсутствовать центральная система кондиционирования. Эти офисы не столь престижны и спектр предлагаемых услуг не такой широкий - парковка, например, чаще всего расположена на открытом воздухе.

К этому классу офисов относятся также офисы класса "А" после 5-7 лет эксплуатации, реконструированные и переоборудованные под офисные помещения старинные особняки, расположенные в центре города. offrent.ru › review/type/

Офисы класса "С"

Офисы класса "С" - это офисные помещения, построенные или отреставрированные здания, расположенные обычно вне центра города, арендованные обычно у НИИ или производственного предприятия. Иногда их называют "советскими". Последний ремонт в таких офисных помещениях может быть сделан более 10 лет назад с использованием имевшихся в то время материалов, или выполнен с использованием дешевых материалов, фасад здания часто не отремонтирован и выглядит непрезентабельно.

В таком офисном помещении обычно нет современной связи, центрального кондиционирования, система вентиляции - обычная, а туалетная комната в коридоре. Таким строениям свойственны все «прелести» конторского метода организации труда - коридорная система, трудности с кондиционированием (полное отсутствие центрального кондиционирования), неудобный подъезд и отсутствие цивилизованного паркинга. В основном это недавно появившиеся офисные здания, находящиеся не в центре города, но на пересечении транспортных путей, вблизи станций метро и основных радиальных магистралей. Класс офиса "С" предполагает достаточно скромный набор услуг: телефон, возможен выход в Интернет.

Также в эту категорию входят качественные офисные помещения в административных, институтских и производственных зданиях, офисы, по характеристикам здания соответствующие классу В, но с недостатками. Такие здания достаточно импозантны, располагают некоторым бизнес-сервисом, общей автостоянкой.

Офисы класса "D"

Офисы класса "D" - офисные помещения в зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, деревянными перекрытиями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения. Как правило, такие офисные помещения нуждаются в капремонте.

Офисы класса "Е"

Офисы класса "Е" - офисные помещения в зданиях, не приспособленных для размещения офисов и требующих реконструкции. Это могут быть переоборудованные под офис подвальные и полуподвальные помещения, квартиры в жилых зданиях, иногда с отдельным входом и автостоянкой на 2-4 машины. При условии удачного расположения, ремонта европейского класса, оснащения качественной мебелью и оргтехникой такие офисы вполне могут конкурировать с офисами более высокого класса. http://officeproduct.ru/2010/03/31/klassifikacija-ofisov.html

В международной практике используются несколько классификаций офисной недвижимости , однако наиболее используемой считается система, разработанная компанией BOMA (Building Owners and Managers Accociation). Бизнес-центры классифицируют в соответствии с категориями «А», «В» и «С».

Офисные помещения класса «А» являются наиболее престижными и качественными, характеристики класса «С», в свою очередь, далеки от современных требований. Отнесение к тому или иному классу в определенной степени субъективно и производится с учетом соответствия определенным характеристикам:

1. Месторасположение.
2. Тип здания.
3. Новизна здания.
4. Системы обслуживания здания, охранная система.
5. Решения в планировке, отделке и конструкции здания.
6. Инженерные системы, системы кондиционирования и вентиляции.
7. Системы телекоммуникаций.
8. Паркинг.
9. Оснащенность здания лифтами.
10. Инфраструктура.

В России до сих пор не утверждена единая классификация офисных помещений. На рынке применяют множество вариаций систем, однако все они базируются на похожих принципах.

Самыми известными классификациями являются:

1. Классификация главного аналитика Российской Гильдии риелторов Г.М. Стерника.
2. Классификации Московского Исследовательского Форума, разработанная в 2003 г. и дополненная в 2006 и 2013 годах.
3. Классификация Петербургского Исследовательского Форума 2008 г.

Многие оценочные компании используют систему, аналогичную «ABC» . В российских реалиях некоторые компании добавляют специальную категорию «D», что связано с тем, что множество зданий относятся к советской эпохе, не были реконструированы и не отвечают требованиям даже категории «С».

В соответствии с ужесточением требований на Московском Исследовательском Форуме 2006 г., классификация 2003 г. была изменена. Новая структура делит современные офисные здания на три типа: «А», «В+» и «В-». Здания, которые не удовлетворяют заданным критериям, относятся к классам «С» и ниже. В 2013 г. важным нововведением стал пункт «Сертификация», то есть соответствие офисных центров международным стандартам энергоэффективности: LEED и BREEAM.

Вторая система классификации подразумевает деление класса «А» на дополнительные категории: «А1», «А2», «А3» и является более подробной. Ее в своей практике используют компании Noble Gibbons и Colliers International. Аналогичным является деление на подклассы «А+», «А» и «А-».

Класс «А»

Бизнес-центры класса «А», являющиеся оптимальным решением для офисных помещений, располагаются в новых комплексах с грамотной планировкой, высоким уровнем строительства и отделки, автоматизированными системами жизнеобеспечения, оснащенных системами охраны, связи и коммуникаций. Такие офисы преимущественно строятся в центре города или в престижных районах с большим количеством транспортных развязок.

Арендаторами помещений в бизнес-центрах высокого класса выступают крупные компании и филиалы зарубежных фирм. Класс «А» полностью отвечает всем критериям современного здания, которые включают в себя:

1. Наличие центральной системы управления зданием.
2. Наличие современной системы пожарной безопасности.
3. Высота потолка не менее 2,7 м.
4. Высококачественные материалы отделки помещений общего пользования и фасада.
5. Время ожидания лифтов не более 30 сек.
6. Глубина этажа от окна до «ядра» не превышает 10 м.
7. Наличие эффективно организованной зоны reception, конференц-залов, просторных зон питания и отдыха.
8. Дизайнерский ремонт.
9. Многоуровневый наземный или подземный со входом в бизнес-центр паркинг.

Для класса «А» практикуется деление на подклассы: «А1», «А2», «А3», которые не имеют между собой принципиальных различий, и используются для более подробного определения здания.

Подкласс «А1»

Для данного подкласса характерно:

«А2»

Отличается менее жесткими требованиями к расположению здания, а также может быть полностью реконструированным зданием относительно недавней постройки. Характеристики близки классу «А1», но допускают незначительные отклонения по второстепенным параметрам.

«А3»

Может быть присвоен полностью реконструированному зданию возрастом 20-30 лет. Допускается сравнительная неэффективность планировки и менее качественная система центрального кондиционирования.

Возможны некоторые ухудшения по отношению к подклассу «А2», например расположение офисного центра не в центральном, а в более удаленном, но престижном районе.

«В»

Офисы экономкласса, как часто называют офисные помещения класса «В» , зачастую не имеют фундаментальных различий от офиса класса «А». В отличие от класса «А», которые относятся к представительским помещениям, коммерческая недвижимость класса «В» относится к рабочим помещениям. Крупные компании располагают в таких офисах персонал, не относящийся к топ-менеджменту. Арендаторами являются небольшие организации и компании.

Для таких помещений характерно:

«С»

Офисы класса «С» преимущественно располагаются в перепрофилированных под офисные нужды зданиях советского времени постройки: НИИ, институты, заводоуправления.

Зданию такого типа характерно зачастую полное отсутствие центрального кондиционирования, непрофессиональное управление, отсутствие оборудованного паркинга.

Ремонт выполнен с использованием дешевых материалов, существуют проблемы с электрическим напряжением и инфраструктурой. Основные характеристики офисных помещений класса «С»:

1. Расположение на окраине города, неудобный подъезд к зданию.
2. Сроки эксплуатации превышают 10 лет.
3. Стандартный ремонт, коридорная система.
4. Устаревший дизайн, неэффективная планировка.

«D»

Объекты недвижимости, относящиеся к классу «D», не отвечают требованиям современного объекта офисной недвижимости. Офисы данного класса характеризуются устаревшими инженерными решениями, деревянными перекрытиями, отсутствием служб жизнеобеспечения. Располагаются за территорией города, в переоборудованных складских и производственных помещениях, в жилых домах.

Для класса «D» характерно:

1. Состояние здания, требующее капитального ремонта.
2. Коридорная система, расположение в подвальных и полуподвальных помещениях, отсутствие качественной планировки.
3. Парковка стихийная, неохраняемая.
4. Отсутствие инфраструктуры обслуживания и управления зданием.

Разброс цен на недвижимость для офисов

Цены на офисную недвижимость зависят от множества факторов , главными из которых является удаленность от центра и соответствие той или иной категории. Средняя ставка аренды офиса класса «А» в 2018 году в Москве составляет 25 500 руб. за кв.м. в год, офис класса «В+» можно арендовать в среднем за 16 000 руб./кв.м. в год, а кв.м. в офисе класса «В-» обойдется в 14 500 руб. в год. Аренда офиса категорией ниже составляет, в среднем, 9 000 руб./кв.м. в год.

Потребность в корректной оценке определяет важность использования и постоянной актуализации максимально удобной и полной классификации для всех участников рынка. Четкие критерии дают ясное представление, за что арендатор готов платить деньги, и какой выбор и возможности готов предоставить арендодатель.